Afdragsfrihed og 30 års afdragsfrihed: fordele, risiko og regler

Afdragsfrihed giver luft i budgettet, mens den varer. Til gengæld gør den lånet dyrere i alt, og den skubber afdragene ud i fremtiden, hvor ydelsen bliver højere. Nedenfor står reglerne i realkreditloven, hvad 30 års afdragsfrihed i praksis dækker over, et regneeksempel og fem spørgsmål, du kan stille dig selv, før du vælger.

Hvad betyder afdragsfrihed?

Når et lån er afdragsfrit, betaler du kun renter og bidrag. Du betaler ikke noget af selve gælden tilbage. Ydelsen bliver derfor lavere, men restgælden står stille, så længe perioden varer. Når den afdragsfri periode slutter, skal lånet afdrages over den løbetid, der er tilbage, og så stiger ydelsen.

Udgangspunktet i realkreditloven er, at et lån til en helårsbolig eller et fritidshus mindst skal afvikles i samme tempo som et 30-årigt annuitetslån med fast procentvis ydelse, og det gælder uanset lånets sikkerhedsmæssige placering. Afdragsfrihed er en undtagelse fra det krav.

Hvad siger loven om afdragsfrihed?

Realkreditlovens § 4 tillader, at kravet om afdrag fraviges i en periode på op til 10 år inden for lånets løbetid. Løbetiden kan højst være 30 år. Reglen er en samlet ramme, ikke 10 nye år hver gang:

• Omlægning: lægger du et lån om, omfatter de 10 år både den afdragsfri tid, der er gået på det indfriede lån, og den afdragsfri periode på det nye lån.
• Skift af institut: flytter du lånet til et andet institut, tæller den afdragsfri tid, du allerede har haft i det afgivende institut, med i det nye.
• Oplysning: det afgivende institut skal give det modtagende institut oplysning om, hvor meget afdragsfri tid du har brugt, hvis du har givet samtykke.

Planlægger du at lægge lånet om senere, så husk, at de afdragsfri år, du bruger nu, ikke kommer igen.

Giver realkredit 30 års afdragsfrihed?

Ikke på et realkreditlån til en ejerbolig. Realkreditlovens regel om højst 10 års afdragsfrihed gælder lån til helårsboliger og fritidshuse, uanset hvor lånet ligger i prioritetsrækken. Et lån med 30 års afdragsfrihed lyder som en vej til en lav ydelse hele vejen. Men inden for realkreditlovens rammer kan et lån ikke være afdragsfrit i hele en 30-årig løbetid.

Møder du et tilbud om afdragsfrihed i hele løbetiden, så spørg, hvilke regler lånet er givet efter, hvem der er långiver, og hvad der sker med gælden ved udløb. Et lån, du aldrig afdrager på, skal stadig betales tilbage på et tidspunkt, typisk når boligen sælges, eller når lånet udløber.

Et 30-årigt realkreditlån med en afdragsfri periode i starten kan derimod godt lade sig gøre, men kun i op til 10 af de 30 år. Resten af løbetiden afdrager du.

Hvem kan få afdragsfrihed?

Som udgangspunkt kun den, der også kunne bære lånet med afdrag. Bekendtgørelsen om god skik for boligkredit § 19 kræver som udgangspunkt, at en låntager, der får afdragsfrihed, kan godkendes til et 30-årigt fastforrentet lån, hvor der afdrages fra start. Testen gælder kun den del af lånet, der ligger inden for lånegrænserne i realkreditloven, for en ejerbolig til helårsbrug 80 % af værdien (§ 5), og små lån på højst 100.000 kr. er undtaget. Lån med variabel rente er omfattet af den samme test; se variabel rente på F-kort.

I Finanstilsynets vejledning er der tre pejlemærker, som er relevante for afdragsfri lån:

• Ligger et afdragsfrit lån med variabel rente over 60 % af ejendommens værdi, kan det regnes som risikabelt, også når renten først justeres efter fem år eller mere.
• Har lånet en option på afdragsfrihed, behandles det som afdragsfrit, uanset om du har brugt optionen.
• Skylder du i alt mere end fire gange det, du tjener om året før skat, er din gældsfaktor høj, og så er der begrænsninger på de risikable lån med høj belåning.

Der er ikke en generel regel om, at afdragsfrihed kun må gives under en bestemt belåning. Men jo højere din belåningsgrad er, jo grundigere ser instituttet på din økonomi.

Hvad koster afdragsfrihed?

