Ejendomsmægler: sådan vælger du, og hvad formidlingsaftalen binder dig til

En ejendomsmægler er den, du som sælger hyrer til at værdiansætte boligen, lave salgsmaterialet, vise frem og skrive udkast til købsaftalen. Titlen er beskyttet: efter lov om formidling af fast ejendom må kun en person, der er godkendt som ejendomsmægler, kalde sig det, og godkendte mæglere står i et offentligt register. Det første, du gør, er derfor at tjekke, at den person, du taler med, faktisk er godkendt. Det næste er at læse aftalen, før du skriver under, for det er formidlingsaftalen, der bestemmer, hvad du betaler, og hvor længe du er bundet.

Hvad formidlingsaftalen skal indeholde

Aftalen om at sælge din bolig hedder i loven en formidlingsaftale. Den skal være skriftlig og underskrevet af jer begge. Brug tjeklisten nedenfor, når du læser et udkast:

• Den ansvarlige mægler. Der skal udpeges én ejendomsmægler, som har ansvaret for opgaven. Andre i firmaet må hjælpe under dennes tilsyn.
• Salæret. Aftalen skal oplyse vederlagets størrelse eller principperne for, hvordan det beregnes.
• Variabelt salær. Siden 1. januar 2024 skal en aftale om variabelt vederlag oplyse grundlaget for beregningen, det højeste beløb, du kan komme til at betale, og et regneeksempel.
• Ejendommen og prisen. Efter bekendtgørelsen om formidling skal aftalen identificere boligen, gengive mæglerens værdiansættelse og den aftalte udbudspris samt firmaets cvr-nummer.
• Rapporterne. Det skal stå i aftalen, at mægleren har rådgivet dig om selv at vælge bygningssagkyndig, elinstallatør og energimærkefirma.

Forbrug.dk påpeger, at salæret kan forhandles. Det er altså ikke en fast takst, og ingen myndighed udgiver en normalpris. Bed om skriftlige tilbud fra flere mæglere, og sammenlign dem på samme grundlag: hvad koster det samlet ved salg til udbudsprisen, og hvad koster det, hvis boligen ikke bliver solgt.

Hvor længe er du bundet?

Typisk i omkring 6 måneder, skriver Forbrug.dk. Hvad det koster at komme ud før tid, afhænger af, hvad du og din ejendomsmægler aftaler om salær ved opsigelse. Loven sætter disse rammer:

1. Du kan opsige aftalen uden varsel. Det står i lovens § 29.
2. Salær ved opsigelse kræver aftale. Siger du op, har mægleren kun krav på vederlag, hvis det er aftalt. Er salæret resultatafhængigt, kan mægleren kun kræve et rimeligt vederlag, når du har opsagt aftalen.
3. Højst 6 måneder ad gangen. Er der aftalt resultatafhængigt salær og betaling ved opsigelse, kan aftaleperioden højst være 6 måneder. Den kan derefter forlænges med op til 3 måneder ad gangen, og aftalen skal oplyse periodens varighed.
4. Salg efter aftalens ophør. Bliver der indgået en købsaftale efter aftalens ophør på baggrund af mæglerens indsats, og uden at en anden mægler har medvirket, har mægleren stadig ret til det aftalte salær.

Punkt 4 kan blive dyrt. Skifter du mægler, og en køber fra den første mæglers fremvisning vender tilbage, kan du komme til at skylde salær. Læs derfor klausulen om ophør, før du skriver under.

Sådan sammenligner du tilbud

Valg af ejendomsmægler handler om tre ting, du kan få på skrift: salgsvurderingen, de samlede omkostninger og planen for markedsføring. Prisforventningen alene er et dårligt kriterium, fordi den højeste vurdering ikke er det samme som den højeste salgspris.

Salgsvurderingen

Loven kræver, at salgsvurderingen er et skøn over en kontantpris inden for en tidsramme, og at markedet, placeringen, planløsningen samt husets alder og vedligehold indgår. Har mægleren ikke været inde i boligen, skal det stå skriftligt. Spørg hver mægler, hvilke handler i området vurderingen bygger på. Hvordan salgsvurderingen adskiller sig fra den offentlige vurdering og en valuarvurdering, gennemgår artiklen om hvad dit hus er værd.

Salgsbudgettet

Straks efter aftalen skal mægleren beregne dit salgsprovenu i et salgsbudget ud fra udbudsprisen. Ændrer I udbudsprisen, skal der laves et nyt. Budgettet viser, hvad der er tilbage, når salær, gæld og andre udgifter er trukket fra. Er der indfrielse af realkreditlån, kan du se mekanikken i artiklen om indfrielse af lån ved salg.

Markedsføringen

Få beskrevet, hvor boligen annonceres, hvem der tager fotos, og hvem der viser frem. Udgifter til annoncering kan være en del af salæret eller ligge ved siden af, og det er netop den slags, der gør tilbud svære at sammenligne. Skriv dem ind som en del af den samlede pris.

