Ejendomsvurdering: sådan er din bolig vurderet, og hvad det betyder for skatten

Din ejendomsvurdering er den værdi, staten sætter på din bolig for at kunne opkræve boligskat. Ejendomsvurderingsloven § 15 siger, at vurderingen fastsætter den forventelige kontantværdi i fri handel, og at den kan afvige fra en faktisk handelspris. Tallet er altså ikke en salgspris og heller ikke bankens vurdering. Det er grundlaget for to skatter, og det er derfor værd at forstå, hvad der står på din vurdering, og hvad du kan gøre, hvis den er forkert.

Hvad er den offentlige ejendomsvurdering?

Det er statens vurdering af, hvad din ejendom er værd, og ifølge Vurderingsportalen bruges den først og fremmest til at beregne boligskatter. Vurderingen laves af Vurderingsstyrelsen, som er en del af Skatteforvaltningen, med en beregningsmodel, der bruger data om din bolig, om omgivelserne og om handler med sammenlignelige boliger i området. Medarbejdere ser på særlige forhold, som modellen ikke fanger.

Data hentes fra en række offentlige registre, blandt andet BBR, Plandata.dk, Tinglysningen og Klimadatastyrelsen. Står der noget forkert om din bolig i et af de registre, kan det trække vurderingen skævt. Derfor er det første, du bør gøre med en ny vurdering, at tjekke de oplysninger, den bygger på.

Hvad er min ejendomsvurdering, og hvor finder jeg den?

Du finder din vurdering på Vurderingsportalen, hvor du kan logge ind og se din egen ejendom. Vurderinger fra vurderingstermin 2020 og frem bliver også offentliggjort på portalen, senest 2 måneder efter at ejeren har modtaget dem. Så kan du også se, hvad naboernes boliger er vurderet til, men husk, at forskellen mellem din og naboens vurdering ikke i sig selv er en grund til at klage.

På vurderingen står to tal:

• Ejendomsværdien er værdien af hele ejendommen, altså hus og grund. Den bruges til at beregne ejendomsværdiskat.
• Grundværdien er værdien af grunden alene. Den bruges til at beregne grundskyld, der går til kommunen.

Vurderingsportalen understreger, at de to værdier ikke skal lægges sammen. Grunden indgår allerede i ejendomsværdien. For en ejerlejlighed er grundværdien regnet ud fra beliggenhed og boligareal.

Hvor ofte kommer der en ny ejendomsvurdering?

Ejerboliger vurderes som udgangspunkt hvert andet år, og hver vurdering er grundlag for boligskatten i de to følgende år. Du får derfor en ny ejendomsvurdering i lige år, og den bruges for de næste to skatteår.

2024-vurderingen er grundlaget for boligskatten i 2025 og 2026. Den er ikke en helt ny vurdering, men en indeksering af 2022-vurderingen, hvor værdien er fremskrevet med prisudviklingen fra 2022 til 2024. Fremskrivningen bygger på indekstal fra Danmarks Statistik. Indekseringen slår forskelligt igennem fra bolig til bolig, og den fremskrevne 2024-vurdering er det første eksempel på metoden.

En lille gruppe "særlige ejerboliger", fx ejendomme over 20.000 m², ejendomme med erhverv eller med produktionsvindmøller eller solenergianlæg, vurderes i ulige år. De får en 2025-vurdering i stedet for en 2024-vurdering.

Foreløbig og endelig vurdering: hvorfor skatten bliver reguleret

I 2024, 2025 og 2026 bliver boligskatten i første omgang beregnet på en foreløbig vurdering. Når den endelige vurdering kommer, regnes skatten om, og forskellen bliver efterreguleret automatisk. Har du betalt for meget, får du penge tilbage. Har du betalt for lidt, skal du betale forskellen.

Før den endelige vurdering får du en deklaration med de oplysninger, Vurderingsstyrelsen bruger. Du har 4 uger til at sende en indsigelse, hvis der er forkerte eller manglende oplysninger. Som udgangspunkt får du selve vurderingen inden for 10 uger fra datoen på deklarationen, men det kan tage længere tid.

En foreløbig vurdering kan du ikke klage over. Den kan dog ændres i særlige tilfælde, fx når boligen bliver købt eller solgt, indtil den endelige vurdering foreligger.

Hvad betyder ejendomsvurderingen for skatten?

