Købsaftale ved boligkøb: forbehold, fortrydelsesret og underskrift

Købsaftalen er det dokument, der gør et huskøb til en aftale. Når du og sælger begge har skrevet under, er handlen indgået, og fra det øjeblik løber fristen for din fortrydelsesret. En købsaftale på et hus indeholder pris, overtagelsesdag, hvordan prisen skal betales, hvilke lån der overtages eller indfries, og de forbehold, parterne er blevet enige om. Alt, hvad du vil have med, skal stå i aftalen, før du sætter din underskrift.

Hvad skal du have styr på, før du skriver under?

Den stærkeste beskyttelse er den, du får skrevet ind i aftalen på forhånd. Brug tjeklisten som udgangspunkt for samtalen med din rådgiver:

• Rapporterne. Har du fået tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring, før du afgav dit bud? Ellers kan sælger ikke påberåbe sig ansvarsfrihed for skjulte fysiske fejl.
• Energimærkningen. Sælger skal sørge for, at du har fået den udleveret, inden aftalen om salg indgås. Bed om hele rapporten, så du også får energiplanen bag mærket.
• Økonomien. Kender du de samlede omkostninger? Afgifterne for skøde og pant kan du regne ud i beregneren for købsomkostninger.
• Rådgiveren. Har du en, der alene varetager dine interesser? Mægleren repræsenterer som regel sælger.

Hvilke forbehold kan du tage i købsaftalen?

Et forbehold i købsaftalen er en betingelse, der skal være opfyldt, for at handlen bliver endelig. En købsaftale med et eller flere forbehold kaldes ofte en betinget købsaftale. Forbehold er aftaler, ikke rettigheder i loven, så sælger skal acceptere dem. Borger.dk anbefaler at gøre dit købstilbud betinget af, at din advokat kan godkende købsaftalen i sin helhed.

• Advokatforbehold: din rådgiver skal kunne godkende hele aftalen inden en bestemt frist. Formålet er, at du kan komme ud af handlen uden at betale 1 %, hvis rådgiveren ikke godkender; hvordan præcis, afhænger af forbeholdets ordlyd.
• Bankforbehold eller finansieringsforbehold: handlen gælder kun, hvis du får lånet på plads. Borger.dk råder dig til at blive forhåndsgodkendt i banken, før du handler, men et forbehold dækker dig, hvis lånet alligevel ikke kommer på plads.
• Forbehold om salg af egen bolig: køber du, før du har solgt, kan handlen gøres betinget af dit eget salg.
• Byggeteknisk forbehold: en gennemgang ved en byggesagkyndig, du selv vælger. Tilstandsrapporten beskriver kun synlige afvigelser, og der kan gemme sig skader, som den bygningssagkyndige ikke kunne se.

Et forbehold skal have en frist og et klart indhold. "Advokatgodkendelse" uden dato skaber usikkerhed for begge parter. Aftal derfor fristen med din rådgiver, før du skriver under, og få advokatens pris for gennemgangen på skrift.

Sådan virker fortrydelsesretten

Hvor lang fortrydelsesretten er, og hvornår den gælder, står i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, kapitel 2. Den gælder, når du køber fast ejendom, der hovedsagelig er bestemt til bolig for dig, og på samme betingelse, når du køber en andel i en andelsboligforening. Den gælder ikke ved køb på auktion eller af en landbrugsejendom med landbrugspligt.

1. Fristen er 6 hverdage efter aftalens indgåelse. Lørdage og grundlovsdag tæller ikke som hverdage. Er aftalen indgået ved, at du har accepteret sælgers tilbud, regnes fristen fra det tidspunkt, hvor tilbuddet kom til din kundskab.
2. Beskeden skal være skriftlig, og den skal være kommet frem til sælger inden fristens udløb. Det er ikke nok, at du har sendt den.
3. Du skal betale 1 % af købesummen til sælger inden for fristen. Har sælger opført ejendommen med salg for øje, eller er salg af fast ejendom sælgers hovederhverv, skal du ikke betale.
4. Har du fået aftalen tinglyst, skal du inden fristen gøre det fornødne for at få den aflyst. Har du taget boligen i brug, skal den stilles til sælgers rådighed igen.
5. Har du betalt en del af prisen, skal sælger straks betale beløbet tilbage, med fradrag af de 1 %.

Kapitlets regler kan ikke ved aftale fraviges til skade for køberen. En klausul om, at du giver afkald på fortrydelsesretten, har derfor ingen virkning. Ved køb af en andelsbolig kommer prisloftet og bestyrelsens godkendelse oven i.

Er sælger også bundet?

