Indfrielse af realkreditlån ved salg, ekstra afdrag og delvis indfrielse

Når en bolig skifter ejer, skal gælden i den som regel ud. Borger.dk beskriver det sådan, at der ved handlens afslutning bl.a. skal laves nyt skøde, sælger skal indfri de lån, køber ikke skal overtage, og sælger skal have sine penge. Indfrielse af lån ved salg er altså en del af selve handlen. Vil du nedbringe gælden uden at sælge, gælder de samme kursregler, men skatten af en kursgevinst er en anden, og det ændrer regnestykket.

Hvad sker der med lånet, når du sælger?

Der er to muligheder. Enten indfrier du lånet, og pantet i boligen bliver slettet, eller køberen overtager lånet, hvis det er aftalt i købsaftalen; om og på hvilke vilkår et lån kan overtages, afgør instituttet. Overtager køberen et lån, anser Skattestyrelsen lånet for anskaffet af køberen på det tidspunkt og til den kurs, der gælder da. Indfrier du, skal tre ting passe sammen: købsaftalen, opsigelsen af lånet og afregningen af salgssummen.

Lånet er kun ét led i salg af din bolig trin for trin, hvor mægler, huseftersyn og skøde og ejerskifte også skal falde på plads, før pengene kan afregnes.

Kurs 100 betyder, at du betaler restgælden

Ved et salg er kursen det vigtigste tal. Kurs 100 betyder, at du betaler præcis restgælden for at komme ud af lånet. Ligger kursen over 100, kan du på et konverterbart fastforrentet lån opsige til 100, men kun til udgangen af en termin og med to måneders varsel. Sælger du på et tidspunkt, hvor fristen er passeret, må du købe obligationerne til dagskurs eller vente til næste termin. Ligger kursen under 100, køber du obligationerne bag lånet billigere end restgælden, og forskellen bliver i dit provenu.

Har du et lån med rentetilpasning, fx F5, kan det indfries til kurs 100 ved tilpasningen og ellers til dagskurs. Falder salget midt i en periode, gælder reglerne for F5-lån, der indfries mellem to tilpasninger. Vil du sammenligne metoderne, fra pari opsigelse til opkøb, så se oversigten over kurs 100, opsigelse og opkøb.

Skattefri kursgevinst: vinduet på 6 måneder før og efter

Udgangspunktet er, at en person, der ekstraordinært indfrier et kontantlån i danske kroner, skal medregne gevinsten. Ved ejerskifte gælder en undtagelse. Efter Den juridiske vejledning kan sælger og køber indfri, eller opsige til indfrielse, kontantlån fra 6 måneder før til 6 måneder efter overdragelsestidspunktet uden skattemæssige konsekvenser. Fire detaljer er værd at kende:

• Undtagelsen gælder kun den første indfrielse i vinduet.
• Den gælder også, når det er kreditor, der kræver lånet indfriet.
• Den gælder ikke ved handel mellem ægtefæller, undtagen ved separation eller skilsmisse.
• Den gælder kontantlån. Ordinær indfrielse giver hverken gevinst eller tab.

Et regneeksempel med egne tal: Du sælger og har et fastforrentet kontantlån med en restgæld på 1.500.000 kr., der handles til kurs 88. Obligationerne koster 1.320.000 kr., og gevinsten på 180.000 kr. er skattefri, når indfrielsen ligger inden for vinduet. Kursskæring og gebyrer kommer oveni og står i indfrielsestilbuddet. Hvordan gevinsten ellers opgøres, forklarer ordbogen under kursgevinst på lån, og gebyret på handlen under kursskæring.

Andre lån og skatter, der forfalder ved salget

Realkreditlånet er ikke det eneste, der skal gøres op:

• Indefrysningslån. Har du indefrosset stigninger i grundskyld eller ejendomsværdiskat, skal lånene betales, når du har solgt. Du får automatisk en opkrævning for hvert lån. Pantet for lånet opstår automatisk og tinglyses ikke, så køberen bør sikre sig, at du har betalt. Læs om indefrysning af boligskat.
• Grundskylden. Når ejerskiftet er registreret, skal du godkende den nye grundskyld på din forskudsopgørelse. Gør du ikke det, fortsætter du med at betale grundskyld af den bolig, du har solgt.
• Skatterabatten. Har du en personlig rabat på boligskatten, bortfalder den, når boligen sælges, medmindre handlen sker mellem ægtefæller. Se ejendomsværdiskatten og rabatten.
• Banklån og ejerpantebreve. Lån i banken med pant i boligen skal også indfries eller flyttes efter aftale med banken. Advokaten eller mægleren, der står for berigtigelsen af handlen, samler indfrielserne i afregningen.

Ekstra afdrag på realkreditlån og delvis indfrielse

Du behøver ikke sælge for at nedbringe gælden. En delvis indfrielse af realkreditlån er mulig på samme måde som en hel: til kurs 100 ved opsigelse eller tilpasning, eller ved at købe en del af obligationerne til dagskurs. Et ekstra afdrag på realkreditlån er i praksis netop en delvis ekstraordinær indfrielse.

Et regneeksempel med egne tal: Du betaler 200.000 kr. ekstra ind på et kontantlån, mens kursen er 90. For pengene køber du obligationer for 222.222 kr. af restgælden. Restgælden falder altså mere end det beløb, du betaler, og ydelsen bliver lavere. Men ligger indfrielsen uden for et salg, er gevinsten på cirka 22.222 kr. som udgangspunkt skattepligtig kapitalindkomst. Ligger kursen over 100, er det billigere at vente på en termin og indfri til 100.

Vil du se, hvad en lavere restgæld betyder for ydelsen, eller sammenligne med at lægge om, så brug omlægningsberegneren med dine egne kurser.

Kan det betale sig at indfri lånet, når du bliver boende?

Det afhænger af, hvad pengene ellers kan, og af hvad lånet koster dig efter skat. Fire spørgsmål hjælper:

1. Hvad er renten efter fradrag? Renter på realkreditlån giver fradrag, og fradragets værdi afhænger af din kommuneskat og af, om dine renter er under eller over 50.000 kr. Se værdien af rentefradraget.
2. Hvad er kursen? Under 100 kan du købe gæld billigt, men tjek skatten af gevinsten. Over 100 bør du vente på kurs 100.
3. Har du en buffer? Penge, der er betalt ind på lånet, kan du ikke bare hæve igen. Behold en opsparing til uforudsete udgifter.
4. Hvad koster handlen? Kursskæring og gebyrer skal stå i indfrielsestilbuddet, og på et lille beløb fylder de forholdsvis meget.

Er du i den modsatte situation, hvor du vil bruge friværdien frem for at betale af, fx efter pensionsalderen, så læs om nedsparing i boligen. Ejer du en andel, er reglerne nogle andre, fordi foreningen har lånene i ejendommen og afregner salgssummen, som det fremgår af gennemgangen af andelsboligen og foreningens økonomi.