Ejendomsværdiskat: satser, beregning og skatterabat

Ejendomsværdiskatten er den statslige del af boligskatten. Den regnes af ejendomsværdien på din offentlige vurdering, og siden 2024 er den beregnet efter de nye regler i ejendomsskatteloven. Satserne er få og faste, men det beløb, du faktisk betaler, kan blive påvirket af nedslag, af en personlig rabat og af, om du har boet i boligen hele året.

Hvad er ejendomsværdiskat?

Ejendomsværdiskat er en skat, du betaler til staten, fordi du ejer og bor i en bolig. Den gælder ejerboliger, både helårsboliger og fritidsboliger. Skatten beregnes af ejendomsværdien, altså værdien af hele ejendommen med bygninger og grund. Grunden alene bliver også beskattet, men det er grundskylden til kommunen, og den følger sine egne satser. Sat side om side ligner de hinanden, men ejendomsværdiskat og grundskyld har hver sit grundlag, sin sats og sin modtager.

Under de gamle regler, før 2024, var der et skattestop på ejendomsværdiskatten. Det er erstattet af det nuværende system med lavere satser, et fradrag på 20 % og en personlig skatterabat til de ejere, der ellers ville have fået en stigning.

Hvilken værdi bruges til skatten?

Skatten bygger på ejendomsværdien fra den offentlige vurdering. Ejerboliger vurderes som udgangspunkt hvert andet år, så det afhænger af skatteåret, hvilken ejendomsvurdering skatten bygger på: 2024-vurderingen er grundlag for skatten i 2025 og 2026. Den er en fremskrivning af 2022-vurderingen; 2024-vurderingen er altså ikke lavet fra bunden. Vurderingen har to værdier, ejendomsværdi og grundværdi, og kun den første bruges her.

Ifølge ejendomsskatteloven § 13 udgør beskatningsgrundlaget 80 % af den ejendomsværdi, der er ansat for det forudgående indkomstår. Vurderingsportalen siger det samme med andre ord: der trækkes altid 20 % fra, før skatten beregnes.

Satser for ejendomsværdiskat 2026 og 2027

Ejendomsværdiskatten har to satser. Den lave sats gælder grundlaget op til progressionsgrænsen, og den høje sats gælder kun den del af grundlaget, der ligger over grænsen.

Læg mærke til, at progressionsgrænsen i 2026 er lavere end i 2025. Grænsen reguleres hvert andet år efter et ejerboligværdiindeks og rundes op til nærmeste 1.000 kr. Første regulering var for indkomståret 2026, og her gik grænsen ned fra 9.200.000 kr. til 9.007.000 kr.

Grænsen sammenlignes med beskatningsgrundlaget, det vil sige værdien efter de 20 %. En bolig skal derfor have en ejendomsværdi på over 11.258.750 kr., før den høje sats overhovedet kommer i spil i 2026 (9.007.000 kr. / 0,8).

Sådan beregnes skatten: to regneeksempler

Opskriften er den samme for alle, uanset hvor stor skatten ender med at blive: gang ejendomsværdien med 0,8, gang med 0,51 % op til grænsen, og gang det, der eventuelt er over grænsen, med 1,4 %.

Eksempel 1, over grænsen. Vurderingsportalens eget eksempel for 2026: en ejendomsværdi på 12.000.000 kr. giver et grundlag på 9.600.000 kr. De første 9.007.000 kr. beskattes med 0,51 %, hvilket giver 45.935,70 kr. De resterende 593.000 kr. beskattes med 1,4 %, hvilket giver 8.302,00 kr. Ejendomsværdiskatten i alt er 54.237,70 kr.

Eksempel 2, under grænsen. Vores egen illustration: et rækkehus med en ejendomsværdi på 4.000.000 kr. har et grundlag på 3.200.000 kr. Det er under grænsen, så hele beløbet beskattes med 0,51 %: 3.200.000 × 0,0051 = 16.320 kr. om året, før nedslag og rabat.

