Pantebrev: hvad det er, og hvorfor det står i tingbogen

Et pantebrev er det papir, der gør dit boliglån sikkert for den, der låner dig pengene. Du skriver under på, at du skylder et beløb, og du giver samtidig långiveren pant i en bestemt ejendom. Betaler du ikke, kan panthaveren få sit tilgodehavende dækket af boligens værdi. For at pantet skal kunne stå sig over for andre end dig, skal dokumentet tinglyses i tingbogen. Det er derfor, du ser dine lån stå på ejendommens blad, når du slår den op.

Pantebrevet bliver stående i tingbogen, indtil det aflyses, også efter at lånet er betalt. Derfor er det værd at kende både indholdet og reglerne for at få det slettet, når du køber, sælger eller lægger om.

Hvad er et pantebrev?

Dokumentet har to sider. Den ene er gælden: hvem der skylder, hvor meget, med hvilken rente og hvordan gælden afvikles. Den anden er pantet: den ejendom, der står som sikkerhed. Tinglysningsloven kræver, at et dokument, der skal tinglyses, går ud på at stifte, ændre eller ophæve en ret over en bestemt fast ejendom, og at det er udstedt af den, som ifølge tingbogen må råde over ejendommen. I praksis betyder det, at det kun er den tinglyste ejer, der kan give pant i boligen.

Vilkårene skal som udgangspunkt være endeligt fastsat ved tinglysningen. Loven har dog en undtagelse for pantebreve til realkreditinstitutter, som staten har godkendt: de kan tinglyses, selv om renten og fordelingen på afdrag ikke er endeligt fastlagt, når dokumentet siger, hvordan de skal fastsættes senere. Det er derfor, et realkreditlån med variabel rente kan stå i tingbogen med en fast hovedstol, mens renten skifter.

Hvad er pantebrevet værd uden tinglysning?

Ikke meget over for andre end dig. Efter tinglysningsloven § 1 er det tinglysningen, der gør en ret i en fast ejendom gældende over for dem, der senere indgår aftaler om ejendommen, og over for kreditorer. Et utinglyst pant binder dig som skyldner, men det beskytter ikke långiveren mod en senere køber eller en kreditor, der får tinglyst sin ret først. Den, der vil fortrænge en utinglyst ret, skal selv have tinglyst sin aftale og være i god tro.

Rækkefølgen i tingbogen kaldes prioritetsordenen. Som udgangspunkt er det tidspunktet for tinglysningen, der afgør, hvem der står forrest. Står der to lån med pant i din bolig, og bliver den solgt på tvangsauktion, får den forreste panthaver dækning først. Derfor taler man om 1. prioritet og 2. prioritet, og derfor er et realkreditlån typisk tinglyst forrest, mens et banklån står bagved.

Når et dokument er tinglyst, kan en køber eller ny panthaver i god tro som hovedregel ikke mødes med indsigelser mod dokumentets gyldighed (tinglysningsloven § 27). Undtagelserne er bl.a. falsk eller forfalsket dokument, eller at udstederen var umyndig.

De typer pantebreve, du møder

Har du både realkreditlån og banklån, står der et pantebrev i huset eller lejligheden for hvert af dem. Tabellen viser de typer, du typisk ser på ejendommens blad, og hvad der adskiller dem juridisk.

Tinglysningsloven § 27, stk. 2, siger, at et tinglyst pantebrev med pant i fast ejendom er negotiabelt, bortset fra et skadesløsbrev, og medmindre der står »ikke til ordre« eller et tilsvarende forbehold i det. At det er negotiabelt betyder, at det kan overdrages til en ny panthaver, som så overtager kravet mod dig. Det er grunden til, at et lån kan blive solgt videre, uden at du skal skrive under igen. Forskellen på de to sidste typer er gennemgået på siderne om ejerpantebreve i banken og om skadesløsbreve.

Hvad står der i et pantebrev?

Et pantebrev til en bolig indeholder de oplysninger, der skal til for at fastslå både gælden og pantet. Du vil typisk finde:

• Skyldneren, altså dig som ejer, og kreditor eller panthaver.
• Den ejendom, der gives pant i, med matrikelnummer og adresse.
• Hovedstolen, som er det beløb, der tinglyses.
• Renten og reglerne for, hvordan den reguleres, samt afdrag og terminer.
• De lån, der står foran i prioritetsordenen. Tinglysningsloven § 15, stk. 6, kræver, at et dokument om panteret angiver de enkelte foranstående hæftelser i ejendommen og deres beløb.
• Vilkår for misligholdelse, og hvad der sker ved ejerskifte.

Pantet omfatter mere end grunden og huset. Tinglysningsloven § 38 siger, at et tinglyst pantebrev i en ejendom uden særlig aftale også omfatter tilbehør som ledninger, varmeanlæg og husholdningsmaskiner, der er indlagt i bygningen på ejerens bekostning til brug for bygningen.

Pant i en andelsbolig

Køber du en andel i en andelsboligforening, ejer du ikke selve ejendommen, og der kommer derfor ikke et pantebrev i fast ejendom på dig. Långiveren får i stedet pant i andelen, og det registreres i andelsboligbogen, som er en af de fire tingbøger. Afgiften følger samme paragraf og samme satser som pant i et hus, altså en fast del og en procentdel af lånet.

