Skøde: hvad det er, hvem der skriver det, og hvornår det tinglyses

Købsaftalen gør handlen bindende mellem dig og sælgeren. Adkomstdokumentet flytter ejendomsretten, og tinglysningen er det, der gør din ret synlig og beskyttet over for alle andre. De tre ting hænger sammen, men de er ikke det samme, og det er nyttigt at kende forskellen, når du skal læse dine papirer.

Hvad er et skøde?

Tinglysningsloven § 6 definerer det: ved et skøde forstås ethvert dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af en sådan, være sig ubetinget eller betinget af købesummens betaling eller andet. Et skøde på et hus, en ejerlejlighed eller en grund er altså samme slags dokument. Det afgørende er, at det overdrager ejendomsretten.

Ordet "betinget" er vigtigt i praksis. Et skøde kan tinglyses som betinget, mens købesummen endnu ikke er betalt fuldt ud, eller køberens lån ikke er på plads. Når betingelserne er opfyldt, kan det tinglyses endeligt, og først da har du endeligt skøde på huset. Begge former udløser tinglysningsafgift, også når ejerskiftet er betinget.

Hvem skriver skødet?

Loven siger ikke, hvem der står for skødeskrivningen. Den siger, hvordan det skal ske: tinglysning kan alene ske på grundlag af dokumenter og påtegninger forsynet med digital signatur. Dokumentet oprettes derfor i tinglysningssystemet og underskrives digitalt af parterne.

I praksis er der tre muligheder. Du kan selv oprette det, hvis du er fortrolig med systemet og ved, hvad der skal stå i det. Køberens advokat eller rådgiver kan gøre det som en del af handlens berigtigelse. Eller det kan indgå i det, banken eller mægleren tilbyder. Uanset hvem der skriver, er det dig, der hæfter for, at oplysningerne er rigtige: købesum, overtagelsesdag, hvilke lån der overtages, og hvilke servitutter der fortsat skal gælde. Advokatens kontrol af papirer, penge og lån, berigtigelsen af handlen, rækker videre end selve dokumentet.

Fordelen ved at få hjælp er ikke selve tastearbejdet, men kontrollen. Dokumentet skal stemme med købsaftalen, med tingbogens oplysninger om pant og servitutter og med køberens finansiering. En fejl kan føre til, at retten afviser anmeldelsen eller tinglyser med en anmærkning.

Sådan foregår tinglysningen

Tinglysning sker i tingbogen, som har været digital siden 8. september 2009, og hvor hver ejendom har sit eget blad, ejendomsbladet. Når dokumentet er anmeldt, undersøger retten, om der efter tingbogen er noget til hinder for at tinglyse det. Er alt i orden, tinglyses det. Er der et problem, som ikke er nok til at afvise dokumentet, kan det tinglyses med en anmærkning, som så står på ejendomsbladet, indtil forholdet er løst.

Hvorfor skal skødet tinglyses?

Tinglysningsloven § 1 er kernen: rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Har du købt et hus, men ikke fået ejerskiftet tinglyst, kan sælgerens kreditorer i princippet gøre udlæg i ejendommen, og en anden køber i god tro kan få en stærkere ret end dig. God tro betyder efter loven, at erhververen ikke kender den utinglyste ret og heller ikke ved grov uagtsomhed er skyld i sit ukendskab til den. Tinglysning lukker det hul, og systemet bag tinglysningen gælder alle rettigheder over fast ejendom, ikke kun ejerskifte.

Hvad koster det at tinglyse et skøde?

Afgiften står i tinglysningsafgiftsloven § 4 og er bekræftet i Skattestyrelsens juridiske vejledning 2026-2: ved ejerskifte af fast ejendom betales en fast afgift på 1.850 kr. og 0,6 % af ejerskiftesummen. Procentdelen rundes op til nærmeste kronebeløb, der kan deles med 100, og det kan ses i tabellen, hvor 0,6 % ikke går op i hele hundreder. Et større køb med pant er regnet igennem i eksemplet længere nede.

