Tilstandsrapport: hvad den viser, hvem laver den, og hvor længe den gælder

Tilstandsrapporten er ikke en vurdering af, om huset er godt eller dårligt, og den siger intet om prisen. Den beskriver afvigelser: hvor huset har det dårligere, end et intakt hus af samme alder ville have det.

Hvad viser en tilstandsrapport?

Loven definerer rapporten som resultatet af den bygningssagkyndiges bygningsgennemgang. Formålet er at afklare, i hvilket omfang den gennemgåede bygnings fysiske tilstand er ringere end tilstanden af tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Et hus fra 1965 bliver altså ikke sammenlignet med et nybygget hus, men med et velholdt hus fra 1965.

Ifølge Sikkerhedsstyrelsen, der siden januar 2026 er en del af Erhvervsstyrelsen, indeholder rapporten blandt andet en beskrivelse af bygningerne på grunden, resultaterne af gennemgangen med en vurdering af hver skade og en generel beskrivelse af hustypen med opmærksomhedspunkter ud fra husets materialer. Den generelle beskrivelse er værd at læse: den fortæller, hvilke svage punkter huse af den type typisk har, også dem, der ikke er registreret som skader.

Hvad betyder symbolerne i rapporten?

Siden 1. oktober 2020 bedømmes skader ikke længere med de gamle K-karakterer. I stedet bruges farvede symboler, der angiver, hvor alvorlig en skade er, og hvor hurtigt den kan få konsekvenser for bygningen. Der indgår ingen økonomi i vurderingen: en rød skade kan være billig at udbedre, og en grå kan være dyr.

Symbolerne giver et hurtigt overblik, men det er teksten ved hver skade, der fortæller, hvad skaden består i og dermed, hvordan den kan udbedres. Læs derfor altid beskrivelserne, ikke kun farverne.

Hvem laver tilstandsrapporten, og hvem betaler?

Rapporten skal være udarbejdet af en bygningssagkyndig, der er beskikket efter lov om beskikkede bygningssagkyndige, og den skal skrives på et skema, som ministeren har godkendt. En rapport fra en almindelig håndværker eller en byggeteknisk gennemgang bestilt af køberen er ikke en tilstandsrapport i lovens forstand, selv om den kan være nyttig.

Det er normalt sælgeren, der bestiller og betaler rapporten. Forbrug.dk skriver tilsvarende, at sælger selv skal betale for huseftersynet, altså tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærkning. Der har ikke været en lovbestemt maksimalpris siden 2015, så prisen fastsættes af markedet. Bed derfor flere bygningssagkyndige om et tilbud, og se, hvad der indgår i prisen på en tilstandsrapport.

Udarbejdelse af tilstandsrapporten

Den bygningssagkyndige går bygningerne igennem og registrerer skader og forhold, der bør undersøges. Ministeren kan fastsætte regler om, at rapporten skal indeholde yderligere oplysninger, for eksempel om restlevetiden på taget. Sælgeren bør give den sagkyndige adgang til hele huset, også loft og krybekælder, og fortælle om kendte problemer, for det, der ikke er tilgængeligt, bliver heller ikke vurderet.

Hvor længe gælder tilstandsrapporten?

For at have de virkninger, loven giver, skal rapporten være under 6 måneder gammel: den skal være udarbejdet eller fornyet mindre end 6 måneder før den dag, køberen modtager den. Fristen regnes altså frem til køberens modtagelse, ikke til underskriften på købsaftalen. Står huset længe til salg, skal rapporten fornyes, før den gives til en ny køber.

De andre papirer har andre frister. Elinstallationsrapporten må være op til 1 år gammel, når køberen får den, og energimærket gælder i 10 år, medmindre der er lavet væsentlige ændringer af bygningen. Et hus til salg kan derfor godt have en ny tilstandsrapport og et ældre energimærke. Energimærket laves af en energikonsulent fra et certificeret energimærkningsfirma og er ikke en del af tilstandsrapporten, og kravet gælder ikke fritliggende enfamiliehuse under 60 m².

Er en tilstandsrapport lovpligtig?

Nej. Ingen lov pålægger sælgeren at få lavet en tilstandsrapport. Til gengæld har det store konsekvenser at lade være. Har køberen fra sælgeren modtaget en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport samt oplysning om ejerskifteforsikring, kan køberen ikke gøre gældende over for sælgeren, at bygningens fysiske tilstand er mangelfuld. Uden rapporterne hæfter sælgeren for skjulte fejl efter de almindelige regler i en lang årrække. Sikkerhedsstyrelsen omtaler det som sælgerens 10-årige ansvar.

Rapporten er også en forudsætning for køberen. Tilstandsrapporten er sammen med elinstallationsrapporten en betingelse for at kunne tegne en ejerskifteforsikring. Uden rapport ingen forsikring, og uden forsikring står køberen alene med de skjulte skader.

