Ejerforening: dine pligter som ejer af en ejerlejlighed

Køber du en ejerlejlighed, køber du også et medlemskab. Ejerlejlighedsloven definerer en ejerforening som et obligatorisk fællesskab bestående af samtlige ejere af ejerlejligheder på en ejendom. Du kan ikke melde dig ud, så længe du ejer lejligheden, og dine rettigheder og pligter som medlem kan ikke skilles fra ejerskabet. Det har følger for din økonomi, for hvem der vedligeholder hvad, og for dit salg.

Hvad er en ejerforening, og hvordan adskiller den sig fra en andelsboligforening?

I en ejerlejlighed ejer du selv lejligheden med skøde, og sammen med de andre ejere ejer du grunden og de fælles dele efter et fordelingstal. Ejerlejligheden har sit eget blad i tingbogen, registret over rettigheder i fast ejendom, ligesom et hus. I en andelsboligforening er det foreningen, der ejer hele ejendommen.

Hvad du ejer som ejer af ejerlejligheden og fordelingstallet, bestemmer også, hvor stor en del af fællesudgifterne du betaler. Overvejer du en andel i stedet, så læs om andelsboligen som ejerform og om hvad du tjekker, før du køber en andel.

Normalvedtægten og særvedtægter

Ejerlejlighedsloven siger, at reglerne i en normalvedtægt gælder, medmindre de er fraveget ved en gyldig beslutning. Social- og Boligministeriets vejledning fra 2025 forklarer, at normalvedtægten gælder automatisk fra foreningens stiftelse og uden tinglysning. Vil ejerne have andre regler, fx om parkering, haver eller udlejning, kan de vedtage en særvedtægt, og den kan tinglyses på ejendommen.

Før du køber, skal du derfor have både vedtægterne og eventuelle særvedtægter. Står der intet særligt, er det normalvedtægten, der gælder. Indskrænkninger i din ret til at bruge din egen lejlighed vil efter vejledningen som hovedregel kræve enighed eller dit samtykke.

Fællesudgifter og fordelingstal

Fælles udgifter afholdes af ejerne efter fordelingstallet, medmindre andet er gyldigt besluttet. Fordelingstallet er den andel af ejendommen, din lejlighed er tilknyttet, og det styrer både din betaling og din stemmevægt i de beslutninger, der regnes efter fordelingstal.

Et regneeksempel med egne tal: Ejerforeningens budget for året er 600.000 kr. til forsikring, administration, rengøring og opsparing til vedligeholdelse. Har din lejlighed et fordelingstal svarende til 4 %, er din andel 24.000 kr. om året, altså 2.000 kr. om måneden. Beslutter generalforsamlingen et nyt tag til 3.000.000 kr., er din andel 120.000 kr., betalt over budgettet, en opsparing eller et lån i foreningen.

Foreningens opsparede midler tilhører foreningen og ikke den enkelte ejer. Sælger du, får du ikke din andel af opsparingen udbetalt; den følger lejligheden til den nye ejer, men kan indgå i forhandlingen om prisen.

Hvem vedligeholder hvad?

Efter normalvedtægten er arbejdet delt sådan:

• Ejerforeningen vedligeholder og fornyer alle ejendommens fælles bestanddele, herunder døre mod fællesarealer, vinduer, ruder, altaner, elevatorer og fælles forsyningsledninger og installationer frem til forgreningen ind i den enkelte lejlighed. Foreningens pligt til renholdelse og overfladebehandling af døre, vinduer og altaner gælder kun den udvendige side.
• Du som ejer vedligeholder din lejlighed: maling, tapet, gulve, fliser og fuger, loftpuds, forsatsvinduer, indvendige døre, egne låse og lejlighedens udstyr, fx el-ledninger, toiletter, vandhaner, radiatorer og rør frem til forgreningen i de fælles ledninger. Du står også for den indvendige side af døre, vinduer og altaner.

