Køberrådgiver: hvad de laver, hvad de koster, og om du har brug for en

Når du køber bolig gennem en mægler, er det sælgers mægler, du taler med. Mægleren skal give dig de oplysninger, der har betydning for handlen, men skal rådgive sælger og varetage sælgers interesser. Lov om formidling af fast ejendom siger det direkte: ingen må være repræsentant for både sælger og køber i samme handel. Har du ikke din egen rådgiver, skal mægleren fortælle dig, at du kan få bistand. En køberrådgiver er en af mulighederne. Advokaten er en anden.

Hvad er en køberrådgiver?

Det er en person eller virksomhed, der mod betaling rådgiver eller bistår dig, når du køber fast ejendom. Siden 1. januar 2024 er den slags erhvervsmæssig køberrådgivning omfattet af lov om formidling af fast ejendom. Lovens § 48 siger, at rådgiveren »skal varetage køberens interesser, og eventuel rådgivning skal være relevant, retvisende og fyldestgørende«.

Loven stiller fire krav, du kan holde rådgiveren op på:

1. Dine interesser. Rådgiveren skal varetage køberens interesser og udføre opgaven omsorgsfuldt, redeligt og loyalt over for dig.
2. Grundighed og fremdrift. Opgaven skal udføres grundigt, samvittighedsfuldt og med den fornødne hurtighed, og du skal løbende holdes orienteret om sagens forløb.
3. Ingen dobbeltrolle. Ingen må være repræsentant for både sælger og køber i samme handel. Det gælder også en ejer eller ansat i samme virksomhed som sælgers mægler.
4. Åbenhed om interesser. Har rådgiveren en væsentlig økonomisk eller personlig interesse i, om handlen bliver til, skal det stå i aftalen med dig, og sælger skal have skriftlig besked.

Hvad laver en køberrådgiver i praksis?

Opgaven følger handlen fra bud til overtagelse. Lav en liste over, hvad du vil have hjælp til, og få rådgiveren til at bekræfte den skriftligt sammen med navnet på den person, der laver arbejdet, og som du kan kontakte undervejs:

• Papirerne. Gennemgang af salgsopstillingen, ejerudgiften, servitutter og lokalplan.
• Bygningen. Gennemgang af tilstandsrapport og elinstallationsrapport, og om der er brug for en byggeteknisk gennemgang. Tænk påpeger, at der kan gemme sig skader, som ikke er synlige for den bygningssagkyndige. Hvad rapporten dækker, står i guiden til tilstandsrapporten.
• Prisen. Skal rådgiveren værdiansætte boligen for dig, skal der tages hensyn til markedet, beliggenhed, indretning og bygningernes alder og stand. Er det sket uden besigtigelse, skal du have det at vide skriftligt.
• Købsaftalen. Forbehold, frister og vilkår. Se, hvad du især skal kigge efter, i artiklen om købsaftalen.
• Efter underskriften. Skøde, tinglysning i tingbogen og frigivelse af købesummen; samlet kaldes det berigtigelse af handlen.

Uforpligtende prisoverslag er ikke en vurdering

Det første, du vil vide, er måske, om prisen er rimelig. Giver rådgiveren et uforpligtende prisoverslag uden at have set boligen, skal rådgiveren udtrykkeligt sige, at det ikke er en værdiansættelse, og at overslaget er lavet uden fysisk besigtigelse. De tre tal for husets værdi måler hver sin ting.

Hvad koster en køberrådgiver?

Det fastsætter rådgiveren selv. Ingen myndighed udgiver en pris eller et prisinterval, så du må sammenligne tilbud. Spørg, hvordan din køberrådgiver prissætter opgaven, og brug disse spørgsmål, når du beder om tilbud:

1. Er prisen fast, eller afhænger den af tid, købesum eller om handlen bliver til?
2. Hvad er med: prisvurdering, gennemgang af rapporter, forhandling, købsaftale, skøde og berigtigelse?
3. Hvad koster det, hvis handlen ikke bliver til, eller hvis du fortryder?
4. Kommer der udlæg oven i, fx til tinglysningsafgift eller en byggeteknisk gennemgang?

Afgifterne til staten for skøde og pant er de samme, uanset hvem der rådgiver dig, og dem kan du regne ud i beregneren for købsomkostninger. Hvad rådgivningen koster i forhold til de øvrige udgifter ved købet, kan du se i oversigten over omkostningerne ved at købe hus.

Hvad betyder uvildig?

