Omlægning af lån: hvornår det kan betale sig at lægge om

Når renterne i markedet flytter sig, kan du indfri dit realkreditlån og tage et nyt, enten for at få en lavere ydelse eller for at få en mindre gæld. Retten til at gøre det står i lånet fra starten: et fastforrentet lån kan indfries til kurs 100, og alle realkreditlån kan indfries ved at købe obligationerne bag dem. Men en låneomlægning er ikke gratis, og et regnestykke uden omkostninger og skat ser bedre ud, end virkeligheden bliver.

Hvad er omlægning af realkreditlån?

En omlægning består af to handler: du indfrier det lån, du har, og optager et nyt. Det nye lån skal dække det, det koster at indfri det gamle, plus omkostningerne. Om omlægningen gør dig bedre eller dårligere stillet, afhænger af tre ting: hvad det koster at komme ud af det gamle lån, hvad det nye lån giver i provenu, og hvad det hele koster i gebyrer.

Man taler om at lægge ned og at lægge op. At lægge ned betyder at gå til et lån med lavere rente. At lægge op betyder at gå til et lån med højere rente, men lavere restgæld. Begge dele bygger på, at kursen på obligationerne bag et lån ændrer sig, når renterne i markedet ændrer sig.

Hvad betyder kurs 100?

Kursen er prisen på obligationerne bag dit lån, opgjort pr. 100 kr. restgæld. Kurs 100 betyder, at du betaler præcis restgælden for at komme ud: en restgæld på 1.000.000 kr. koster 1.000.000 kr. at indfri. Ligger kursen på 90, er det 900.000 kr. værd at købe obligationerne tilbage. Ligger den på 102, ville det koste 1.020.000 kr.

Alle lange fastforrentede lån kan i dag indfries til kurs 100, også hvis markedskursen er højere. Det er dit loft. Men retten gælder kun til udgangen af en termin, og lånet skal opsiges med to måneders varsel. Når fristen er passeret, er kurs 100 ikke længere en mulighed før næste termin. Lån med rentetilpasning kan indfries til kurs 100 ved hver rentetilpasning, og mellem tilpasningerne er vejen ud at købe obligationerne til dagskurs, sådan som når du vil indfri et F5-lån mellem to tilpasninger.

Alle realkreditlån kan desuden indfries ved obligationsindfrielse, hvor du køber obligationerne bag lånet i markedet på samme vilkår som andre investorer. Når kursen er under 100, er det den vej, der koster mindst, så kursen på dagen afgør, hvilken af de to måder at indfri på du skal vælge.

Når renten falder: omlægning ned

Har du et fastforrentet lån, og er renterne faldet, ligger kursen på dit lån typisk tæt på eller over 100. Du kan så opsige lånet til kurs 100 og optage et nyt lån med lavere rente. Ydelsen falder, men restgælden stiger lidt, fordi det nye lån også skal dække omkostningerne og et eventuelt kurstab ved udbetalingen.

Regnet med samme metode som omlægningsberegneren og med kurser, vi har valgt til illustration, ikke dagens kurser: restgæld 1.200.000 kr. indfriet til kurs 100, omkostninger 20.000 kr. og et nyt lån til kurs 98. Det nye lån skal give 1.220.000 kr., så hovedstolen bliver 1.220.000 kr. delt med 0,98, altså ca. 1.244.900 kr. Gælden stiger med ca. 44.900 kr. Det kan stadig være en god handel, hvis den lavere rente sparer mere end det over den tid, du har lånet. Om den gør, afhænger af renteforskellen og af, hvor længe du bliver.

Når renten stiger: omlægning op

Stiger renterne, falder kursen på dit gamle fastforrentede lån. Nu kan du indfri ved at købe de gamle obligationer i markedet for mindre end restgælden og finansiere købet med et nyt lån til den højere rente. Du skylder mindre bagefter, men betaler en højere rente af det, du skylder.

Med samme metode, men den modsatte vej: restgæld 1.800.000 kr., dagskurs 82, omkostninger 20.000 kr. og et nyt lån til kurs 99. Opkøbet koster 1.476.000 kr., og med omkostninger skal det nye lån give 1.496.000 kr. Hovedstolen bliver ca. 1.511.100 kr., og gælden falder med ca. 288.900 kr. Ydelsen kan alligevel stige, fordi renten er højere. Omlægning op giver mest mening, hvis du gerne vil have mindre gæld, fx før et salg, eller hvis du forventer at kunne lægge ned igen senere, når kursen er steget.

Giver en omlægning af lån kursgevinst, der skal beskattes?

Det kan den. Personer skal som udgangspunkt medregne en gevinst ved hel eller delvis ekstraordinær indfrielse af kontantlån i danske kroner med pant i fast ejendom som kapitalindkomst. Køber du et kontantlån ud under kurs 100 ved en omlægning op, kan forskellen altså være skattepligtig. Ved ordinær indfrielse er der ingen gevinst eller tab, fordi pantebrevet ved kontantlån altid har kurs 100 ved stiftelsen.