Både ejendomsværdiskat og grundskyld regnes af et beskatningsgrundlag, der er værdien minus 20 %. Det kaldes forsigtighedsprincippet: du kan højst komme til at betale boligskat af et beløb, der er 20 % lavere end vurderingen. Fradraget sker altid og automatisk. Det er en skatteregel og ikke et udtryk for, at boligen er 20 % mindre værd.

Satserne for ejendomsværdiskatten står i ejendomsskatteloven § 22 og gælder både 2026 og 2027 ifølge Skatteministeriets satstabel. Progressionsgrænsen sammenlignes med beskatningsgrundlaget, ikke med selve ejendomsværdien. Skatterabatten trækkes fra til sidst, når ejendomsværdiskatten er regnet ud efter satserne.

Grundskylden er en kommuneskat. Promillen afhænger af, hvilken kommune du bor i, og for 2026 ligger den mellem 3,1 promille på Frederiksberg og 17,7 promille i Varde. Siden om hvordan grundskylden beregnes i din kommune har hele tabellen og et regneeksempel. Begge skatter bygger på den samme vurdering, men de to boligskatter går til hver sin kasse.

Et regneeksempel viser, hvordan de to tal bliver til kroner. Det er vores egen illustration med satserne for 2026 og uden skatterabat, nedslag eller stigningsbegrænsning. Et hus i Aarhus Kommune har en ejendomsværdi på 3.000.000 kr. og en grundværdi på 1.000.000 kr.

• Ejendomsværdiskat: 3.000.000 kr. × 0,8 = 2.400.000 kr. Grundlaget er under progressionsgrænsen, så skatten er 2.400.000 × 0,51 % = 12.240 kr.
• Grundskyld: 1.000.000 kr. × 0,8 = 800.000 kr. Aarhus har 6,0 promille i 2026, så grundskylden er 800.000 × 0,6 % = 4.800 kr.
• Samlet boligskat i eksemplet: 17.040 kr. om året.

Din egen skattebillet kan ligge lavere, fordi grundskylden fra 2025 højst kan blive sidste års grundskyld plus 4,75 % af det beløb, reglerne ellers giver, og fordi skatterabatten trækkes fra.

Ejere, hvis samlede boligskat steg med de nye regler i 2024, fik en personlig skatterabat, som fortsætter i kroner og øre, så længe de ejer boligen. Rabatten står i dine skatteoplysninger, og den følger ikke med boligen til en ny køber.

Kan skattestigningen udskydes?

Stiger din grundskyld eller ejendomsværdiskat, kan stigningen indefryses som et lån. Det er et lån med renter, som skal betales tilbage, når du sælger, men du kan betale det af før. For 2026 er renten 2,16 %, og renten kan ikke trækkes fra. Lånet gives kun, hvis stigningen er over bagatelgrænsen på 322 kr. i 2026. Lånet forfalder ved salg, så tænk det ind, før du vælger at indefryse boligskatten.

Er du uenig i vurderingen?

Hvordan du kan reagere, afhænger af hvilken vurdering, det drejer sig om:

• Den foreløbige vurdering kan du ikke klage over.
• 2024-vurderingen kan du heller ikke klage over, fordi den bygger på 2022-vurderingen. Får du helt eller delvist medhold i en klage over 2022-vurderingen, slår det igennem i 2024-vurderingen.
• 2022-vurderingen og omvurderingen for 2021 kan påklages. Skatteankestyrelsen skal have modtaget klagen senest 3 måneder efter den dag, du modtog vurderingen. Det koster 1.300 kr. at klage, og du får gebyret tilbage, hvis du får helt eller delvist ret.

En klage kan kun ændre værdien, hvis ændringen bliver på mere end 20 %. En ejendomsværdi på 2 mio. kr. kan altså kun sættes ned, hvis den rigtige værdi er under 1,6 mio. kr. Mens klagen behandles, bliver skatten stadig efterreguleret efter den vurdering, du har fået. Fejl i dine data kan du i stedet få rettet ved genoptagelse. Klageretten har den, der ejer ejendommen, og den, der betaler eller har betalt boligskat på grundlag af vurderingen. Har du købt boligen efter vurderingen, kan du derfor også have en interesse i at se, om sælger har klaget, og hvordan klagen er endt. Alle frister og trin står i guiden om at klage over din vurdering.

Er fejlen i BBR, fx et forkert boligareal, skal du som udgangspunkt selv rette den i BBR, og kommunen kvalitetssikrer rettelsen. Vurderingsstyrelsen får ikke automatisk besked om rettelser i BBR, så du skal også sende en indsigelse på Vurderingsportalen inden for de 4 uger.

