Tinglysningsafgift skøde og pantebrev: sådan regnes den

Tinglysningsafgiften er en afgift til staten, som du betaler, når et dokument bliver tinglyst i tingbogen. Ved et boligkøb er det typisk to dokumenter: skødet, der flytter ejendomsretten til dig, og pantebrevet bag dit lån. Satserne står i tinglysningsafgiftsloven, og pantsatsen blev sat ned den 1. januar 2026. Satserne nedenfor gælder pr. 20.10.2026. Afgiften er prisen for den beskyttelse, tinglysningen giver mod senere aftaler og kreditorer.

Hvad koster tinglysning af skøde?

Tinglysningsafgiftsloven § 4, stk. 1, fastsætter afgiften for ejerskifte af fast ejendom til 1.850 kr. og 0,6 % af ejerskiftesummen. Det gælder også, når skødet er betinget, fx af at købesummen bliver betalt. Skattestyrelsens juridiske vejledning for 2026 bekræfter satsen: en fast afgift på 1.850 kr. og en procentafgift på 0,6 % af afgiftsgrundlaget.

Ejerskiftesummen er som udgangspunkt købesummen. Afgiften dækker kun tinglysningen; en advokat eller anden rådgiver, der laver skødet, er en separat udgift.

Tinglysning af lån: afgiften på pantebrevet

Låner du til købet, skal långiveren have pant i boligen, og pantet bliver tinglyst. Afgiften følger tinglysningsafgiftsloven § 5 a. I et nyhedsbrev om den nye sats oplyste Skattestyrelsen, at procentafgiften på pant i fast ejendom og i andelsboliger gik fra 1,45 % til 1,25 % med virkning fra årsskiftet 2025/2026, og at den faste del er uændret 1.825 kr. Den juridiske vejledning for 2026 regner med samme to tal.

Læg mærke til, at lovteksten på Retsinformation stadig viser 1,45 %. Det er den gamle sats. Hvis et dokument blev oprettet som kladde på tinglysning.dk før 1. januar 2026, men først anmeldt efter, bliver afgiften ifølge Skattestyrelsen fortsat beregnet efter den gamle sats.

De to faste beløb er forskellige: 1.850 kr. for skødet og 1.825 kr. for pantet. Begge beløb gælder for hvert dokument, så to pantebreve til samme køb koster hver sin faste afgift.

Afrunding: derfor er afgiften ofte lidt højere

Tinglysningsafgiftsloven § 2, stk. 1, siger, at den del af afgiften, der er beregnet som en procent, rundes opad til nærmeste kronebeløb, der kan deles med 100. Den faste afgift rundes ikke. Fire regneeksempler med satserne for 2026:

Køber du et hus til 3.000.000 kr. og låner 2.400.000 kr. med pant i huset, bliver den samlede tinglysningsafgift altså 19.850 + 31.825 = 51.675 kr. Vil du regne på dine egne tal sammen med de øvrige udgifter, kan du bruge beregneren til købsomkostninger, som bruger de samme satser og samme afrunding. Regnestykket viser også, hvorfor pantet fylder mest: procentsatsen er mere end dobbelt så høj som skødets, og den regnes af et lånebeløb, der tit udgør det meste af købesummen. Afgifterne er dog kun en del af regningen ud over købesummen; udbetaling, rådgiver og forsikring kommer oven i.

Omlægning af lån: når du kun betaler af det nye

Lægger du et lån om, eller skifter du långiver, skal det nye pant tinglyses. Her giver § 5 a, stk. 1, en vigtig lempelse: det nye pant er fritaget for procentafgiften af den del, der ikke overstiger den tinglyste hovedstol på et eksisterende pant i samme ejendom. Du betaler altså den faste afgift på 1.825 kr. og procentafgift kun af det, du låner ud over det gamle pants hovedstol.

Et regneeksempel: Det gamle pant har en tinglyst hovedstol på 2.000.000 kr., og det nye pant lyder på 2.300.000 kr. Procentafgiften regnes kun af 300.000 kr.: 1,25 % giver 3.750 kr., rundet op til 3.800 kr. Med den faste afgift bliver det 5.625 kr. Uden lempelsen ville afgiften have været 2.300.000 × 1,25 % = 28.750 kr., rundet op til 28.800 kr., plus 1.825 kr., i alt 30.625 kr.

Lempelsen har betingelser i § 5 a, stk. 2:

• Det nye pant skal anmeldes, før det gamle pant bliver aflyst.
• Det skal erklæres, at anmeldelsen sker på vilkår om, at det gamle pant bliver aflyst.
• Det gamle pant skal være aflyst senest 1 år efter, at det nye blev anmeldt.

Lempelsen gælder ikke, hvis det gamle pant er et skadesløsbrev eller et retspant, og et nyt skadesløsbrev kan heller ikke få den. Derimod kan hovedstolen på et tinglyst pant, der er indfriet, eller på et ejerpantebrev bruges som grundlag, jf. § 5 a, stk. 5. Et ejerpantebrev kan altså bruges som grundlag, et skadesløsbrev kan ikke. Lempelsen gør det billigere at lægge et realkreditlån om inden for den samme hovedstol.