I budgettet svarer 16.320 kr. om året til 1.360 kr. om måneden. Lægger du grundskylden oveni, har du den samlede boligskat, som i praksis trækkes over skatten i løbet af året. Overvejer du at købe, så regn begge skatter ud fra boligens egen vurdering og med de fulde satser, fordi du som ny ejer ikke arver sælgers rabat.

Begge eksempler og tabellen viser skatten før nedslag og før din skatterabat. Det tal, Skattestyrelsen opkræver, står på din forskudsopgørelse.

Hus, ejerlejlighed og flere ejere

For et hus er det ejendommens samlede værdi, grund og bygninger, der beskattes. For en ejerlejlighed er det boligens værdi, som Vurderingsportalen beskriver som lejligheden og dens beliggenhed. Satserne er de samme.

Er I flere ejere, fordeles skatten efter ejerandel. Ejer I boligen halvt hver, betaler I hver halvdelen.

Sådan bliver skatten opkrævet

Ejendomsværdiskatten opkræves automatisk via forskudsopgørelsen og årsopgørelsen, sammen med din øvrige personskat. Du skal ikke selv indbetale noget, men du skal huske at give besked, når noget ændrer sig. Vurderingsportalen nævner fem situationer:

1. Du køber en bolig.
2. Du sælger en bolig.
3. Du lejer boligen ud.
4. Du bygger nyt.
5. Du bygger om.

De seneste år er skatten opkrævet foreløbigt, fordi vurderingerne ikke var klar. Når den endelige vurdering kommer, regnes skatten om, og forskellen efterreguleres. Har du betalt for meget, får du penge tilbage; har du betalt for lidt, skal du betale resten. Køber du, skriver du din overtagelsesdato i rubrik 181 på årsopgørelsen, og sælger du, skriver du købers overtagelsesdato i rubrik 187, så skatten bliver delt på den rigtige dag. Sæt derfor ikke en eventuel tilbagebetaling i budgettet, før den er kommet.

Ejendomsværdiskat af en bolig i udlandet

Ejer du en bolig i udlandet, skal du betale dansk ejendomsværdiskat af den på samme måde som af en dansk bolig. Forskellen er, at en udenlandsk bolig ikke har en offentlig dansk vurdering. Du skal derfor selv beregne en handelsværdi ud fra købsprisen. Du har pligt til at oplyse:

• at du har købt en udenlandsk ejendom,
• en opdateret beregning af handelsværdien hvert andet år,
• eventuel ejendomsskat, du har betalt i udlandet,
• en opdateret formueværdi hvert år,
• renteudgifter, hvis du har lån i ejendommen,
• eventuelle lejeindtægter.

Hvordan du oplyser tallene, og hvordan en udenlandsk ejendomsskat indgår, står i skat.dk's vejledning om udenlandsk ejendom, som Vurderingsportalen henviser til.

Nedslag: pensionister og boliger købt før juli 1998

To grupper får automatisk et nedslag i skatten.

Folkepensionister får et nedslag på 6.000 kr. for en helårsbolig og 2.000 kr. for en fritidsbolig. Nedslaget mindskes med 5 % af husstandens indkomst over en indkomstgrænse, og skatten kan aldrig blive negativ.

Boliger købt senest 1. juli 1998 får skatten nedsat med 0,1 % af grundlaget. For helårsboliger nedsættes skatten desuden med 0,21 % af grundlaget, dog højst 1.200 kr. pr. selvstændig boligenhed. Nedslaget gives automatisk. Det er en overgangsordning og ikke en varig rettighed, så regn ikke med, at det følger med, hvis boligen skifter ejer.

Skatterabatten: hvem har den, og hvad sker der ved salg?

Da de nye regler trådte i kraft i 2024, fik de ejere, hvis samlede boligskat ellers ville stige, en personlig skatterabat. Rabatten er forskellen mellem det, du skulle betale i 2024 efter de nye regler, og det, du skulle have betalt i 2024, hvis de gamle regler var fortsat. Den er beregnet i årsopgørelsen for 2024 og fortsætter i kroner og øre, så længe du ejer boligen. Den skal ikke betales tilbage.

