Hvad koster det at købe hus? Alle omkostninger ud over prisen

Prisen i annoncen er kun en del af regningen. Når du regner på, hvad det koster at købe hus, skal du lægge mindst fire poster oven i: din egen udbetaling, afgiften for at få skødet tinglyst, afgiften for at få pantet for dit lån tinglyst og prisen for den rådgivning, du selv vælger. To af posterne er faste satser i tinglysningsafgiftsloven. Resten afhænger af dit lån, din rådgiver og den aftale, du skriver under på med sælger.

Hvilke omkostninger ved huskøb kommer oven i prisen?

Det afhænger af pris, lån og rådgivning, men nogle poster går igen. Tabellen viser de poster, der næsten altid er med, og hvor beløbet kommer fra. Hvor der ikke findes en sats i loven, står der det.

Udgifterne til huseftersynet ligger hos sælger. Forbrug.dk skriver til sælgere, at de selv skal betale udgifter til huseftersyn, fx tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærkning. Det er ikke en udgift, du som køber skal budgettere med, men du bør læse rapporterne grundigt, før du byder.

To afgifter til staten

Når du køber hus, skal to dokumenter ind i tingbogen: skødet, der flytter ejendomsretten til dig, og pantet, der sikrer dit lån. Begge koster en tinglysningsafgift, som består af en fast del og en procentdel.

• Skødet: 1.850 kr. og 0,6 % af ejerskiftesummen efter tinglysningsafgiftsloven § 4, stk. 1. Det gælder også, når ejerskiftet er betinget.
• Pantet: 1.825 kr. og 1,25 % af det pantsikrede beløb. Siden nytår 2026 er procentsatsen 1,25 %; i 2025 var den 1,45 %. Den faste del på 1.825 kr. har ikke ændret sig.
• Afrunding: Den del af afgiften, der regnes som en procentdel, rundes op til nærmeste beløb, der er deleligt med 100.

Et eksempel på afrundingen: Ved en købesum på 2.345.000 kr. giver 0,6 % 14.070 kr. Det rundes op til 14.100 kr., og med den faste afgift bliver skødeafgiften 15.950 kr. Ved omprioritering og i andre særlige situationer gælder der egne satser og fritagelser i tinglysningsafgiften, og selve anmeldelsen sker digitalt, som du kan se i gennemgangen af, hvordan tinglysning foregår.

To særregler kan ændre beløbet. Et dokument, der blev oprettet som kladde på tinglysning.dk før 1. januar 2026 og anmeldt senere, beregnes stadig med den gamle sats på 1,45 %. Og køber du af familie under markedsprisen, beregnes skødeafgiften af mindst 80 % af den senest offentliggjorte ejendomsværdi; reglerne om familiehandel og værdiansættelse gennemgår det.

Udbetalingen: hvor meget skal du selv have?

Bekendtgørelse om god skik for boligkredit, der gælder fra 1. januar 2026, siger i § 19, stk. 3, at långiveren skal sikre, at du som udgangspunkt betaler en passende udbetaling af købesummen. Bekendtgørelsen nævner ikke en procentsats. Finanstilsynets vejledning bruger 5 % af købesummen som udgangspunkt, og Finanstilsynet har skrevet til institutterne, at de skal vurdere konkret i hver sag, hvad der er passende.

Realkreditlånet kan højst udgøre 80 % af værdien for en helårsbolig. Det betyder, at der typisk mangler 15 % mellem din udbetaling og realkreditlånet, som skal finansieres på anden vis, fx med et lån i banken. Læg derfor en opsparing til side, der dækker både udbetaling og omkostninger, før du begynder at byde.

Regneeksempel: et hus til 2.500.000 kr.

Regnestykket bruger satserne fra 1. januar 2026 og forudsætter et realkreditlån med en hovedstol på 80 % af prisen og et banklån på 15 %, der også sikres med pant. I virkeligheden kan lånets hovedstol være højere end det kontante beløb, du får udbetalt, og så bliver pantafgiften lidt højere.

1. Udbetaling 5 %: 125.000 kr.
2. Skøde: 2.500.000 × 0,6 % = 15.000 kr. + 1.850 kr. = 16.850 kr.
3. Pant for realkreditlånet: 2.000.000 × 1,25 % = 25.000 kr. + 1.825 kr. = 26.825 kr.
4. Pant for banklånet: 375.000 × 1,25 % = 4.687,50 kr., rundet op til 4.700 kr. + 1.825 kr. = 6.525 kr.
5. I alt før rådgiver, lånegebyrer og forsikring: 175.200 kr.