Vurderingen, mæglerens pris og bankens værdi

Tre forskellige tal kan sættes på den samme bolig, og ingen af dem er "den rigtige pris":

1. En offentlig ejendomsvurdering fra Vurderingsstyrelsen er et skattegrundlag og kan afvige fra det, en køber vil betale.
2. Ejendomsmæglerens salgsvurdering er mæglerens bud på, hvad boligen kan sælges til inden for en periode.
3. Realkreditinstituttets værdi bruges til at udmåle et lån. Den må ikke overstige boligens rimelige kontante handelsværdi, og boligen skal som hovedregel besigtiges ude og inde.

Ejendomsvurderingen afgør heller ikke, hvad dit lån koster. Lånets pris kommer fra rente, bidrag og de handelsomkostninger, instituttet tager, når obligationerne købes og sælges. Den del kaldes kursskæring. Vil du forstå lånesiden af boligen, er der en gennemgang af lånetyper, kurs og bidrag i realkredit.

Vurderingen, når du køber eller sælger

I en bolighandel dukker vurderingen op flere steder, og det er nemt at overse dem:

• Den foreløbige vurdering kan ændres. Ved køb og salg kan en foreløbig vurdering justeres, indtil den endelige foreligger. Køber du, skal du ikke regne med, at sælgers boligskat er din.
• Skatterabatten følger ikke med. Rabatten bortfalder, når boligen sælges, medmindre handlen sker mellem ægtefæller. En samlever kan ikke overtage den. Som køber kan du derfor komme til at betale en anden boligskat end sælger.
• Sælgers grundskyld stopper ikke af sig selv. Når ejerskiftet er registreret, skal sælger godkende den nye grundskyld på forskudsopgørelsen. Ellers fortsætter opkrævningen.
• Ingen ejendomsværdiskat i tomme perioder. Du betaler ikke ejendomsværdiskat for den tid, du ikke har boet i boligen, fx fra overtagelsen til du flytter ind, eller fra du flytter ud til køberen overtager.
• Familiehandel. Sælger du til familie under markedsprisen, beregnes tinglysningsafgiften af mindst 80 % af den senest ansatte ejendomsværdi.

Bygger du nyt, og er ejendommen ikke færdigbygget ved vurderingen i indkomståret, betaler du ikke ejendomsværdiskat for det år. Indtil den første vurdering kommer, bruges et foreløbigt beskatningsgrundlag, som du selv kan ændre.

Andre skatteregler, der følger med boligen

Vurderingen styrer boligskatten, men en række andre skatteregler hænger også sammen med, at du ejer en bolig. De afhænger ikke af vurderingen, men af hvad du betaler, og hvordan du bruger boligen:

• Renter på lån i boligen giver fradrag. Hvor meget fradraget er værd, afhænger af din kommuneskat; se hvad renterne er værd i skat.
• Arbejdsløn til fx rengøring, havearbejde og visse energiforbedringer giver fradrag, se service- og håndværkerfradraget.
• Sælger du en helårsbolig, du har boet i, er gevinsten som regel skattefri efter reglen om skattefrit salg af parcelhuse og ejerlejligheder. Grunden skal være under 1.400 m², med visse undtagelser.
• Lejer du dit sommerhus ud, betaler du ikke ejendomsværdiskat for den tid, det er udlejet, og lejeindtægten har sine egne bundfradrag; se skat ved udlejning af sommerhus.

Sådan tjekker du din vurdering

Når du får en deklaration eller en ny vurdering, kan du gå den igennem i fem trin:

1. Log ind på Vurderingsportalen og find ejendomsværdi og grundværdi.
2. Sammenlign boligareal, opførelsesår, kælder, carport og opvarmning med BBR og med virkeligheden.
3. Ret fejl i BBR, og send en indsigelse inden for 4 uger fra deklarationen.
4. Gang begge værdier med 0,8 for at se beskatningsgrundlaget, og brug din kommunes promille og satserne for ejendomsværdiskat til et groft skøn.
5. Se din forskudsopgørelse for den skat, der faktisk bliver opkrævet, og tjek skatterabatten under dine skatteoplysninger.

Hvad skatten bliver for netop dig, afhænger af din kommune, af om du har en skatterabat, af om du er folkepensionist, og af om boligen er købt før 1. juli 1998. Forskudsopgørelsen og årsopgørelsen fra Skattestyrelsen er facit.