Hvad dækker en ejerskifteforsikring, og hvad gør den ikke?

Finder du fugt i en væg eller en revne i fundamentet et år efter overtagelsen, afgør to regelsæt, om forsikringen betaler: lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom og bekendtgørelse nr. 13 af 12. januar 2012 om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer. Bekendtgørelsen fastlægger det minimum, som et tilbud skal leve op til, for at sælger kan blive fri for sit ansvar. Selskaberne må gerne dække mere, men aldrig mindre, og deres egne betingelser afgør resten. Læs derfor altid din police, når du har en konkret skade.

Forbrugerrådet Tænk beskriver forsikringen som en dækning af skjulte skader, du opdager, efter du har overtaget boligen, og skriver, at boligkøbere tit bliver overraskede over, hvor langt den er fra at dække alt. Nedenfor står både det, der er dækket, og det, der ikke er.

Hvad dækker ejerskifteforsikringen som minimum?

Bekendtgørelsens bilag 1 opregner tre dækninger, som et lovligt tilbud skal indeholde. De gælder alle bygninger på ejendommen, også hvidevarer, der er en del af en undersøgt bygning.

Ordet "skade" er defineret i bekendtgørelsen: brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelse, ødelæggelse eller andre fysiske forhold, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand. Det sidste led er vigtigt. Sammenligningen er med et hus af samme alder, ikke med et nyt hus. Et 60 år gammelt hus må gerne have de svagheder, som huse fra den tid normalt har.

Udtrykket nærliggende risiko for skade forstås ifølge bekendtgørelsen sådan: »at der erfaringsmæssigt vil udvikle sig en skade, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger«. En fejl kan altså være dækket, før den har gjort skade, hvis den med stor sandsynlighed vil gøre det.

Hvornår skal fejlen være opstået?

Forsikringen dækker forhold, der var til stede, da rapporterne blev lavet, eller som er opstået efter rapporterne, men før du overtog boligen. Forholdet skal konstateres og anmeldes inden for forsikringstiden. En skade, der opstår efter overtagelsen, er ikke en sag for ejerskifteforsikringen. Den hører typisk under din almindelige husforsikring, som dækker pludselige skader som storm, brand og vandskade. Du skal altså have begge: ejerskifteforsikringen for fejl fra før overtagelsen og en husforsikring for det, der sker bagefter, og husforsikringens dækning har sine egne grænser.

Forsikringstiden er mindst 5 år fra overtagelsen. Du kan som køber forlænge den, så den dækker i 10 år, medmindre du har forsømt at vedligeholde ejendommen forsvarligt. Forbrugerbeskyttelseslovens § 5 kræver netop, at forsikringen kan dække i mindst 5 år med mulighed for forlængelse til i alt mindst 10 år.

Hvad dækker en ejerskifteforsikring ikke?

Undtagelserne står i bekendtgørelsens bilag 1, nr. 6. De vigtigste for en almindelig køber er:

• Det, der står i rapporterne. Er et forhold beskrevet i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, er det ikke dækket, medmindre beskrivelsen er klart forkert, altså misvisende eller så mangelfuld, at du ikke kunne forstå forholdets reelle karakter, omfang eller betydning.
• Utilgængelige bygningsdele. Har den bygningssagkyndige skrevet, at en del ikke kunne undersøges, fx et lukket loftsrum, er forhold ved den del ikke dækket.
• Slid, alder og vedligehold. Sædvanligt slid, manglende vedligeholdelse og udløb af materialers normale levetid er undtaget, medmindre det har ført til en skade eller nærliggende risiko for skade.
• Kendte forhold. Det, du vidste, før du tegnede forsikringen, er ikke dækket. Boligejer.dk nævner også forhold, som er oplyst i forbindelse med handlen eller af tidligere ejer.
• Garantier og anden forsikring. Er forholdet dækket af en garanti eller af en anden forsikring, betaler ejerskifteforsikringen ikke.
• Følgeskader, du kunne have undgået. Burde du have udbedret et forhold ud fra rapporterne, er følgeskaden ikke dækket.
• Små forhold. For tilbud givet fra 1. januar 2025 kan forhold under 6.100 kr. ikke anmeldes.

Herudover kan selskabet tage forbehold i tilbuddet for bestemte bygningsdele eller installationer, når rapporterne giver grund til det. Et forbehold står i tilbuddet, og det gælder resten af forsikringstiden. Det er derfor tilbuddet, ikke kun bekendtgørelsen, der viser din dækning.

Dækker ejerskifteforsikringen kloak og stikledninger?

Her går der en vigtig grænse ved husets fundament. Standarddækningen omfatter vvs-installationer i og under bygningen, til ydersiden af fundamentet. Rør og kloak ude på grunden ligger uden for. Boligejer.dk skriver, at en udvidet dækning typisk omfatter ulovlige kloak- og stikledninger på grunden uden for fundamentet og skader på stikledninger og kloak. Vil du have den dækning, skal du ofte selv bede om et tilbud, fordi sælger kun skal indhente tilbud på standarddækning.

Der er en ekstra sikring for dig som køber. Ifølge forbrugerbeskyttelseslovens § 2, stk. 6, er sælger ikke fri for sit ansvar for bygningens stikledninger, herunder kloakker, selv om huseftersynsordningen er brugt. Undtagelsen er, hvis problemet allerede viste sig så tydeligt ved huset, at den bygningssagkyndige burde have nævnt det. Et kloakproblem kan altså ende som et krav mod sælger frem for mod forsikringen. Om fugt og vand omkring fundamentet skyldes kloak, dræn eller terræn, er en teknisk vurdering; se også siden om dræn omkring huset.