Tallene viser, at afgifterne alene i eksemplet løber op i godt 50.000 kr. Du kan sætte dine egne tal ind i beregneren for købsomkostninger, der regner skøde- og pantafgift med de samme satser.

Hvad koster selve lånet at oprette?

Ud over pantafgiften har realkreditlånet sine egne omkostninger, og de står ikke i nogen lov som faste beløb. Det, loven kræver, er at de bliver vist. Lånetilbuddet skal oplyse bidragssatsen og hvilke omkostninger bidraget dækker. Bidraget er en procentdel af restgælden, som du betaler, så længe lånet løber, og det er derfor en løbende udgift og ikke en engangsudgift.

Når obligationerne bag lånet handles, tager instituttet et gebyr, der hedder kursskæring. Det sker typisk ved låneoptagelsen og igen ved refinansiering. Hertil kommer de gebyrer for sagsbehandling og oprettelse, som det enkelte institut og pengeinstitut opkræver. Sammenlign derfor de samlede beløb i lånetilbuddene og ikke kun renten. Fast rente, rentetilpasning og variabel rente koster forskelligt over tid, så se på lånetyperne, kursen og bidraget, før du vælger.

Er regningen anderledes for en andelsbolig eller ejerlejlighed?

For en ejerlejlighed er afgifterne de samme som for et hus, fordi lejligheden er fast ejendom med eget skøde. For en andelsbolig er billedet et andet, fordi du køber en andel i en forening og ikke selve ejendommen. Spørg din rådgiver, hvilke afgifter og gebyrer der gælder for netop den handel. Låner du med pant i andelen, betaler du pantafgift efter de samme satser som ved et hus. Fortrydelsesretten på 6 hverdage gælder også ved køb af en andel. Prisloftet og bestyrelsens godkendelse gør desuden købet af en andelsbolig til en anden slags handel.

Rådgiveren: få prisen på skrift

Der findes ingen lovbestemt pris på en boligadvokat eller en køberrådgiver, så prisen skal du have oplyst skriftligt, før du siger ja. Advokater skal give forbrugerklienter en skriftlig opdrags- og prisoplysning, så du kender advokatens pris, før arbejdet begynder. Spørg også, hvad der er med i opgaven, for prisen på en boligadvokat siger kun noget sammen med det, den dækker. Vil du hellere bruge en rådgiver, der ikke er advokat, er reglerne for køberrådgivere samlet for sig.

Ejerskifteforsikring og rapporterne

Sælger kan blive fri for ansvaret for skjulte fysiske fejl, hvis du som køber har fået tilstandsrapport, elinstallationsrapport og et tilbud på ejerskifteforsikring, før du byder, og sælger har lovet skriftligt at betale mindst halvdelen af den tilbudte præmie. Resten af præmien er din. Prisen er fri og står i forsikringstilbuddet, så se, hvad der påvirker præmien, før du sammenligner tilbud.

Tilstandsrapporten skal være under 6 måneder gammel, når du modtager den, og elinstallationsrapporten under 1 år. Er en af dem for gammel, mister sælger sin ansvarsfrihed, men din regning er den samme. Læs tilstandsrapportens symboler, før du byder, og spørg, hvis en karakter er uklar.

Udgifter, der først kommer efter overtagelsen

• Refusionsopgørelsen. Når handlen er gennemført, gøres udgifter som forbrug og skatter op mellem dig og sælger pr. overtagelsesdagen. Fristen står i købsaftalen.
• Boligskatten. Grundskyld og ejendomsværdiskat følger dig fra overtagelsen. Se grundskylden i din kommune og ejendomsværdiskatten.
• Forsikring af huset. Långiveren kræver, at huset er brandforsikret, så en husforsikring skal være på plads fra overtagelsesdagen.

Sådan lægger du budgettet

Borger.dk råder til at lægge et budget, før du går i banken, og til at blive forhåndsgodkendt, så du kan handle, når den rigtige bolig dukker op. Hvor hårdt købet rammer budgettet, ser du bedst i tre lag:

1. Den månedlige ydelse, skat, forsikring og drift, som du skal kunne betale hver måned.
2. Engangsbeløbene: udbetaling, de to tinglysningsafgifter, lånets oprettelse og rådgiver.
3. En buffer til ting, der dukker op ved overtagelsen, og til den 1 % du skal betale, hvis du fortryder handlen inden for de 6 hverdage.

Udgifterne følger forløbet, så det hjælper at kende rækkefølgen fra fremvisning til nøgler: bud, rådgiver, købsaftale, lånetilbud, tinglysning og overtagelse.