Hvad koster det at tinglyse pant i 2026?

Når pant i fast ejendom tinglyses, betaler du tinglysningsafgift efter tinglysningsafgiftsloven § 5 a. Skattestyrelsen har oplyst, at procentdelen for pant i fast ejendom blev sat ned til 1,25 % fra 1. januar 2026, mens den faste del er uændret 1.825 kr. Den juridiske vejledning 2026-2 bruger samme satser. Procentdelen afrundes opad til et beløb, der kan deles med 100 (§ 2, stk. 1).

Et regneeksempel med vores egne tal: Du låner 1.850.000 kr. med pant i boligen. 1,25 % af beløbet er 23.125 kr., som rundes op til 23.200 kr. Med den faste del bliver afgiften 25.025 kr. Låner du 900.000 kr. ekstra i banken med nyt pant, er 1,25 % af det 11.250 kr., rundet op til 11.300 kr., og med den faste del 13.125 kr.

Læg mærke til tre ting. Lovteksten på Retsinformation viser stadig 1,45 %, men det er den gamle sats. Skattestyrelsen oplyser desuden, at kladder fra før nytår, der først blev anmeldt i 2026, stadig afregnes med 1,45 %. Og ved en omlægning betaler du kun procent af det, det nye lån er større end det gamle pants tinglyste hovedstol, hvis betingelserne i § 5 a er opfyldt; det gamle pant må ikke være et skadesløsbrev eller et retspant. Hele regnestykket for skøde og pant står i artiklen om tinglysningsafgiften, og du kan lægge tallene ind sammen med de øvrige udgifter i beregneren til købsomkostninger.

Sletter du pantet, når lånet er betalt, er selve aflysningen afgiftsfri efter tinglysningsafgiftsloven § 8, stk. 3, nr. 1. Hvis en rådgiver eller långiver tager et gebyr for at sørge for aflysningen, er det deres pris og ikke en afgift.

Kan du overtage sælgers lån?

Det kan aftales, men som regel bliver sælgers lån indfriet, og dit eget lån tinglyses med nyt pant. Borger.dk beskriver berigtigelsen af handlen sådan, at der skal laves nyt skøde, og at de lån, du ikke skal overtage, bliver indfriet.

Tinglysningsloven § 39 regulerer gældsovertagelse. Overtager du som køber pantegælden efter aftale med sælger, og står der i dokumentet, at gælden ikke kan kræves betalt ved ejerskifte, er du trådt ind i gælden, og sælger er frigjort, når dit skøde er tinglyst som ubetinget. Indtil panthaveren har fået besked om overtagelsen og bevis for din tinglysning, kan panthaveren dog stadig kræve ydelserne af sælger. I andre tilfælde virker gældsovertagelsen først over for panthaveren, når I har indgået en aftale med panthaveren. Selve gældsovertagelsen kræver ikke tinglysning.

Om et lån kan overtages, afhænger altså af pantebrevets vilkår og af långiverens accept. Det skal stå i købsaftalen, hvilke lån der indfries, og hvilke du overtager. Hvordan købet gennemføres trin for trin, og hvad skødet skal indeholde, er beskrevet i de to guider om bolighandlen.

Når du sælger: indfrielse og aflysning

Som sælger skal du normalt indfri de lån, køberen ikke overtager. Først bliver lånet betalt, derefter bliver pantet aflyst i tingbogen. Tinglysningsloven § 11, stk. 2, siger, at sletning af pant kræver samtykke fra den, der ifølge tingbogen er berettiget. Pantebreve til realkreditinstitutter, som staten har godkendt, kan dog efter rettens bestemmelse slettes mod kvittering fra den berettigede.

Ved et realkreditlån kan prisen for at indfri afhænge af lånetypen og kursen. Det er gennemgået i artiklen om indfrielse af lån ved salg. Fordelingen af pengene, og hvornår du som sælger får provenuet, følger forløbet, når du sælger din bolig.

Bliver et lån indfriet uden at pantet aflyses med det samme, har du som ejer efter tinglysningsloven § 40 ret til at besætte den ledige plads i prioritetsordenen med en ny panteret, medmindre du giver afkald på det. Ellers rykker de efterfølgende panthavere op. Skal du låne igen, kan det have betydning, så spørg din långiver, før et gammelt pant bliver slettet.

Sådan læser du pantebrevene på din egen bolig

1. Slå ejendommen op i tingbogen. Alle har adgang til Den Digitale Tingbog, og du kan se hæftelserne under ejendommens blad.
2. Se på rækkefølgen. Det lån, der står øverst, har forrang ved en tvangsauktion.
3. Sammenlign hovedstolen med din seneste årsopgørelse fra långiveren. Hovedstolen i tingbogen er det tinglyste beløb, ikke den aktuelle restgæld.
4. Find gammelt pant fra lån, der er betalt. De bør være aflyst, og aflysningen koster ingen afgift.
5. Er du i tvivl om en hæftelse, så spørg panthaveren eller en boligadvokat. Tinglysningsretten giver ikke juridisk rådgivning.

Er du ved at låne til køb, er det oftest et lån fra et realkreditinstitut med pant forrest og eventuelt et banklån bagved. Overvejer du at lægge et lån om, så læs om omlægning af lånet, før du tinglyser et nyt pant, så du kan se, om lempelsen i afgiften gælder for dig.