Ansvarsfriheden kræver mere end selve rapporten. Køberen skal have modtaget papirerne, inden aftalen indgås og senest før det købstilbud, sælgeren accepterer. Sælgeren skal skriftligt og bindende have lovet at betale mindst halvdelen af præmien for ejerskifteforsikringen. Og køberen skal være gjort bekendt med, hvilken betydning papirerne har for sælgerens ansvar, jf. lovens § 2, stk. 4. Alle tre betingelser hører til huseftersynsordningen, og mangler én af dem, falder ansvarsfriheden. Selv når alle betingelser er opfyldt, kan køberen efter § 2, stk. 5, stadig påberåbe sig forhold, der strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter, og ansvarsfriheden hjælper ikke en sælger, der har givet en garanti eller har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.

Bygger rapporten kun på det, der kan ses?

Ja. Rapporten bygger på det, den bygningssagkyndige kan se og komme til ved gennemgangen. Tænk skriver, at der kan gemme sig flere skader, som ikke er synlige for den bygningssagkyndige, og at rapporten kun beskriver afvigelser fra sammenlignelige boliger.

Det har tre praktiske følger. For det første kan en visuel tilstandsrapport ikke vise skader bag beklædninger og under gulve. For det andet er stikledninger og kloakker uden for sælgerens ansvarsfrihed, medmindre problemet havde vist sig så tydeligt, at den sagkyndige burde have nævnt det; en kloakundersøgelse før buddet er derfor din egen sag. For det tredje dækker ejerskifteforsikringen ikke dele af bygningen, der ikke var tilgængelige ved gennemgangen. Overvej at få en rådgiver på købersiden til at læse rapporten med dig, og læs om fugt i kælderen og dræn omkring huset, hvis rapporten peger i den retning.

Elinstallationsrapporten: rapportens makker

Den anden halvdel af huseftersynet er elinstallationsrapporten. Den laves af en autoriseret elinstallatørvirksomhed og skal afklare, i hvilket omfang bygningens elinstallationer er funktionsdygtige og lovlige efter offentligretlige forskrifter. Fejl i elinstallationsrapporten drejer sig altid om ulovlige forhold.

• Gul: ulovlige elinstallationer med risiko for elektrisk stød.
• Rød: ulovlige elinstallationer med risiko for brand.
• Forbudssymbol: installationer, der ikke lever op til de standarder og lovkrav, der gjaldt, da de blev udført.
• Spørgsmålstegn: forhold, der bør undersøges nærmere, fordi der kan være en fejl med risiko for brand eller stød.

Ligesom ved tilstandsrapporten bærer du selv risikoen, hvis du køber uden at undersøge et spørgsmålstegn nærmere.

Hvor finder du rapporten, og hvordan læser du den?

Du får rapporten af sælgeren eller mægleren. Mægleren skal, før købsaftalen indgås, oplyse dig om den byggetekniske rapport, om muligheden for at tegne ejerskifteforsikring og om, hvor du kan finde oplysninger om rapporterne og energimærket. Får du ikke papirerne før buddet, så spørg efter dem, og byd ikke, før du har dem.

Sådan læser du den:

1. Læs alle røde symboler og spørgsmålstegn først, og få dem vurderet af en fagperson.
2. Læs de gule skader, og læg dem ind i budgettet for de næste år.
3. Læs den generelle beskrivelse af hustypen og de bygningsdele, der ikke kunne gennemgås.
4. Sammenhold rapporten med energimærket, der viser, hvad der kan forbedres energimæssigt. Bogstavet siger mest, når du kender skalaen fra A til G.
5. Sammenhold den med forsikringstilbuddet: forhold, der står i rapporten, er som udgangspunkt ikke dækket af ejerskifteforsikringen, medmindre de er klart forkert beskrevet.

Hvad gør du med skaderne i rapporten?

En skade i rapporten er information, ikke en dom over huset. Du har fire muligheder, og du kan kombinere dem:

• Byd lavere. Få et skriftligt overslag fra en håndværker på de røde og gule skader, og brug det som grundlag for dit bud.
• Bed sælgeren udbedre. Aftal i købsaftalen, at bestemte skader udbedres før overtagelsen, og hvordan det skal dokumenteres.
• Budgettér med dem. En gul skade svigter først på længere sigt, men den forsvinder ikke. Læg dem ind i en plan for vedligeholdelsen.
• Undersøg nærmere. Et spørgsmålstegn skal afklares, før du binder dig, eller inden fortrydelsesfristen udløber.

Udbedrer du selv skaderne efter overtagelsen, kan en del af arbejdet give håndværkerfradrag. Det gælder blandt andet fornyelse og etablering af dræn, kloakarbejde på egen grund, isolering og radonsikring. Fradraget er op til 9.000 kr. pr. person i 2026, og værdien af fradraget er ca. 26 % af beløbet. Arbejdet skal udføres af en momsregistreret virksomhed og betales digitalt.

