Huseftersynsordningen: sådan fritages sælger for ansvar

Huseftersynsordningen er en byttehandel. Sælger betaler for et grundigt huseftersyn og for halvdelen af en forsikring, og til gengæld kan køberen ikke gøre sælger ansvarlig for skjulte fysiske fejl. I stedet er det ejerskifteforsikringen, køberen skal henvende sig til. Sikkerhedsstyrelsen, som siden januar 2026 er en del af Erhvervsstyrelsen, beskriver formålet som at beskytte både køber og sælger mod problemer med mangler ved fast ejendom ved køb og salg.

Hvad kræver ansvarsfriheden?

Reglerne står i kapitel 1 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Alle betingelserne skal være opfyldt, ellers falder ansvarsfriheden bort:

1. Tilstandsrapport. Lavet af en beskikket bygningssagkyndig på en godkendt formular og udarbejdet eller fornyet mindre end 6 måneder før den dag, køberen modtager den.
2. Elinstallationsrapport. En elinstallationsrapport fra en autoriseret elinstallatørvirksomhed, udarbejdet eller fornyet mindre end 1 år før køberen modtager den.
3. Oplysning om ejerskifteforsikring. Et bindende tilbud fra forsikringsselskabet med en rimelig frist for at tage imod det.
4. Halv præmie. Sælger skal ved et skriftligt og bindende løfte have forpligtet sig til at betale køberen et beløb svarende til mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie.
5. Tidspunktet. Køberen skal have det hele inden aftalen, dog senest inden køberen giver det købstilbud, sælger antager. Køberen skal desuden være gjort bekendt med, hvad rapporterne og forsikringstilbuddet betyder retligt.

De to rapporter har altså forskellig levetid, så tjek begge datoer, før boligen kommer til salg. Hvad rapporterne indeholder, står i guiden til tilstandsrapporten, og hvad de koster at få lavet, i artiklen om prisen på en tilstandsrapport. Der er ingen lovbestemt maksimalpris længere.

Hvad slipper sælger for?

Uden ordningen har sælger ansvaret for skjulte fejl. Sikkerhedsstyrelsen beskriver det som sælgers 10-årige ansvar. Med ordningen i orden kan køberen ikke over for sælger påberåbe sig, at bygningens fysiske tilstand er mangelfuld, eller at el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallationer ikke virker eller er ulovlige. Sælgers ansvar for husets stand flyttes dermed til forsikringen.

Undtagelserne fra ansvarsfriheden

Ansvarsfriheden er bred, men ikke total: selv med fuld ansvarsfrihed er du som sælger ikke fri for alt ansvar. Køberen kan stadig gøre gældende over for sælger:

• at et forhold strider mod en servitut eller offentligretlige regler, bortset fra ulovlige el- og VVS-installationer; se artiklen om tinglyste servitutter og deres virkning
• forhold, som sælger har givet en garanti for
• forhold, hvor sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt
• forhold ved bygningens stikledninger, herunder kloakker, medmindre problemet havde vist sig, så den bygningssagkyndige burde have nævnt det

Ordningen beskytter altså ikke en sælger, der har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. Kender du som sælger til en skade, så oplys den, før køberen byder.

Hvad dækker rapporten, og hvad dækker forsikringen?

Tilstandsrapport og ejerskifteforsikring hænger sammen. Rapporten beskriver, hvor meget bygningens stand er ringere end tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Forsikringen dækker det, rapporterne ikke har nævnt. Det, der står i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, er som udgangspunkt ikke dækket, medmindre det er klart forkert beskrevet. Forsikringen gælder i mindst 5 år fra overtagelsen og kan af køberen forlænges til 10 år.

Har den bygningssagkyndige overset noget, der burde have været nævnt, kan køberen have et krav mod rapportens forfatter. Fristen er kort: køberen mister kravet, hvis der ikke gives besked inden for 5 år efter den overtagelsesdag, parterne aftalte, og under alle omstændigheder 6 år efter den dato, rapporten bærer. Læs, hvad forsikringen dækker og ikke dækker, i artiklen om ejerskifteforsikringens dækning, og om selve forsikringen i guiden til ejerskifteforsikring.

Hvad må mægleren?

Huseftersyn bestilles af sælger. Mægleren må ikke selv bestille tilstandsrapport, elinstallationsrapport eller energimærkning på sælgers vegne og må ikke foreslå bestemte bygningssagkyndige eller elinstallatører. Det skal stå i formidlingsaftalen, at mægleren har rådgivet om sælgers ret til selv at vælge, og mægleren skal henvise til boligejer.dk eller en tilsvarende liste. Efter aftale med sælger kan rapporterne dog bestilles gennem et forsikringsselskab, der udbyder ejerskifteforsikring. Før købsaftalen skal mægleren oplyse køberen om muligheden for at tegne en ejerskifteforsikring. Mæglerens øvrige pligter og grænser gennemgår vi under ejendomsmægleren.

I købsaftalen skal det fremgå, om køberen har fået rapporterne og forsikringstilbuddet. Har køberen det, skal aftalen sige, at forsikringen frit kan tegnes i et andet selskab eller på andre vilkår, men inden køberen overtager boligen. Har køberen ikke fået dem, skal aftalen oplyse de retlige virkninger. Se, hvor det står, i artiklen om købsaftalen. Som køber kan du få hjælp til at læse rapporterne af en rådgiver på købersiden.

Hvornår gælder ordningen ikke?

Lovens § 1 afgrænser ordningen til aftaler om køb af fast ejendom, »når ejendommen hovedsagelig anvendes til beboelse for sælgeren eller hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen«. Det er boligens brug, der tæller, ikke hvem sælger er. Reglerne gælder ikke for ubebyggede grunde, grunde med bygninger under opførelse eller landbrugsejendomme med landbrugspligt, medmindre købsaftalen er betinget af, at landbrugspligten ophæves; se hvornår en ejendom har landbrugspligt.

Andelsboliger nævnes ikke i kapitlet om huseftersyn. Loven nævner dem udtrykkeligt i kapitlet om fortrydelsesret, men kapitlet om huseftersyn taler kun om fast ejendom, så efter ordlyden er en andel ikke omfattet. Læs om reglerne for andele i artiklen om køb og ejerskab af andelsboliger. Ordningen er ikke afhængig af, hvem køberen er, så den kan også bruges ved salg til familie; se salg af bolig mellem familiemedlemmer.

Sommerhuse er et særligt spørgsmål, fordi loven hverken nævner sommerhuse eller fritidsboliger. Om et sommerhus er omfattet, afhænger af, om huset hovedsagelig bruges eller er bestemt til beboelse, og det bør en rådgiver vurdere i den konkrete handel, før du regner med ansvarsfriheden.

Sælger betaler rapporterne og halvdelen af præmien. Sælger du, er det udgifter, der hører med i dit salgsbudget; køber du, kan du regne afgifterne for skøde og pant i beregneren for købsomkostninger.