Hvem der betaler, aftales i købsaftalen. Den samlede regning for dit køb, inklusive pant, kan du se i beregneren for købsomkostninger, og alle satserne er samlet under tinglysningsafgift.

Tre særregler er værd at kende. Sælges en ejerbolig ikke i almindelig fri handel, for eksempel til familien, skal der afgives en erklæring, og er prisen under 80 % af den seneste ejendomsværdi, beregnes afgiften af 80 % af værdien. Ved ejerskifte mellem ægtefæller som følge af opløsning af formuefællesskabet betales kun den faste afgift; det er relevant ved skilsmisse og bolig. Og andre tinglysninger, som ikke er ejerskifte eller pant, koster en fast afgift på 1.850 kr.

Pant og pantebreve ved siden af skødet

Samtidig med ejerskiftet tinglyses som regel pant for køberens lån. Et pantebrev giver långiveren sikkerhed i ejendommen. Fra 1. januar 2026 er afgiften for pant i fast ejendom 1.825 kr. plus 1,25 % af det pantsikrede beløb; før var procentsatsen 1,45 %. Bemærk de to forskellige faste beløb: 1.850 kr. for ejerskiftet og 1.825 kr. for pantet. Et dokument, der blev oprettet som kladde før 1. januar 2026 og anmeldt senere, beregnes efter den gamle sats.

Omlægger du et lån i samme ejendom, kan du slippe for procentafgiften på den del af det nye pant, der ikke overstiger hovedstolen på et eksisterende tinglyst pant. Den lempelse gælder ikke, hvis det nye eller det gamle pant er et skadesløsbrev. Et ejerpantebrev, hvor ejeren står som både debitor og kreditor, kan derimod bruges som grundlag for fritagelsen, og underpant i det koster en fast afgift på 1.825 kr. Et skadesløsbrev sikrer et løbende mellemværende med banken, skal angive et maksimumbeløb for at kunne tinglyses og kan ikke handles videre som andre pantebreve.

Sådan læser du ejendomsbladet

Ejendomsbladet i tingbogen er ejendommens offentlige kartotekskort. Det er delt op i tre dele, og det er værd at læse dem alle, før du binder dig:

• Adkomst: hvem der ejer ejendommen, og på hvilket grundlag. Her kan du se, om sælgeren faktisk er tinglyst ejer, eller om ejendommen for eksempel tilhører et dødsbo.
• Hæftelser: de lån og pantebreve, der har pant i ejendommen, med beløb og rækkefølge. Sammenhold listen med købsaftalens oplysninger om, hvilke lån der skal indfris, og hvilke du overtager.
• Servitutter: de rettigheder og byrder, der følger ejendommen, uanset hvem der ejer den.

Står der en anmærkning på bladet, betyder det, at et tidligere dokument er tinglyst med forbehold. Spørg, hvad den drejer sig om, før du skriver under. Har du ikke selv adgang til tingbogen, kan din rådgiver eller mægleren hente en udskrift.

Hvad skal stemme, før du skriver under?

Den digitale signatur er hurtig at give og svær at fortryde. Brug derfor fem minutter på at kontrollere de oplysninger, der står i dokumentet, mod købsaftalen:

1. Købers og sælgers navne og ejerandele, især hvis I køber sammen.
2. Ejendommens matrikelnummer og adresse.
3. Købesummen og hvordan den betales.
4. Overtagelsesdagen.
5. Hvilke lån der overtages, og hvilke der indfris.
6. Hvilke servitutter og byrder der fortsat skal gælde.

Er der uoverensstemmelse, så stop og få den rettet, før du signerer. Det er langt nemmere end at rette en tinglyst fejl bagefter.