Rabatten er bundet til dig og til den konkrete bolig:

• Den bortfalder, når boligen sælges.
• Den bortfalder ikke, hvis boligen handles mellem ægtefæller.
• En samlever kan ikke overtage den, uanset hvor længe I har boet sammen.

Du kan se din egen rabat i dine skatteoplysninger under "Ejendomsskatterabat". Rabatten kan ikke regnes ud generelt, så en beregning uden den viser for meget for de ejere, der har en. Som køber starter du uden rabat, så din boligskat kan blive højere end den, sælger betalte.

Hvornår betaler du ikke ejendomsværdiskat?

Du betaler kun skat for den tid, du faktisk har brugt boligen:

• Fra du overtager en bolig, til du flytter ind.
• Fra du flytter ud, til køberen overtager.
• Når boligen er ubeboelig.
• Når et sommerhus er lejet ud. Udlejning giver nedslag, og lejeindtægten har sine egne regler, se skatten af lejeindtægt fra sommerhuset.

Bygger du nyt, og er huset ikke færdigbygget ved vurderingen i indkomståret, betales der ikke ejendomsværdiskat for det år. Indtil første vurdering kommer, gælder et foreløbigt beskatningsgrundlag, som du selv kan ændre.

Er skatten for høj: klage og indefrysning

Du kan ikke klage over selve skatten, men over den vurdering, den bygger på. 2024-vurderingen kan ikke påklages, fordi den bygger på 2022-vurderingen; det er derfor den, du skal se på. En klage kan kun ændre værdien, hvis ændringen bliver på mere end 20 %, og den koster 1.300 kr., som du får tilbage ved helt eller delvist medhold. Frister og trin står i guiden om at klage over værdien af din bolig.

Stiger din boligskat, kan stigningen indefryses som et lån. Lånet har renter, i 2026 2,16 %, og renten kan ikke trækkes fra. Lånet skal betales tilbage, når du sælger, men du kan betale før. Der gives kun lån, hvis stigningen er over bagatelgrænsen på 322 kr. i 2026, og lånet til- eller fravælges på forskudsopgørelsen, for 2026 senest den 31. december 2026. Lånet skal betales tilbage, når du sælger, så kend betingelserne for indefrysning af boligskat, før du vælger det. Den kommunale del, grundskylden, følger kommunens egen promille.

Fire fejl, der giver et forkert tal

• At bruge den gamle grænse. 9.200.000 kr. var grænsen i 2024 og 2025. For 2026 og 2027 er den 9.007.000 kr. Et eksempel i Den juridiske vejledning med et andet tal for 2026 er en konstrueret illustration og ikke den officielle grænse.
• At sammenligne grænsen med ejendomsværdien. Grænsen gælder grundlaget efter de 20 %, ikke vurderingen.
• At lægge grundværdien til. Grunden er allerede med i ejendomsværdien. Grundværdien bruges kun til grundskyld.
• At glemme rabatten. Ejer du en bolig, du havde før 2024, kan rabatten trække et betydeligt beløb fra. Den ser du kun i dine egne skatteoplysninger.

Skatten og resten af din boligøkonomi

Ejendomsværdiskatten har intet at gøre med, hvor meget du har lånt i boligen. Belåning, lånets kurs og den kursskæring, instituttet tager ved handel med obligationer, ændrer ikke grundlaget. Skatten giver heller ikke fradrag. Til gengæld er der andre skatteregler, der følger med boligen:

• Renter og løbende bidrag på boliglån giver fradrag; se hvad renterne er værd i din skat. Renten afhænger af lånetypen i realkredit, og bidraget giver også fradrag.
• Arbejdsløn til rengøring, havearbejde og grøn istandsættelse giver fradrag efter reglerne om service- og håndværkerfradrag.
• Gevinsten ved salg af en helårsbolig, du har boet i, er som regel skattefri; se betingelserne for skattefrit boligsalg.

Det endelige tal for dig afhænger af din vurdering, af om du er folkepensionist, af hvornår du købte, af om du har en skatterabat, og af hvor stor en del af året du har boet i boligen. Forskudsopgørelsen og årsopgørelsen er facit.