Ja. Lovens fortrydelsesret er køberens. Den står formuleret som en ret for køberen til at træde tilbage, og der er ingen tilsvarende regel for sælger. Har sælger skrevet under på en ubetinget aftale, er sælger altså bundet. Om sælger alligevel kan komme ud af handlen, afhænger af aftalen selv, fx hvis sælger har taget et forbehold, eller hvis der er sket fejl ved aftalens indgåelse. Det er et spørgsmål for en advokat, ikke noget sælger kan bestemme alene.

Omvendt gælder også for dig, at dit købstilbud er bindende. Så længe sælger ikke har accepteret det, kan du kalde det tilbage ved at give sælger besked. Borger.dk råder til ikke at give bindende tilbud på flere boliger på samme tid.

Hvad sker der efter underskriften?

Når du har fået din købsaftale underskrevet af begge parter, skal handlen berigtiges. Der laves et nyt skøde, lån der ikke overtages indfries, og sælger får sine penge. Et skøde er efter tinglysningsloven ethvert dokument, der overdrager ejendomsretten, også når overdragelsen er betinget af, at købesummen bliver betalt. Skødet tinglyses i tingbogen, og først da er din ret beskyttet mod andre aftaler om ejendommen og mod kreditorer. Tinglysning sker kun digitalt med digital signatur.

Afgiften for at tinglyse skødet er 1.850 kr. plus 0,6 % af ejerskiftesummen, og den gælder også et betinget ejerskifte. Efter underskriften følger berigtigelsen af handlen, hvor skødet udarbejdes og tinglyses.

På overtagelsesdagen får du nøglerne. Borger.dk anbefaler, at du straks gennemgår boligen for skader, der er opstået, siden du sidst så den. Udgifter som forbrug og skatter gøres op i refusionsopgørelsen, og fristen for den står i købsaftalen.

Hvad skal aftalen sige om rapporter og forsikring?

Nævner din købsaftale husets tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærkning med dato? Det bør den. Sælger kan kun blive fri for ansvaret for husets fysiske tilstand, hvis du har fået begge rapporter og oplysning om ejerskifteforsikring, inden aftalen blev indgået, og senest før dit bud blev antaget. Sælger skal også skriftligt og bindende have lovet at betale mindst halvdelen af den tilbudte præmie. Tilstandsrapporten må være under 6 måneder gammel, når du får den, elinstallationsrapporten under 1 år.

Ansvarsfriheden dækker ikke alt. Forhold, der strider mod en servitut eller offentlige regler, en garanti fra sælger og tilfælde, hvor sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, kan du stadig gøre gældende. Det, tilstandsrapporten nævner, dækker ejerskifteforsikringen som udgangspunkt ikke, så læs rapporten, før du byder.

Købsaftalen ved ejerlejlighed og andelsbolig

Køber du en ejerlejlighed, køber du også en andel af grunden og de fælles bygningsdele efter et fordelingstal, og dine rettigheder og pligter som medlem af ejerforeningen kan ikke skilles fra ejerskabet. Bed derfor om foreningens vedtægter, seneste regnskab, budget og referater, før du skriver under, så du ved, hvilke fælles udgifter og beslutninger du overtager. Fordelingstallet i ejerforeningen afgør som udgangspunkt, hvor stor en del af de fælles udgifter du betaler.

Ved køb af en andelsbolig gælder andelsboligloven. Sælger skal inden aftalen udlevere dokumenter og nøgleoplysninger om foreningen og boligen, og bestyrelsen skal godkende aftalen og dermed også prisen. Andelen må ikke sælges dyrere, end dens værdi i foreningens formue, forbedringerne i lejligheden og dens stand med rimelighed kan bære. Er prisen for høj, kan du som køber hæve aftalen, og overprisen er strafbar. Penge under bordet er ulovlige.

Fem fejl, du kan undgå

1. Et forbehold uden frist, så ingen ved, hvornår handlen er endelig.
2. En overtagelsesdag, der ikke passer med lånet eller salget af din egen bolig.
3. Rapporter, der er for gamle, eller som du først har fået efter dit bud.
4. Uklarhed om, hvilke lån der overtages, og hvilke der indfries.
5. En fortrydelsesfrist, der er talt i kalenderdage i stedet for hverdage.

Hvem hjælper dig med aftalen?

En ejendomsmægler må ikke repræsentere både sælger og køber i samme handel, og hvis du ikke har egen rådgiver, skal mægleren oplyse dig om, at du kan søge bistand. Du kan vælge en advokat eller en køberrådgiver. Rådgiveren hører med blandt omkostningerne ud over købesummen, sammen med tinglysningsafgifterne.