Familiehandel: afgiften regnes af mindst 80 %

Sælger du en ejerbolig til familie under markedsprisen, kan du ikke samtidig få en tilsvarende lavere afgift. Tinglysningsafgiftsloven § 4, stk. 2, siger, at når ejerskiftet ikke er sket i almindelig fri handel, skal det oplyses ved anmeldelsen. Er købesummen lavere end 80 % af den senest offentliggjorte eller meddelte ejendomsværdi, beregnes afgiften af 80 % af ejendomsværdien. Er værdien fastsat efter ejendomsvurderingslovens §§ 87 og 88, er procenten 85 % i stedet. Overdrages kun en ideel andel, fx halvdelen af huset, gælder grænsen for den forholdsmæssige andel af ejendomsværdien. Findes der ingen ejendomsværdi, eller er ejendommen ændret væsentligt, oplyser anmelderen selv den forventede kontantværdi.

Sådan virker det i tal: Ejendomsværdien er 2.500.000 kr., og 80 % af den er 2.000.000 kr. Sælger du for 1.700.000 kr., regnes afgiften af 2.000.000 kr.: 12.000 kr. plus 1.850 kr., i alt 13.850 kr. Sælger du for 2.100.000 kr., ligger prisen over grænsen, og afgiften regnes af købesummen: 12.600 kr. plus 1.850 kr., i alt 14.450 kr.

Reglen om afgiften er en anden end skattereglen om, hvor langt prisen må ligge fra ejendomsværdien. Skatten ved handel med bolig i familien følger sine egne regler.

Ægtefæller, skilsmisse og andre særregler

Overdrager ægtefæller en ejendom mellem sig som følge af, at formuefællesskabet opløses, betales kun den faste afgift efter § 7 for skødet, altså 1.850 kr. og ingen procentafgift, jf. § 10, stk. 1. Pant mellem ægtefæller i den situation koster kun 1.825 kr. Det samme gælder, når en længstlevende ægtefælle træder ind i afdødes rettigheder og forpligtelser. Afgiften er dog kun én ting, når boligen skal deles ved en skilsmisse.

Andre tinglysninger, som ikke er skøde eller pant, fx en servitut, koster efter § 7 en fast afgift på 1.850 kr. Tinglyser du underpant i et ejerpantebrev, er afgiften 1.825 kr., men den bortfalder, hvis underpantet tinglyses i samme anmeldelse som selve ejerpantebrevet.

Andelsbolig: pant uden skøde

Køber du en andelsbolig, køber du en andel i foreningen og ikke selve ejendommen, så der bliver ikke tinglyst et skøde på dig. Låner du til andelen, kan långiveren få pant i den. Tinglysningsretten beskriver, at kreditorer registrerer deres rettigheder over andele i Andelsboligbogen. Afgiften for pant i en andel følger de samme satser som for fast ejendom: 1.825 kr. plus 1,25 % af det pantsikrede beløb i 2026, med samme afrunding. Regnet på et andelslån på 1.200.000 kr. giver det 15.000 kr. plus 1.825 kr., i alt 16.825 kr. Foreningens egne lån betaler du derimod gennem boligafgiften, fordi foreningen ejer ejendommen.

Gør du det selv: hvad koster det, og hvem betaler?

Afgiften er den samme, uanset om du selv anmelder, eller en advokat gør det. Ifølge Tinglysningsretten foregår al tinglysning digitalt på tinglysning.dk, og alle med MitID kan underskrive og anmelde dokumenter. Betalingen af tinglysningsafgiften sker, når anmelderen sender dokumentet til tinglysning. Tinglysningsretten understreger, at anmelderen har det juridiske ansvar for indholdet, og at det er værd at overveje, om man har de juridiske forudsætninger.

Hvem der betaler afgiften, står i købsaftalen og i dit lånetilbud. Tinglysningsafgiftsloven fastsætter, hvor meget der skal betales for hvert dokument, men ikke om køber eller sælger bærer udgiften. Læs derfor posten for afgifter i købsaftalen, før du skriver under. Som sælger har du intet med afgiften af købers lån at gøre, mens fordelingen af skødeafgiften aftales ved salget. Afgiften betales, når skødet anmeldes, som en del af berigtigelsen af handlen.

Sådan tjekker du afgiften i din egen handel

1. Find købesummen i købsaftalen, og gang den med 0,006. Rund op til hele 100 kr., og læg 1.850 kr. til.
2. Find lånebeløbet, der skal tinglyses, og gang det med 0,0125. Rund op, og læg 1.825 kr. til.
3. Har du et eksisterende tinglyst pant, der bliver aflyst, så spørg långiveren, om lempelsen ved omlægning bliver brugt, og om de tre betingelser i § 5 a, stk. 2, er opfyldt.
4. Er handlen ikke i fri handel, så sammenlign købesummen med 80 % af den seneste ejendomsværdi.
5. Sammenlign dit tal med afgiften i dit købsbudget eller långiverens tilbud. Afviger det, så spørg hvorfor.