Der er en vigtig undtagelse ved salg. Sælger og køber kan indfri eller opsige et kontantlån fra 6 måneder før til 6 måneder efter overdragelsen uden skattemæssige konsekvenser. Det gælder kun den første indfrielse i det vindue. Skal du alligevel sælge, er det derfor værd at planlægge indfrielsen ved salget, så en eventuel kursgevinst falder inden for vinduet.

På udgiftssiden kan garantiprovision ved låneomlægning og differencerente, der ikke allerede er indberettet, give fradrag. De skal du selv oplyse i rubrik 44 på årsopgørelsen. Renter på selve realkreditlånet indberettes automatisk i rubrik 41 og indgår i dit fradrag for renter.

Hvad koster omlægning af lån?

Gebyrer, kursskæring, et eventuelt kurstab, differencerente og tinglysningsafgift. Det er de poster, der afgør, om en lille gevinst overhovedet er en gevinst:

• Gebyrer til realkreditinstituttet og eventuelt banken for at indfri det gamle lån og oprette det nye.
• Kursskæring, det gebyr på obligationshandlen, der betales både ved salget af nye obligationer og ved opkøb af de gamle.
• Kurstab på det nye lån, hvis det udbetales under kurs 100.
• Differencerente, som kan opstå ved indfrielse, og som skal stå i indfrielsestilbuddet.
• Tinglysningsafgift af det nye pant. Her er en lempelse: tinglysning af et nyt pant er fritaget for den procentvise afgift på den del af beløbet, der ikke overstiger den tinglyste hovedstol på et eksisterende pant i ejendommen. Fritagelsen gælder ikke, hvis det gamle pant er et skadesløsbrev, og den faste del af afgiften på pantet betales under alle omstændigheder.

Du har krav på at se tallene. Et indfrielsestilbud skal gives på et varigt medium med beløbet inklusive alle omkostninger, vilkår og metode, beregningen af differencerente og eventuelle opsigelsesfrister. Får du et tilbud på at lægge om, skal det rumme alle omkostninger, så vidt det kan lade sig gøre, og ellers sige tydeligt, at noget mangler. Kræv det skriftligt, før du beslutter dig.

Husk også bidraget. Det nye lån har sin egen bidragssats, og den står i tilbuddet. Den kan være en anden end på det gamle lån. En lavere rente kan blive spist op af et højere bidrag på det nye lån.

Låneomlægning og afdragsfrihed

Har du haft afdragsfrihed på det gamle lån, tæller den med, når du lægger om. Realkreditloven giver højst 10 års afdragsfrihed i alt, og de afdragsfri år på det gamle og det nye lån lægges sammen. Har du brugt seks år, er der fire tilbage, når du lægger om med afdragsfrihed på det nye lån.

En omlægning er også et godt tidspunkt at overveje lånetypen. Går du fra variabel til fast rente, køber du dig til en kendt ydelse; går du den anden vej mod et F-kort-lån, får du måske en lavere startrente, men tager selv risikoen.

Sådan regner du på din egen omlægning

I beregneren til omlægning af boliglån indtaster du restgælden på dit nuværende lån, den kurs det indfries til, kursen på det nye lån, omkostningerne ved omlægningen, renten på det nye lån og løbetiden. Beregneren viser den nye restgæld, ændringen i restgælden og den nye månedlige ydelse før skat. Kurstab og skat er ikke regnet med i ydelsen. Renten er udfyldt med 4,81 % inkl. bidrag, Danmarks Nationalbanks gennemsnit for nye fastforrentede realkreditlån til husholdninger i august 2026; skriver du renten fra dit tilbud uden bidrag, skal du selv lægge bidraget til.

1. Find de rigtige kurser: brug dagskursen eller kurs 100 for det gamle lån og kursen på det nye lån fra dit tilbud.
2. Brug tilbuddets omkostninger: tag alle poster med, også kursskæring og tinglysning.
3. Sammenlign ydelse og gæld: se både på, hvad du betaler om måneden, og på, hvad du skylder bagefter.
4. Regn tilbagebetalingstiden: del omkostningerne med besparelsen pr. år. Bliver du ikke i boligen så længe, er omlægningen tvivlsom.
5. Tjek skatten: en kursgevinst på et kontantlån kan være skattepligtig uden for salgsvinduet.

Omlægning i en andelsboligforening

En omlægning af en andelsboligforenings lån er foreningens beslutning, ikke din. Lånet ligger i ejendommen, og renter og afdrag når dig gennem boligafgiften. Borger.dk nævner, at nogle foreninger har brugt omlægning af lån til at finansiere vedligeholdelse, og at det ikke altid er muligt fremover. Spørg til foreningens lån og planer, før du køber en andel. Er foreningens lån realkreditlån, følger de samme mekanik som andre lån med pant i fast ejendom, også når det gælder kurs og indfrielse.