Realkreditlån: lånetyper, kurs, bidrag og hvad der er værd at vælge

Køber du en ejerbolig, kan finansieringen bestå af tre dele: din egen udbetaling, et realkreditlån med pant i boligen og eventuelt et lån i banken til resten. Realkreditlånet er finansieret af obligationer, som investorer køber, og det er derfor, kurser og obligationer fylder så meget, når man taler om boliglån. Kurser og satser skifter hele tiden, så de aktuelle tal står kun i dit eget lånetilbud.

Hvad er et realkreditlån?

Långiveren er et realkreditinstitut, og sikkerheden er pant i fast ejendom. Instituttet finansierer lånet ved at udstede obligationer, og dit lån følger de obligationer, der ligger bag. Derfor taler man om lånets kurs: kursen er prisen på obligationerne, og den bestemmer, hvor meget du får udbetalt, når lånet oprettes, og hvad det koster at indfri det.

Lånet er uopsigeligt fra instituttets side, så længe du betaler renter og afdrag. Du kan derimod altid indfri det, og alle typer realkreditlån kan indfries ved at købe de bagvedliggende obligationer i markedet.

Et realkreditlån til en ejerbolig skal som udgangspunkt afdrages mindst lige så hurtigt som et 30-årigt annuitetslån, hvor ydelsen er en fast procentdel af hovedstolen. Løbetiden kan højst være 30 år. Inden for løbetiden kan du få afdragsfrihed i op til 10 år.

Hvor meget kan du låne i realkredit?

Realkreditloven sætter en lånegrænse som en procentdel af ejendommens værdi:

De 80 % er et loft, ikke et krav, du kan stille. Værdien sættes af instituttet selv, og den må ikke overstige boligens rimelige kontante handelsværdi, heller ikke selv om du lige har købt den dyrere. Boligen skal som hovedregel besigtiges ude og inde, og et lånetilbud uden forbehold for værdiansættelsen må ikke gives senere end 9 måneder efter besigtigelsen.

God skik-reglerne for boligkredit begrænser desuden, hvad du får i praksis. Du skal som udgangspunkt selv betale en passende udbetaling, og Finanstilsynet anser 5 % af købesummen som udgangspunktet. En gældsfaktor over fire, altså samlet gæld over fire gange din årsindkomst før skat, anses som høj. Den del af købesummen, der ligger mellem realkreditlånet og din udbetaling, skal finansieres på anden måde, fx med et banklån, og her vurderer banken din økonomi for sig.

Lån til sommerhus

Til et fritidshus er lånegrænsen 75 %. Lejer du sommerhuset ud erhvervsmæssigt, falder grænsen til 60 %. Lånet skal, ligesom til en helårsbolig, afdrages mindst som et 30-årigt annuitetslån, bortset fra en eventuel periode med afdragsfrihed. Ved et sommerhus er det derfor især den lavere grænse og dermed en større egenbetaling, du skal regne med.

Lånetyperne: fast rente, rentetilpasning og variabel rente

Finans Danmark beskriver tre hovedtyper, som for de flestes vedkommende kan kombineres med afdragsfrihed:

Fastforrentede lån giver en kendt ydelse i hele løbetiden. Alle lange fastforrentede lån kan i dag indfries til kurs 100, også når kursen er over 100, men kun til udgangen af en termin og med to måneders varsel. Er kursen under 100, kan du i stedet købe obligationerne billigere. Om den faste rente kan betale sig for dig, afhænger mest af, hvor meget en stigende ydelse ville presse dit budget.

Rentetilpasningslån, fx F3 og F5, får ny rente med faste mellemrum, når obligationerne bag lånet bliver skiftet ud. Ved hver tilpasning kan lånet indfries til kurs 100. Mellem to tilpasninger er vejen ud at købe obligationerne til dagskurs. Skal du ud af lånet mellem to tilpasninger, er der en pris at regne på, før du indfrier et F5-lån før tid.