Prisen ses tydeligst i et regneeksempel. Lånet er på 2.000.000 kr. med 30 års løbetid og en rente på 4,81 % inkl. bidrag, som er Danmarks Nationalbanks gennemsnit for nye fastforrentede realkreditlån til husholdninger i august 2026. Skat er ikke regnet med.

I eksemplet giver afdragsfriheden knap 2.500 kr. mindre i ydelse om måneden i 10 år. Til gengæld stiger ydelsen med ca. 2.485 kr. om måneden i de 20 år bagefter i forhold til lånet med afdrag, og du betaler ca. 297.700 kr. mere i alt, fordi du betaler renter af en større gæld i længere tid. Bidraget er med i satsen, og da det er en procentdel af restgælden, falder det heller ikke, så længe gælden står stille; se bidraget og hvordan det beregnes.

Renter og løbende bidrag giver fradrag, så nettoudgiften er lavere end tallene i tabellen. Prøv dine egne tal for et nyt lån i beregneren til omlægning, der viser ny restgæld og ydelse.

Fordele og risiko ved afdragsfrihed

Afdragsfrihed er hverken godt eller skidt i sig selv. Det afhænger af, hvad du bruger den lavere ydelse til, og hvordan din økonomi ser ud, når perioden slutter.

Det taler for:

• Lavere ydelse i en periode med stramt budget, fx ved køb af første bolig, barsel eller studier.
• Mulighed for at bruge pengene til at betale dyrere gæld ned eller spare op.
• Fleksibilitet: lånet kan altid indfries, fx ved at købe obligationerne bag det til dagskurs.

Det taler imod:

• Gælden falder ikke, så friværdien vokser kun, hvis boligens værdi stiger.
• Ydelsen stiger, når perioden slutter, og afdragene skal klares på kortere tid.
• Falder boligpriserne, kan du komme til at skylde mere, end boligen er værd. Instituttet kan ikke opsige lånet af den grund, så længe du betaler, men et salg eller en omlægning kan kræve, at du lægger penge til.
• Den samlede pris for lånet bliver højere.

Overvej også, hvordan afdragsfrihed spiller sammen med lånetypen. Afdragsfrihed sammen med variabel rente giver dobbelt usikkerhed: ydelsen kan stige både, når renten ændres, og når afdragene begynder. Vil du fjerne den ene af dem, holder et lån med fast rente ydelsen i ro, mens perioden løber. Alle lånetyper og deres lånegrænser er samlet i oversigten over lån med pant i boligen.

Når du er gået på pension: nedsparingslån

Vil du som ældre boligejer bruge friværdien uden at få en høj ydelse, er det et nedsparingslån, der er bygget til formålet. Finanstilsynet siger, at kravet om at kunne klare et 30-årigt fastforrentet lån kan fraviges for nedsparingslån. Til gengæld bør instituttet tage udgangspunkt i en belåningsgrænse på højst 60 % af boligens markedsværdi, og boligens værdi ved udløbet af den afdragsfri periode skal være nok til at indfri lånet.

Det er altså ikke et lån uden grænser, men en ordning for nedsparing af friværdien, der er indrettet efter, at gælden vokser, og at boligen skal kunne dække den. I nedsparingsberegneren kan du regne på, hvor længe friværdien rækker.

Afdragsfrihed i en andelsboligforening

I en andelsbolig er det foreningen, der har lån i ejendommen, og renter og afdrag betales gennem boligafgiften. Har foreningen afdragsfrie lån, er boligafgiften lavere nu, men foreningen skal begynde at afdrage senere, og det kan give en højere boligafgift. Borger.dk anbefaler at se på, hvor stor foreningens gæld er i forhold til ejendommens værdi. Overvejer du at købe en andel, så spørg også, om lånene er afdragsfrie, og hvornår perioden udløber.

Sådan vurderer du, om afdragsfrihed passer til dig

1. Hvad skal den lavere ydelse bruges til? Er det en kortvarig periode, eller er budgettet altid stramt?
2. Kan du klare ydelsen bagefter? Regn på ydelsen, når afdragene starter over den resterende løbetid.
3. Hvor mange afdragsfri år har du brugt? Tidligere afdragsfri år tæller med i de 10. Har du skiftet institut, kan det nye få oplysningen fra det gamle med dit samtykke.
4. Hvad er din belåningsgrad og gældsfaktor? Over 60 % af værdien og over fire gange indkomsten ser instituttet nærmere på.
5. Hvor længe bliver du i boligen? Sælger du inden for perioden, har du ikke afdraget på gælden.