En uvildig køberrådgiver er en, der ikke har bindinger til sælger eller til mægleren. Loven bruger ikke ordet, men den indeholder to regler, der dækker det samme. Rådgiveren må ikke repræsentere sælger i samme handel, og en væsentlig økonomisk eller personlig interesse i handlen skal oplyses til dig i aftalen og til sælger skriftligt. Opstår interessen senere, skal I begge have skriftlig besked med det samme.

Spørg derfor konkret: Får du provision eller anden betaling fra nogen anden end mig, hvis handlen gennemføres? Arbejder du sammen med sælgers mægler eller med en bank eller et forsikringsselskab i denne handel? Svaret skal du have på skrift, hvis det er ja.

Hvad du får fra sælgers mægler, og hvad du ikke får

Også uden egen rådgiver har du krav på noget fra mægleren. Før købsaftalen skal mægleren oplyse dig om rapporten fra en byggeteknisk gennemgang, hvis der er en, om muligheden for en sådan gennemgang, hvis der ikke er, og om muligheden for at tegne ejerskifteforsikring. Mægleren skal også henvise dig til boligejer.dk, hvor der er informationsmateriale om tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærkning.

Bekendtgørelsen om formidling sætter desuden mindstekrav til den købsaftale, mægleren skriver. Der skal blandt andet stå:

• om du har fået tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring, og at du frit kan tegne forsikringen i et andet selskab eller på andre vilkår, men inden du overtager boligen
• om du har fortrydelsesret, og at du i så fald får nærmere besked i et særskilt dokument
• at sælger ikke afgiver ejendomsretten, før købesummen er betalt eller sikret, og ikke får pengene, før dit skøde er endeligt tinglyst uden frist eller anmærkninger
• hvornår risikoen og retten til at råde over boligen går over til dig
• at du kan finansiere købet på en anden måde end foreslået, hvis det kan ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger

Mindstekravene kan kun fraviges, hvis købsaftalen udtrykkeligt og specificeret fortæller dig, at den afviger fra de sædvanlige vilkår. Det, du ikke får fra mægleren, er en vurdering af, om vilkårene er gode for dig, om prisen er rimelig, og om du bør tage forbehold. Det er rådgiverens opgave.

Sådan bruger du en rådgiver før dit bud

Rådgiveren gør mest nytte, før du binder dig. Et købstilbud er bindende, når sælger accepterer det, og derefter har du kun fortrydelsesretten, som koster 1 % af købesummen og skal bruges inden for 6 hverdage. Kontakt derfor rådgiveren, mens du stadig overvejer boligen, og send papirerne, så snart du har dem. Skriv et forbehold ind i dit tilbud om, at din rådgiver skal kunne godkende købsaftalen i sin helhed inden en bestemt dato. Så har rådgiveren tid til at gennemgå rapporter, servitutter og ejerudgift, og du kan trække dig, hvis der dukker noget op. Bed om at få rådgiverens gennemgang på skrift, så du kan dokumentere, hvad du blev rådgivet om, hvis der senere opstår uenighed.

Køberrådgiver eller advokat?

Det afhænger af, hvilken hjælp du har brug for. Begge kan gennemgå købsaftalen og stå for berigtigelsen. Borger.dk råder til et forbehold om, at advokaten skal kunne godkende hele købsaftalen, før dit tilbud er endeligt, og samme slags forbehold kan skrives med en køberrådgiver som den, der godkender. Hvad en boligadvokat typisk tager sig af, står i artiklen om boligadvokatens opgaver og pris.

Spørg den rådgiver, du vælger, hvilke regler vedkommende er underlagt, og hvor du kan klage. Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere behandler klager over ejendomsmæglere, der yder rådgivning eller bistand ved køb af fast ejendom og har tilsidesat de pligter, der følger af lovens regler om køberrådgivning. Andre rådgivere kan høre under et andet klagesystem, alt efter deres fag, så få det oplyst, før du skriver under på aftalen.

Har du brug for en køberrådgiver?

Loven kræver ikke, at du har en rådgiver. Den kræver kun, at mægleren fortæller dig, at du kan få en. Om du har brug for en, afhænger af, hvor godt du selv kan læse papirerne. Overvej det især, hvis det er dit første køb, hvis tilstandsrapporten har mange anmærkninger, hvis boligen er en andel eller ejerlejlighed med en forening, du ikke kender, eller hvis du skal forhandle prisen.

Uden rådgiver har du stadig fortrydelsesretten og mæglerens pligt til at oplyse om byggeteknisk gennemgang og ejerskifteforsikring. Hvorfor rapporterne og forsikringen betyder så meget for, hvem der hæfter for skjulte fejl, forklarer artiklen om ordningen med huseftersyn og ejerskifteforsikring. Hele forløbet fra fremvisning til overtagelse er beskrevet i køb af bolig trin for trin.