Variabelt forrentede lån, fx F-kort, får typisk ny rente hver tredje eller sjette måned. Renten på et F-kort-lån følger pengemarkedet og kan derfor ændre sig hurtigt. Loven har en sikring: på lån med op til 24 måneders rentebinding kan renten ved rentefastsættelsen ikke blive mere end 5 procentpoint højere end den senest fastsatte. Ved refinansiering af fastforrentede obligationer med op til 12 måneders løbetid forlænges løbetiden med 12 måneder, hvis renten ventes at stige mere end 5 procentpoint.

Variabel rente og afdragsfrihed må som udgangspunkt kun tilbydes, hvis du kunne være godkendt til et 30-årigt lån med fast rente og afdrag. Finanstilsynet regner variabelt forrentede lån med rentetilpasning oftere end hvert femte år som risikable, når lånet udgør over 60 % af boligens værdi, altså når belåningsgraden er over 60 %.

Afdragsfrihed og nedsparing

Afdragsfrihed kan gives i op til 10 år inden for lånets løbetid. Det er 10 år i alt: lægger du lånet om eller flytter det til et andet institut, tæller den afdragsfri periode, du allerede har haft, med. Uden afdrag er ydelsen lavere, men gælden falder ikke, og når perioden slutter, skal lånet afdrages over den resterende løbetid. Inden du vælger en periode uden afdrag, så regn på, hvad ydelsen bliver, når perioden slutter.

Ved et nedsparingslån kan kravet om at kunne klare et 30-årigt fastforrentet lån fraviges. Finanstilsynet siger, at instituttet bør tage udgangspunkt i en lånegrænse på højst 60 % af boligens markedsværdi, og at boligen ved udløbet af den afdragsfri periode skal være mere værd end lånet. Lånet er tænkt til at bruge friværdien efter pensionsalderen.

Hvad koster et realkreditlån?

Prisen på et realkreditlån består af flere dele. Renten er den mest synlige, men den er ikke det hele:

• Renten på obligationerne bag lånet.
• Bidrag, som er en procentdel af lånets restgæld, så længe lånet løber. Det dækker instituttets administration, forventede tab, afkast og opbygning af kapital. Bidragssatsen skal stå i lånetilbuddet. Instituttet kan kun ændre bidraget med mindst tre måneders varsel og en begrundelse. Satsen kan sammenlignes på tværs af tilbud, og bidragets størrelse afhænger blandt andet af lånetypen.
• Kursskæring, et gebyr på handlen med obligationer ved oprettelse, rentetilpasning og indfrielse. På lån med rentetilpasning er det tilbagevendende, og hver terminsopkrævning skal vise i kroner, hvor meget der er kursskæring i rentebetalingen.
• Kursen ved udbetaling: på et obligationslån får du lånet udbetalt i obligationer, så det beløb, du står med, afhænger af kursen. På et kontantlån svarer hovedstolen til kursværdien af de solgte obligationer, og kursen slår i stedet igennem på ydelsen.
• Tinglysningsafgift af pantet: fra 1. januar 2026 er den 1.825 kr. plus 1,25 % af det pantsikrede beløb, med procentdelen rundet op til nærmeste 100 kr. Se sådan regnes afgiften på skøde og pant.
• Gebyrer til instituttet og eventuelt banken for at oprette lånet. De står i dit tilbud.

Renter og løbende bidrag giver fradrag i skatten. Et engangsindskud til reservefonden, når lånet oprettes, giver ikke fradrag. Renter på realkreditlån indberettes automatisk i rubrik 41. Hvad fradraget er værd, afhænger af din kommuneskat og af, om dine renter er over eller under 50.000 kr. om året; se fradraget for renter i boligen.

Hvilket realkreditlån passer til dig?

Ingen lånetype er bedre for alle. Valget handler om, hvor meget usikkerhed din økonomi kan tåle, og hvor længe du regner med at blive i boligen. Disse spørgsmål kan hjælpe:

1. Kan du klare en højere ydelse? Kan budgettet ikke tåle, at ydelsen stiger, peger det mod fast rente. En variabel rente kan stige ved hver rentefastsættelse.
2. Hvor længe bliver du? Sælger du inden for få år, betyder det meget, hvad det koster at indfri. Et fastforrentet lån kan indfries til højst kurs 100 med opsigelse; et lån med rentetilpasning kan indfries til 100 ved tilpasningen.
3. Har du brug for afdragsfrihed? Den giver luft i budgettet, men gælden står stille, og der er højst 10 år i alt.
4. Hvad er bidraget? Bidragssatsen afhænger af instituttet, lånetypen og belåningsgraden. Bed om satsen for netop dit lån.
5. Hvad koster det samlet? Sammenlign tilbud på samme lånebeløb og løbetid, med alle omkostninger: kurs, bidrag, kursskæring og gebyrer.