Skimmelsvamp, fugt og råd

Om forsikringen dækker skimmelsvamp, afhænger af, hvorfor svampen er der, og hvad rapporten siger. Skimmelsvamp, der er en aktuel skade eller viser en nærliggende risiko for skade, og som ikke er nævnt i tilstandsrapporten, falder ind under bekendtgørelsens tredje dækning. Er fugten eller svampen beskrevet i rapporten, er den undtaget. Skyldes svampen alene manglende udluftning eller vedligeholdelse, kan selskabet afvise.

Afrensning af dit indbo, fx møbler og tøj, ligger uden for standarddækningen. Boligejer.dk nævner skimmelafrensning af indbo som en typisk del af udvidet dækning. Fugt i en kælder vurderes på samme måde, mod en intakt kælder af samme alder; se artiklen om fugt i kælderen og hvad du kan gøre.

Utæt tag, revner og sætningsskader

Et tag er en af de bygningsdele, hvor erstatningen ikke beregnes som ny for gammel. Bekendtgørelsen giver nyværdierstatning som hovedregel, men for tagdækning, undertag, vinduer og yderdøre, vægge, gulve og vandsystem bruges afskrivningstabeller efter materiale og alder. Et 30 år gammelt tegltag giver derfor ikke et helt nyt tag betalt. Er tagets restlevetid angivet forkert i tilstandsrapporten, er det i sig selv udtrykkeligt undtaget, og et tag, der blot er slidt op, er heller ikke dækket.

Revner i murværk og fundament kan være en dækket skade, hvis de nedsætter værdien eller brugbarheden nævneværdigt og ikke står i rapporten. Målestokken er et intakt hus af samme alder, så revner, der er almindelige for huse fra den tid, er ikke i sig selv en skade. Er revnerne større eller nye, kan det være sætningsskader i fundamentet, og så er det værd at få dem vurderet, før forsikringstiden udløber.

Hvor meget kan forsikringen udbetale?

Bekendtgørelsen sætter en ramme for erstatningen, og to beløb er værd at kende:

• Loftet for samlet erstatning. Det samlede beløb kan ikke overstige den kontante købesum minus den offentlige grundværdi, men skal mindst kunne udgøre den offentlige ejendomsværdi minus grundværdien, regnet ved forsikringens start.
• Forøgede byggeudgifter. Kræver en udbedring, at bygningen ændres væsentligt for at leve op til nutidens krav, og har du fået afslag på dispensation, dækkes merudgiften med op til 20 % af bygningens nyværdi og højst 1.580.000 kr. for tilbud givet fra 1. januar 2025.
• Teknisk bistand og genhusning. Rimelige udgifter til en teknisk rådgiver efter aftale med selskabet og til genhusning i op til 12 måneder, hvis huset bliver ubeboeligt, dækkes ud over forsikringssummen.

Selskabet har kun pligt til at betale, hvis forholdet faktisk bliver udbedret. Du kan altså ikke tage pengene og lade skaden ligge. Selvrisikoen er højst 6.100 kr. pr. forhold og højst 61.000 kr. i alt for tilbud givet fra 2025. Selvrisikoen er altså din, uanset at sælger har betalt med på præmien for forsikringen.

Standarddækning eller udvidet dækning?

Boligejer.dk deler forsikringerne i to typer. Standarddækningen følger lovens minimum og kan normalt tegnes for 5 eller 10 år. Udvidet dækning løber typisk i 10 år og lægger forhold ved grunden til, fx forurening og ulovlige stikledninger. Ud over kloak og indbo nævner Boligejer.dk ulovligt udførte indretninger som manglende vådrumssikring, forhold ved grunden, der skader boligen, delvis dækning for kosmetiske forskelle og udslip af forbrugsvand, olie eller gas i forbindelse med en skade. Beløbsgrænser er almindelige; for forurening nævner Boligejer.dk et typisk maksimum på 250.000 til 500.000 kr.

Ikke alle selskaber tilbyder udvidet dækning, og du har ikke krav på den. Forsikring & Pension oplyser, at kun fire selskaber udbyder ejerskifteforsikring i dag mod 30, da ordningen startede, så udvalget er lille. Bed derfor alle selskaberne om tilbud, og sammenlign dækning og vilkår punkt for punkt.

Sådan bruger du forsikringen, når du finder en fejl

1. Tag billeder og noter datoen, så snart du opdager forholdet.
2. Find tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten frem, og se, om forholdet er nævnt, og hvordan.
3. Anmeld forholdet til selskabet inden for forsikringstiden, før du går i gang med udbedringen.
4. Aftal med selskabet, før du hyrer en teknisk rådgiver, ellers dækkes udgiften ikke.
5. Får du afslag, kan du klage til selskabet og derefter til Ankenævnet for Forsikring, som Boligejer.dk henviser til.

Er forholdet nævnt i rapporten, men forkert beskrevet, kan du have et krav mod den bygningssagkyndige. Det skal meldes inden 5 år fra overtagelsen og senest 6 år fra rapportens dato. Og hvis forsikringen slet ikke dækker, så tjek, om sælger stadig hæfter, fx for kloak, servitutter, garantier eller fordi sælger handlede groft uagtsomt. Tjek derfor både tilstandsrapporten og betingelserne for sælgers ansvarsfrihed, og læs servitutterne i tingbogen, før skødet underskrives.