Du må ikke ændre, reparere eller male fælles bestanddele, sætte antenner eller skilte op uden bestyrelsens skriftlige samtykke. En særvedtægt kan fordele pligterne anderledes, så tjek altid den.

Vedligeholdelsesplanen

En vedligeholdelsesplan for ejerforeningen kræves ikke af ejerlejlighedsloven, men normalvedtægten gør den obligatorisk, og den skal forelægges til godkendelse på den ordinære generalforsamling. Planen omfatter kun fællesejendommen og skal angive de større arbejder, der er nødvendige for, at ejendommen er i forsvarlig stand, hvornår de skal udføres, og et overslag over udgifterne. Har foreningen en anden ordning, skal den stå i en særvedtægt. Ejer du et hus, laver du selv vedligeholdelsesplanen for boligen, og ingen generalforsamling skal godkende den.

Generalforsamling, bestyrelse og adgang til din lejlighed

Den ordinære generalforsamling holdes hvert år senest 6 måneder efter regnskabsårets udløb og skal bl.a. behandle årsregnskab, vedligeholdelsesplan og budget. Bestyrelsen kan sætte løbende vedligeholdelse i gang inden for budgettet; arbejder uden for budgettet, som ikke er uopsættelige, kræver generalforsamlingens godkendelse.

Foreningen kan få brug for adgang til din lejlighed, fx for at arbejde på fælles installationer. Ejerlejlighedsloven kræver som udgangspunkt 6 ugers skriftligt varsel.

Bod og eksklusion

Misligholder du dine pligter groft, kan ejerforeningen med 2/3 flertal pålægge dig en bod på op til 10.000 kr. Ved særdeles grov pligtforsømmelse kan foreningen ekskludere en ejer. Begge dele kræver, at foreningen følger lovens og vedtægternes procedure.

Når du køber eller sælger: rapporter, energimærke og forsikring

En ejerlejlighed er fast ejendom, så huseftersynsordningen gælder ved salg. Det betyder, at sælger kan blive fri for sit ansvar for skjulte fysiske mangler, hvis køberen før købstilbuddet har fået en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring, og sælger har lovet at betale mindst halvdelen af præmien. Ofte dækker én tilstandsrapport lejligheden og en anden fællesejendommen. Tilstandsrapporten må højst være 6 måneder gammel, elinstallationsrapporten højst 1 år. Sikkerhedsstyrelsen oplyser, at virksomheder med delautorisation til el i boliger ikke kan lave elinstallationsrapporter for fællesinstallationer i fx ejerlejligheder. Hvad tilstandsrapporten for en ejerlejlighed dækker, og hvad den lader ude, er derfor værd at tjekke før købet.

Tilbuddet om ejerskifteforsikring skal være bindende og have en rimelig frist, og det skal fremgå, om og på hvilke punkter dækningen er udvidet ud over minimumsvilkårene. Forhold, der står i rapporterne, er som hovedregel ikke dækket. Læs mere om ejerskifteforsikringen og dens grænser.

Ved salg af en ejerlejlighed skal der være et gyldigt energimærke. Det er sælgers ansvar, og salgsannoncen skal vise, hvilket energimærke lejligheden har. Vær opmærksom på forskellen til en andelsbolig: dér er det et energimærke boligforeningen skal stille til rådighed uden beregning, når en andel overdrages, mens du i en ejerforening som sælger selv har ansvaret for, at mærket er der. Et energimærke gælder i 10 år. Se energimærket og skalaen.

Ved et ejerskifte overgår medlemskabet til køberen på den aftalte overtagelsesdag, selv om skødet endnu ikke er tinglyst. Køberen betaler fællesudgifter fra overtagelsesdagen, men hæfter ikke for sælgers restancer, medmindre køberen har påtaget sig dem. Skødet og tinglysningen er beskrevet under skøde og ejerskifte. Sælger du en andel og ikke en ejerlejlighed, gælder andre regler; se salg af andel og maksimalpris. Bygger du nyt, fx et rækkehus i en ejerforening, gælder forløbet for nybyggeri fra grund til indflytning også for dig.