Typiske fejl ved ejerskiftet

• Forkert ejerandel. Køber I sammen, skal det fremgå, hvor stor en del hver ejer. Står der ikke noget, kan det give tvivl ved et senere brud. En samejeoverenskomst mellem jer kan også tinglyses.
• Glemte lån. Et gammelt ejerpantebrev eller et skadesløsbrev, som ikke bliver aflyst, bliver stående på ejendomsbladet.
• Familiehandel uden erklæring. Sker handlen ikke i almindelig fri handel, skal der afgives en erklæring om det, og afgiften kan blive beregnet af en højere værdi end prisen.
• Utinglyst indefrysningslån. Et lån til betaling af boligskat giver pant i ejendommen uden at blive tinglyst, så det ses ikke på ejendomsbladet. Spørg sælgeren, og få det indfriet ved salget.

Ejerlejlighed og andelsbolig

En ejerlejlighed handles som fast ejendom og overdrages på samme måde som et hus. Du ejer lejligheden og har sammen med de andre ejere ejendomsret til grunden og fællesdelene efter et fordelingstal, og medlemskabet af ejerforeningen kan ikke skilles fra ejerskabet. Andelsboliger følger andre regler: du køber en andel i en forening med brugsret til en bolig, prisen er begrænset af andelsboligloven, og bestyrelsen skal godkende handlen. Tager du lån med pant i andelen, betaler du samme tinglysningsafgift som for pant i et hus.

Servitutter følger med ejendommen

Handlen overdrager ejendommen med de rettigheder og byrder, der er tinglyst på den. Tinglyste servitutter kan være vejret, byggeforbud, krav om medlemskab af en grundejerforening eller ledningsret. Skal en servitut slettes eller ændres, kræver det efter tinglysningsloven § 11 samtykke fra ejeren af den herskende ejendom, og ifølge Tinglysningsretten er det de påtaleberettigede, der skal godkende en ændring eller aflysning; du kan altså ikke selv få den fjernet. Læs servitutterne igennem, før du underskriver, og spørg, hvis en af dem kan påvirke det, du vil bruge huset til. Et forhold, der strider mod en servitut, er ikke omfattet af sælgerens ansvarsfrihed efter huseftersynsordningen, så du kan gøre det gældende over for sælgeren.

Tinglysning af skøde ved dødsfald

Når en ejer dør, skal ejendommen overdrages fra dødsboet. Hvordan det sker, afhænger af skifteformen. Ved privat skifte råder arvingerne i forening over boets aktiver; ingen enkelt arving kan alene sælge huset. Behandles boet af en bobestyrer, træffer bobestyreren beslutningerne efter at have forelagt de væsentlige spørgsmål for arvingerne, og skifteretten udsteder en skifteretsattest. Omfatter boet fast ejendom, lader skifteretten det tinglyse på ejendommen, at boet behandles af en bobestyrer.

Ved privat skifte skal arvingerne spørge skifteretten eller en advokat, hvordan adkomsten tinglyses. Fristerne og afgifterne, når arvingerne sælger huset fra dødsboet, gælder uanset skifteformen.

Når handlen er tinglyst

På overtagelsesdagen gøres handlen op. Ifølge borger.dk skal der blandt andet laves nyt skøde, de lån, du ikke overtager, skal indfris, og sælgeren skal have sine penge. Målerne aflæses, og tallene bruges til at fordele forbruget mellem jer. Når ejerskiftet er tinglyst endeligt, er handlen afsluttet i tingbogen.

Husk boligskatten. På årsopgørelsen skriver køberen sin overtagelsesdato i rubrik 181, og sælgeren skriver købers overtagelsesdato i rubrik 187. Som sælger skal du også godkende den ændrede grundskyld på forskudsopgørelsen, når ejerskiftet er registreret; gør du det ikke, fortsætter opkrævningen af grundskyld for boligen hos dig. Ejendomsværdiskatten følger på samme måde den dato, hvor køberen overtager, så det er værd at kontrollere, at datoen er den samme i købsaftalen, i tingbogen og på årsopgørelsen. Som sælger har du flere frister end køberen, fra mæglerens salgsforløb til den endelige afregning.