Boligkøb og boligsalg: hvert papir, hver afgift og hvem der betaler

En bolighandel har tre lag: de papirer, du skal have i hånden, før du byder, de afgifter, staten opkræver ved tinglysningen, og de valg om lån og ejerform, der bestemmer, hvad boligen koster de næste år.

Hvad sker der fra tilbud til første skattebillet?

Før du giver et bud, skal sælgeren have givet dig tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten og et tilbud på ejerskifteforsikring. Det står i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 2: papirerne skal være modtaget senest inden det købstilbud, sælgeren accepterer. Får du dem først bagefter, mister sælgeren den ansvarsfrihed, ordningen ellers giver. Hele forløbet fra fremvisning til nøgleoverdragelse er gennemgået i vores guide til køb af bolig trin for trin.

Rapporterne har hver sin holdbarhed. En tilstandsrapport skal være lavet eller fornyet under 6 måneder før den dag, du modtager den, mens elinstallationsrapporten må være op til 1 år gammel. Rapporterne beskriver bygningens tilstand, men de dækker ikke noget. Det gør ejerskifteforsikringen, som du selv tegner, og hvor sælgeren skriftligt skal have lovet at betale mindst halvdelen af præmien.

Sælgerens ansvarsfrihed har grænser, som du bør kende. Du kan stadig gøre gældende over for sælgeren, at et forhold strider mod en servitut eller offentligretlige regler, og ansvarsfriheden gælder ikke, hvis sælgeren har givet en garanti eller handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. Stikledninger og kloak ligger også uden for, medmindre problemet var så tydeligt, at den bygningssagkyndige burde have nævnt det. Derfor er det ikke nok at læse rapporterne: læs også tingbogens liste over servitutter og pant, før du skriver under.

Når købsaftalen er underskrevet af begge parter, har du som køber 6 hverdage til at fortryde. Lørdage og grundlovsdag tæller ikke med. Fortryder du, betaler du sælgeren 1 % af købesummen, medmindre du køber af en professionel sælger eller en, der har opført huset med salg for øje. Fortrydelsesretten kan ikke aftales væk til skade for dig.

Derefter skrives skødet, som overdrager ejendomsretten. Det tinglyses digitalt i tingbogen, hvor hver ejendom har sit eget blad, og først med tinglysningen er din ret beskyttet mod andres aftaler om ejendommen og mod kreditorer. Efter overtagelsen kommer den første opkrævning af boligskat, som følger overtagelsesdatoen.

Hvem betaler hvad i en bolighandel?

De faste afgifter står i tinglysningsafgiftsloven og i Skattestyrelsens juridiske vejledning. Hvordan resten fordeles mellem køber og sælger, afgøres i høj grad af købsaftalen, så læs den punkt for punkt.

Et regneeksempel med satserne for 2026: Køber du for 3.000.000 kr., koster tinglysningen af skødet 18.000 kr. i procentafgift plus 1.850 kr., i alt 19.850 kr. Låner du 2.400.000 kr. mod pant, er procentafgiften 30.000 kr., og med den faste del bliver det 31.825 kr. Procentdelen rundes altid op til nærmeste 100 kr. Den variable afgift på pant blev sat ned fra 1,45 % til 1,25 % den 1. januar 2026, men et dokument oprettet som kladde før den dato beholder den gamle sats. Vil du regne på din egen handel, så brug beregneren til købsomkostninger.

Handler du med familien til en pris under markedsprisen, beregnes skødeafgiften af mindst 80 % af den seneste ejendomsværdi. Har boligen fået en ny offentlig vurdering, accepterer Skattestyrelsen som udgangspunkt en pris, der højst ligger 20 % over eller under ejendomsværdien.

Hvad koster boligen, når du først bor i den?

To skatter følger med ejerskabet. Ejendomsværdiskatten beregnes af ejendomsværdien fratrukket 20 %. Satsen er 5,1 promille, og af den del af grundlaget, der ligger over 9.007.000 kr., betales 1,4 % (progressionsgrænsen for 2026 og 2027). Grundskylden går til kommunen og beregnes som kommunens promille af grundværdien, også her fratrukket 20 %. Promillen er forskellig fra kommune til kommune: i 2026 går den fra 3,1 på Frederiksberg til 17,7 i Varde, så to ens huse kan få meget forskellig grundskyld. Folkepensionister får et nedslag i ejendomsværdiskatten på 6.000 kr. for en helårsbolig, som dog nedsættes, hvis husstandens indkomst er over en grænse. Stiger skatterne, kan stigningen indefryses som et lån med renter, der skal betales tilbage ved salg. Flytter du først ind et stykke tid efter overtagelsen, betaler du ikke ejendomsværdiskat for den periode, hvor du ikke har boet i boligen. Læs, hvordan den offentlige ejendomsvurdering bliver til, hvordan ejendomsværdiskatten beregnes, og hvordan grundskylden i din kommune fastsættes.

