Fastforrentet lån: hvornår den faste rente betaler sig

Renten på et fastforrentet lån bliver fastlagt, når lånet udbetales, og den ændrer sig ikke, før lånet er betalt eller indfriet. Det er kursen, der gør lånet til mere end en fast ydelse: den bestemmer, hvor meget du får ud af lånet, når det oprettes, og hvad det koster at komme ud af det igen. Rente og kurs for dit eget lån står i lånetilbuddet.

Hvad er et fastforrentet lån?

Et realkreditlån, hvor renten ligger fast i hele løbetiden. Med et fastforrentet lån rentesikrer du altså alle årene. Lånet finansieres af obligationer med samme rente, og din ydelse er kendt fra første termin til sidste. Det er en af de tre hovedtyper ved siden af rentetilpasningslån og lån med variabel rente.

Lån til ejerboliger må højst løbe i 30 år, og de må ikke afdrages langsommere end et 30-årigt lån med fast ydelse af rente og afdrag. Inden for løbetiden kan du få op til 10 år i alt med afdragsfrihed, hvor ydelsen er lavere, men gælden står stille.

Instituttet kan ikke opsige lånet, mens du overholder dine betalinger. Du selv har til gengæld altid ret til at indfri det, og det er her, den faste rente adskiller sig fra de andre lånetyper.

Kursen: hvad den betyder, når lånet oprettes

Kursen er prisen på obligationerne bag dit lån, angivet pr. 100 kr. Den er afgørende for, hvad du ender med at skylde. Den juridiske vejledning skelner mellem to slags lån:

• Obligationslån: et lån med fast rente i hele løbetiden, som bliver udbetalt i obligationer. Det beløb, du står med, afhænger af kursen, når obligationerne sælges.
• Kontantlån: her svarer lånets hovedstol altid til kursværdien af de solgte obligationer. Kursen slår i stedet igennem på ydelsen.

Et regneeksempel, hvor kurs 98 er valgt for at vise mekanikken og ikke er dagens kurs: optager du et obligationslån med en hovedstol på 2.000.000 kr. til kurs 98, er obligationerne 1.960.000 kr. værd, før omkostninger. Du skylder 2.000.000 kr. men får 40.000 kr. mindre udbetalt. Kurstabet er en reel udgift, og det er en af grundene til, at to lån med samme rente kan koste forskelligt. Vælger du mellem obligationslån og kontantlån, er det netop kurstabets placering, der adskiller dem.

Når du får et tilbud, så se på mere end den pålydende rente. Spørg om kursen, om kursskæringen ved handlen, om bidraget og om gebyrerne, for alle posterne indgår i prisen på et realkreditlån, og tilsammen giver de lånets ÅOP.

Indfrielse til kurs 100: din forsikring mod rentefald

Alle lange fastforrentede lån kan i dag indfries til kurs 100. Det kaldes, at lånet er konverterbart. Det betyder, at du aldrig skal betale mere end restgælden for at komme ud af lånet, selv om obligationernes kurs er steget over 100. Retten har en tidsfrist: lånet skal opsiges to måneder før den termin, hvor det indfries. Skal et fastforrentet lån ud til kurs 100 ved årets sidste termin den 31. december, skal opsigelsen altså være sendt senest ved udgangen af oktober.

Missér du fristen, er kurs 100 væk indtil næste termin. Indtil da kan du kun indfri ved at købe obligationerne til dagskurs, og ligger kursen over 100, bliver det dyrere end restgælden.

Ligger kursen under 100, er det omvendt. Så koster det mindst at købe obligationerne bag lånet i markedet og aflevere dem. Det kaldes obligationsindfrielse, og det kan alle realkreditlån indfries med. Prisen følger markedet og skal ikke forhandles med instituttet. Før du vælger mellem de to veje, så regn begge igennem med dine egne kurser; vi har stillet indfrielse til kurs 100 og til dagskurs op ved siden af hinanden.

Når renten falder, og når den stiger

Den faste rente giver dig to muligheder, som lån med variabel rente ikke giver på samme måde. Når renterne i markedet ændrer sig, ændrer kursen på dine obligationer sig også, og det kan du udnytte begge veje:

• Renten falder: kursen på dit lån stiger mod eller over 100. Du kan opsige lånet til kurs 100 og optage et nyt lån med lavere rente. Det giver en lavere ydelse, men restgælden stiger typisk lidt, fordi det nye lån også skal dække omkostningerne.
• Renten stiger: kursen på dit lån falder. Du kan købe obligationerne tilbage under 100 og optage et nyt lån med højere rente. Restgælden falder, men ydelsen kan stige.