Spørgsmål, du kan stille om rapporten

Den bygningssagkyndige er bestilt af sælgeren, men rapporten skal være retvisende over for dig som køber, og den sagkyndige kan blive erstatningsansvarlig over for dig. Har du spørgsmål til en beskrivelse, så stil dem, før du byder. Gode spørgsmål er konkrete:

• Hvilke bygningsdele kunne ikke gennemgås, og hvorfor?
• Hvad er årsagen til fugten eller revnen, og kan den udvikle sig?
• Hvilken håndværker bør se på et spørgsmålstegn?
• Hænger to skader sammen, for eksempel en utæt tagrende og en fugtig sokkel?
• Hvad betyder den generelle beskrivelse af hustypen for netop dette hus?

Skriv svarene ned, eller få dem på mail. Mundtlige forsikringer fra en mægler eller sælger erstatter ikke rapporten, og vil du kunne bruge et svar senere, skal det kunne dokumenteres. Er et svar vigtigt for din beslutning, så få det skrevet ind i købsaftalen som en betingelse.

Hvad rapporten ikke er

Tilstandsrapporten er ikke en forsikring, og den er ikke en garanti for, at alt andet i huset er i orden. Den beskriver bygningens fysiske tilstand på gennemgangsdagen. Den vurderer ikke, om installationer fungerer godt nok til din brug, om huset lever op til en servitut eller lokalplanen, eller om det er pænt. Netop de forhold er også undtaget i ejerskifteforsikringen. Ifølge bekendtgørelsen om ejerskifteforsikringers dækning er der blandt andet ikke dækning for:

• forhold, der er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, medmindre de er klart forkert beskrevet,
• bygningsdele, der ikke var tilgængelige ved gennemgangen,
• forhold, køberen kendte til,
• almindeligt slid og manglende vedligeholdelse,
• en forkert angivelse af tagets forventede restlevetid i tilstandsrapporten, og
• bygningsdele, der har nået afslutningen på deres normale levetid.

Kort sagt: det, der står i rapporten, er din sag at prissætte, og det, der ikke står i den, er forsikringens sag, hvis det er en skjult skade.

Hvornår gælder huseftersynsreglerne ikke?

Lovens regler om tilstandsrapport gælder ved køb af fast ejendom, der hovedsagelig bruges til beboelse af sælgeren eller hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen. De gælder ikke ved køb af en ubebygget grund, en grund med en bygning under opførelse eller en landbrugsejendom med landbrugspligt. Køber du et hus under opførelse, er det entreprisekontrakten og byggeriets egen dokumentation, der skal give dig sikkerhed. Om reglerne gælder for et sommerhus, står ikke udtrykkeligt i loven; spørg din rådgiver, hvis du køber et.

Når tilstandsrapporten er forkert

Har den bygningssagkyndige overset en fejl, der burde have været nævnt, kan køberen kræve erstatning af den sagkyndige. Kravet skal være meddelt inden 5 år fra den aftalte overtagelsesdag og senest 6 år fra rapportens datering, ellers er det tabt. Fristen gælder ikke, hvis den sagkyndige har givet en længere garanti eller handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.

Har sælgeren måttet betale køberen på grund af en fejl, der burde have stået i rapporten, kan sælgeren få en rimelig godtgørelse fra den, der lavede rapporten. Begge regler står i lovens § 3.

Opdager du en skade efter overtagelsen, så handl hurtigt. Fotografér skaden, find rapportens beskrivelse af den pågældende bygningsdel, og anmeld forholdet til ejerskifteforsikringen og, hvis du mener, den sagkyndige burde have set det, også til den bygningssagkyndige. Lad være med at udbedre skaden, før forsikringsselskabet har haft mulighed for at se den, medmindre det er nødvendigt for at begrænse en skade, der er ved at udvikle sig.

Tilstandsrapport på en ejerlejlighed

Køber du en ejerlejlighed med tilstandsrapport, så læs, hvilke bygninger og bygningsdele rapporten faktisk omfatter, og hvad den siger om fællesdelene. Som ejer af en ejerlejlighed ejer du sammen med de andre ejere grunden og fællesdelene efter et fordelingstal, og du betaler din del af fællesudgifterne. En skade på taget eller facaden kan derfor ramme dig, selv om den ikke står i din rapport. Ved køb af en lejlighed er der særlige forhold at se efter i rapporten for en ejerlejlighed.

Når du sælger: sådan bruger du rapporten

Som sælger bestiller du rapporten tidligt, så du kender husets skader, før du sætter prisen. Bestil elinstallationsrapporten og energimærket samtidig, og få et tilbud på ejerskifteforsikring, så køberen har alle papirer før første bud. Husk, at energimærket skal fremgå af salgsannoncen. Står boligen længe til salg, så hold øje med rapportens dato. Rapporten er ét af flere papirer i et boligsalg, og køberen møder den tidligt i købets faser.