Finansierer du købet med et realkreditlån, må instituttet for en helårsbolig højst låne 80 % af ejendommens værdi, og lånet må højst løbe i 30 år. Resten dækkes af udbetaling og eventuelt et banklån. Har du allerede lån i boligen, kan du teste en omlægning i omlægningsberegneren, se fradragsværdien af dine renter i rentefradragsberegneren, eller undersøge et nedsparingslån i nedsparingsberegneren.

Andelsbolig, nybyggeri og vedligehold

En andelsbolig følger andre regler end et hus. Prisen må ikke overstige det, andelens værdi i foreningens formue, forbedringer og vedligeholdelsesstand med rimelighed kan begrunde, og siden 15. april 2024 kan foreningen vælge mellem fire metoder til at værdiansætte ejendommen. Fortrydelsesretten på 6 hverdage gælder også, når du køber en andel.

Huseftersynsordningen gælder ikke for ubebyggede grunde eller grunde med en bygning under opførelse. Bygger du selv, eller køber du et hus, der endnu ikke står færdigt, er det derfor kontrakten med entreprenøren og byggesagen, der beskytter dig. Kontrakten bør derfor læses lige så grundigt, når du bygger nyt hus.

Efter overtagelsen er vedligeholdelsen din. Ejerskifteforsikringen dækker ikke almindeligt slid eller manglende vedligeholdelse, og derfor hjælper en plan: en vedligeholdelsesplan fordeler tag, vinduer, dræn og maling over årene, så udgifterne ikke kommer på én gang.

Når du selv skal sælge

Som sælger vender rollerne. Du bestiller og betaler huseftersynet, altså tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke, og energimærket skal fremgå af salgsannoncen. Bruger du en ejendomsmægler, indgår du en formidlingsaftale, der ifølge Forbrug.dk typisk binder dig i omkring 6 måneder, og salæret kan forhandles. Er salæret variabelt, skal aftalen oplyse det højeste beløb, du kan komme til at betale, og indeholde et regneeksempel.

Mægleren skal angive den kontantpris, boligen forventes at kunne sælges til inden for en bestemt periode. Den pris er noget andet end den offentlige ejendomsvurdering, som bruges til at beregne skat. Ved salget skal de lån, køberen ikke overtager, indfries, og et eventuelt indefrysningslån for boligskat forfalder. Gevinsten ved at sælge en helårsbolig, du har boet i, er som udgangspunkt skattefri efter parcelhusreglen, så længe grunden er under 1.400 m². Vil du se hele forløbet, fra valg af mægler til den endelige afregning, så følg salget fra start til slut.

Rådgivning ved boligkøb: hvem arbejder for dig?

Det første, du skal vide om en rådgiver, er, hvem vedkommende repræsenterer. Ejendomsmægleren arbejder for sælgeren. Loven forbyder, at samme person repræsenterer både sælger og køber i samme handel, og har du ikke egen rådgiver, skal mægleren oplyse dig om, at du kan søge hjælp. Siden 1. januar 2024 er køberrådgivning omfattet af lov om formidling af fast ejendom: den, der rådgiver dig erhvervsmæssigt ved køb, skal varetage dine interesser, og rådgivningen skal være relevant, retvisende og fyldestgørende.

Borger.dk anbefaler, at du gør dit købstilbud betinget af, at din advokat kan godkende købsaftalen i sin helhed. Et sådant advokatforbehold giver tid til at læse skødeudkast, servitutter og rapporter igennem, før du er bundet.

Om du har råd til boligkøbet, afgør banken og realkreditinstituttet. Efter bekendtgørelsen om god skik for boligkredit skal långiveren sikre, at du som udgangspunkt betaler en passende udbetaling, og Finanstilsynets vejledning nævner 5 % af købesummen som udgangspunkt. Hvor meget du kan låne ud fra din indkomst, kan du regne på hos hvormegetkanjeglaane.dk, og et budget for huskøbet kan du lægge på budgetskema.net, før du byder; begge sider udgives af samme udgiver som boligsektionen.dk, Seofy ApS.

Ordbog og beregnere

Bolighandlen har sit eget sprog: skøde, servitut, kursskæring, belåningsgrad. I boligordbogen er hvert ord forklaret kort og med kilde. Beregnerne regner med de satser, der er nævnt ovenfor, og viser, hvilke tal de bygger på, så du kan efterprøve resultatet.

Beregneren til købsomkostninger regner selv tinglysningsafgiften af skøde og pant. Rådgiver, din del af ejerskifteforsikringen og lånegebyrer taster du ind fra dine egne tilbud, fordi ingen af dem har en lovbestemt pris.