Om det kan betale sig, afhænger af de konkrete kurser, omkostningerne og hvor længe du bliver i boligen. Før du lægger lånet om, så prøv dine egne tal i beregneren til omlægning, hvor du ser, hvordan gæld og månedlig ydelse ændrer sig med dine egne kurser og omkostninger.

Husk skatten. Indfrier du et kontantlån i danske kroner ekstraordinært med gevinst, fx når du køber obligationerne under kurs 100, skal gevinsten som udgangspunkt medregnes som kapitalindkomst. Ved ordinær indfrielse er der ingen gevinst eller tab. Ved salg af boligen er der et skattefrit vindue, der løber et halvt år på hver side af overdragelsesdagen. Se ordbogens forklaring af gevinst ved indfrielse og artiklen om at indfri lånet, når du sælger.

Hvad er renten på realkreditlån med fast rente?

Den rente, du får, fastlægges, når lånet udbetales, ud fra renten på obligationerne bag det. Renter og kurser ændrer sig fra dag til dag, så det er satsen i dit eget tilbud fra et realkreditinstitut, der gælder, og den gælder kun, til lånet er udbetalt.

Når du sammenligner, er det vigtigt at holde den nominelle rente, kursen og bidraget adskilt. En lav rente med en lav kurs kan give et større kurstab, og bidraget kommer oven i renten, så længe lånet løber. Spørg derfor altid om bidragssatsen og om kursskæringen, der betales ved oprettelse og indfrielse.

Renter og løbende bidrag giver fradrag. Renter på realkreditlån indberettes automatisk i rubrik 41 på årsopgørelsen. Fradragets værdi for dig styres af din egen kommuneskat og af, hvor meget du i alt har i renteudgifter, med en grænse ved 50.000 kr. om året (100.000 kr. for ægtepar); se fradraget for renter.

Fast rente eller variabel rente?

Valget står mellem en kendt ydelse og en ofte lavere startrente. Finans Danmark skriver om rentetilpasningslån, at renten typisk er lavere end på et fastforrentet lån, når lånet optages, men at du til gengæld ikke kender den fremtidige ydelse. Med en variabel rente betaler du ofte mindre i starten og bærer risikoen selv. Med en fast rente betaler du for at slippe for risikoen.

God skik-reglerne peger samme vej. Vil du have variabel rente eller afdragsfrihed, skal instituttet som udgangspunkt først have vurderet, at du også ville kunne bære et 30-årigt fastforrentet lån, hvor du afdrager fra start. Det fastforrentede lån med afdrag er altså målestokken, som andre lån bliver vurderet op imod, også et F-kort med kort variabel rente.

Hvornår betaler den faste rente sig?

Ingen kan sige på forhånd, om fast eller variabel rente koster mindst over 30 år, for det afhænger af renter, der endnu ikke er fastsat. Men du kan vurdere, hvilket lån der passer til din situation. Den faste rente taler til dig, hvis flere af disse passer:

1. Dit budget kan ikke tåle en højere ydelse. Med fast rente ved du, hvad du skal betale, også om ti år.
2. Du bliver i boligen længe. Jo længere tid, jo mere betyder det, at ydelsen ikke kan stige.
3. Du vil have mulighed for at handle på renteændringer. Kurs 100-retten og muligheden for at købe obligationerne tilbage giver dig valg begge veje.
4. Du har høj gæld i forhold til indkomsten. Finanstilsynet regner en samlet gæld over fire gange indkomsten før skat som høj, og variabelt forrentede lån over 60 % af boligens værdi med rentetilpasning oftere end hvert femte år som risikable.

Den variable rente kan omvendt være et bevidst valg, hvis du har luft i økonomien og accepterer, at ydelsen kan stige.

Fast rente i en andelsboligforening

Har din andelsboligforening fast rente på sine lån, ligger den del af boligafgiften, der går til renter og afdrag, fast. Har den variabel rente, kan afgiften stige med renten, og ifølge borger.dk bliver det værre, hvis renten på dit eget andelsboliglån stiger på samme tid. Spørg derfor til foreningens lån, før du køber en andel i foreningen.