Lånet kan lægges om senere, hvis renten falder eller stiger. Før du lægger lånet om, så regn på både gæld og ydelse; du kan prøve dine egne tal i beregneren til omlægning af boliglån.

Hvad er det billigste realkreditlån?

Det afhænger af dine tal og af tidspunktet, så svaret er ikke det samme for to låntagere. Et lån med lav rente i dag kan blive dyrere, hvis renten stiger, og et lån med høj kurs i dag kan blive dyrt at indfri, hvis du flytter. Det, der kan sammenlignes på tværs, er de samme poster i hvert tilbud, regnet på samme lånebeløb og samme løbetid, så du ser forskellen i kroner og ikke kun i procent. Bed i stedet om tilbud på samme lån og sammenlign:

• bidragssatsen for din belåningsgrad,
• kurs og kursskæring ved oprettelse,
• gebyrer for at oprette og senere omlægge eller indfri,
• hvad der sker ved renteændring eller rentetilpasning.

Et tilbud på omlægning skal så vidt muligt indeholde alle omkostninger eller oplyse, at det ikke gør det. Bed også om ÅOP, de årlige omkostninger i procent, så rente, bidrag, kurs og gebyrer er lagt sammen i ét tal; regneeksemplet nedenfor viser, hvordan det kan se ud.

Indfrielse: når du sælger, omlægger eller betaler ekstra af

Et realkreditlån kan indfries på flere måder, og det er her, kursen for alvor betyder noget:

• Pari opsigelse: du betaler restgælden til kurs 100 på en termin. For fastforrentede lån kræver det opsigelse med to måneders varsel.
• Obligationsindfrielse: du køber obligationerne til dagskurs og afleverer dem. Er kursen under 100, er det den vej, der koster mindst.
• Ved rentetilpasning: lån med rentetilpasning kan indfries til kurs 100 ved hver tilpasning.

Et indfrielsestilbud skal gives på et varigt medium med beløbet inklusive alle omkostninger, metoden, beregningen af differencerente og eventuelle opsigelsesfrister. Bed om tilbuddet, før du vælger mellem indfrielse til kurs 100 eller opkøb af obligationerne.

Opnår du en gevinst ved at indfri et kontantlån i danske kroner ekstraordinært, helt eller delvist, skal gevinsten som udgangspunkt medregnes som kapitalindkomst. Ved ordinær indfrielse er der hverken gevinst eller tab. Ved salg af boligen gælder en undtagelse: indfrielse fra 6 måneder før til 6 måneder efter overdragelsen udløser ikke skat. Se indfrielse af lånet, når boligen sælges og ordbogens forklaring af kursgevinst.

Forskellen på obligationslån og kontantlån er vigtig her: et obligationslån bliver udbetalt i obligationer, så provenuet afhænger af kursen, mens et kontantlån altid har en hovedstol, der svarer til kursværdien af de solgte obligationer. Læs forskellen på obligationslån og kontantlån.

Realkredit og andre boligformer

Lånegrænserne ovenfor gælder fast ejendom. Køber du en andel i en andelsboligforening, er det foreningen, der har lån i ejendommen, og dem betaler du gennem boligafgiften, mens du selv låner til købet af andelen. Foreningens lån og din egen gæld er altså to forskellige ting, når du ejer en andel i en forening.

Hvor meget du samlet kan låne ud fra din indkomst, er et andet spørgsmål end lånets mekanik. Det afhænger af din indkomst og øvrige gæld, af bankens kreditvurdering og af god skik-reglerne, herunder grænsen for en høj gældsfaktor.