Tre spørgsmål før mødet

Find ejendomsmæglere, der har solgt boliger i dit område, fordi salgsvurderingen bygger på handler dér. Stil så de samme tre spørgsmål til alle, du inviterer:

1. Hvad er den samlede pris ved salg, og hvad betaler jeg, hvis boligen ikke bliver solgt, eller hvis jeg opsiger aftalen?
2. Hvilke sammenlignelige handler bygger salgsvurderingen på, og har du set boligen indvendigt?
3. Har du eller firmaet en økonomisk eller personlig interesse i handlen, i køberens finansiering eller i forsikringen?

Det sidste spørgsmål er ikke bare høflighed. Har mægleren en væsentlig økonomisk eller personlig interesse i, om handlen bliver til, skal du have det at vide i formidlingsaftalen, og køberen skal have det at vide i salgsopstillingen. Det samme gælder en væsentlig interesse i, hvilken finansiering eller forsikring sælger eller køber vælger.

Køberkartotek og annoncer

Et køberkartotek er en mæglers liste over interesserede købere. Bruger din ejendomsmægler køberkartoteket aktivt? Spørg, hvor mange på listen der leder efter en bolig som din, og bed om at få det beskrevet konkret. Loven regulerer ikke kartotekerne, men den kræver, at annoncer og anden markedsføring oplyser den skønnede kontantpris og ejerudgifterne, og bekendtgørelsen kræver desuden den månedlige ejerudgift og et synligt energimærke, når sælger har pligt til energimærkning. Mærket skal være hos mægleren, før der annonceres; se hvad et energimærke viser.

Mæglerens pligter over for dig og køberen

Mægleren skal udføre opgaven omsorgsfuldt, følge god ejendomsmæglerskik og arbejde for, at handlen bliver til inden for den periode, til den pris og på de vilkår, I har aftalt. Mægleren skal rådgive dig og varetage dine interesser. Samtidig skal mægleren give både dig og køberen de oplysninger, der har betydning for handlen.

• Ingen dobbeltrolle. Ingen må være repræsentant for både sælger og køber i samme handel, heller ikke en ansat i samme firma. Har køberen ikke egen rådgiver, skal mægleren fortælle køberen, at der er mulighed for at få bistand, fx fra en køberrådgiver eller advokat.
• Salgsopstilling og købsaftale. Mægleren skal lave en specificeret salgsopstilling til køberne og et udkast til købsaftale. Selve købsaftalen med forbehold og frister har sine egne krav.
• Ingen lån. Mægleren må ikke lave finansieringsforslag eller formidle finansiering, men må beregne brutto- og nettoudgift ud fra et standardforslag.
• Rapporterne er dine. Mægleren må ikke bestille tilstandsrapport, elinstallationsrapport eller energimærkning på dine vegne eller afregne for dem, og må ikke foreslå bestemte bygningssagkyndige. Efter aftale med dig kan rapporterne dog bestilles gennem et forsikringsselskab, der udbyder ejerskifteforsikring. Hvorfor rapporterne betyder så meget for dit ansvar, forklarer artiklen om sælgers ansvarsfrihed ved huseftersyn.
• Depositum. Modtager firmaet et depositum, må det højst beholde et beløb svarende til salæret plus 10.000 kr., dog højst 200.000 kr. Resten skal på en særskilt konto i dit navn.

Er en liebhavermægler noget særligt?

Ikke efter loven. Liebhaverejendomsmægler er en betegnelse, som mæglere bruger, når de markedsfører sig på særlige eller dyre boliger, men det er ikke en titel i loven. Kravene er de samme: godkendelse, skriftlig formidlingsaftale, salgsvurdering, salgsopstilling og forbud mod at repræsentere begge parter. Vurder en mægler med den profil på de samme tre spørgsmål som alle andre, og bed om konkrete eksempler på sammenlignelige handler, fordi få handler i et segment gør vurderingen mere usikker.

Hvad gør du, hvis noget går galt?

Har mægleren forsømt sine pligter i ikke ubetydelig grad, kan du kræve salæret nedsat eller bortfaldet. Var mæglerens vurdering markant forkert, og solgte du i god tro på den, giver loven dig ret til at få forskellen rimeligt godtgjort. Samme ret har du, hvis provenuberegningen var forkert, og du stolede på den.

Klager over en godkendt mægler behandles af Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, som har en landsdommer som formand og siden 2024 administreres af Nævnenes Hus. En klage, der alene handler om salærets størrelse, kan ikke indbringes for nævnet. Fristen er 5 år fra den dag, den pligtstridige handling ophørte.

Hvad hele salget koster ud over salæret, fra rapporter til halv præmie på ejerskifteforsikringen, er samlet i guiden til salg af bolig. Er du på den anden side af bordet, kan du regne afgifterne for skøde og pant i beregneren for købsomkostninger, og salgsopstillingen gengiver den offentlige ejendomsvurdering, som ikke er en salgspris.