Salg af bolig: hvad koster det at sælge et hus, og hvad skal du have klar?

Et salg begynder længe før skiltet kommer op. De papirer, du skal give køberen, skal være klar, før du accepterer et bud, og de aftaler, du indgår med mægleren og banken, bestemmer, hvad salget koster dig.

Udgifterne ved et salg, og hvem der betaler

De fleste salgsomkostninger er dine som sælger, men ingen af dem har en fast pris i loven. Loven fastlægger i stedet, hvad du skal levere, og hvad aftalerne skal indeholde. Tabellen samler posterne.

Forbrug.dk opsummerer det enkelt: du skal selv betale udgifter til huseftersyn, for eksempel tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærkning. Køberens omkostninger er ikke dine, men de påvirker, hvad køberen kan byde; de kan regnes ud i beregneren for købsomkostninger.

Ejendomsmæglersalær: fast pris eller procent?

Bruger du en ejendomsmægler, indgår du en formidlingsaftale. Ifølge Forbrug.dk binder den dig typisk i en periode på omkring 6 måneder, og salæret kan forhandles. Spørg flere mæglere om et tilbud, og sammenlign, hvad der er inkluderet: markedsføring, fotos, fremvisninger og udarbejdelse af salgsopstilling. Kun en person, der er godkendt som ejendomsmægler, må bruge titlen, og der findes et offentligt register over godkendte mæglere. Spørg ind til salær, markedsføring og bindingsperiode, når du vælger ejendomsmægler.

Salæret kan aftales som et fast beløb, som en procentdel af salgsprisen eller som en kombination. Et fast beløb kender du på forhånd. Et procentsalær afhænger af den pris, boligen bliver solgt til, og derfor kræver loven, at aftalen viser, hvor meget du højst kan komme til at betale.

Hvad skal aftalen indeholde, når salæret er en procentdel?

Siden 1. januar 2024 skal en aftale om variabelt vederlag oplyse, hvad vederlaget beregnes af, hvilket beløb du som forbruger højst kan komme til at betale, og indeholde et regneeksempel. Du skal altså kunne se et maksimum på papiret, før du skriver under. Mangler det, så bed om det. Regn selv efter: tag procentsatsen gange den pris, du forventer, læg de faste poster til, og sammenlign med maksimum.

Spørg også, hvad du skal betale, hvis boligen ikke bliver solgt i aftaleperioden. Udlæg til annoncering og papirer kan skulle betales, selv om salget ikke lykkes. Det skal stå i formidlingsaftalen.

Mægleren repræsenterer dig og ikke køberen. Mægleren skal give både dig og køberen de oplysninger, der har betydning for handlen, og må ikke samtidig være køberens repræsentant. Har køberen ingen egen rådgiver, skal mægleren oplyse køberen om muligheden for at søge bistand. Uenighed om mæglerens arbejde kan indbringes for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, som administreres af Nævnenes Hus.

Papirerne: hvad skal du have klar?

Huseftersynsordningen er frivillig, men den er grundlaget for din ansvarsfrihed. Har køberen fra dig modtaget en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring, kan køberen ikke gøre gældende over for dig, at bygningens fysiske tilstand er mangelfuld. Det kræver tre ting:

1. Køberen skal have papirerne inden aftalens indgåelse og senest inden det købstilbud, du accepterer.
2. Tilstandsrapporten skal være under 6 måneder gammel og elinstallationsrapporten under 1 år, regnet til den dag, køberen modtager dem.
3. Du skal ved et skriftligt og bindende løfte have forpligtet dig til at betale mindst halvdelen af den tilbudte præmie for ejerskifteforsikringen.

Sikkerhedsstyrelsen beskriver det som en måde at blive fritaget for sælgers 10-årige ansvar på. Ansvarsfriheden har dog grænser: den dækker ikke forhold, der strider mod en servitut eller offentlige regler, ikke stikledninger og kloak, medmindre problemet burde have stået i rapporten, og ikke tilfælde, hvor du har givet en garanti eller handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.

Energimærket er obligatorisk ved salg, bortset fra fritliggende enfamiliehuse under 60 m². Det er dit ansvar som sælger, at der er et gyldigt mærke, før du sælger, og annoncerer du, skal mærket fremgå af annoncen. Sælger du gennem en mægler, skal mægleren have mærket, før boligen annonceres, og en overtrædelse kan straffes med bøde. Et energimærke gælder i 10 år og kan genbruges, hvis huset sælges flere gange i perioden. Mægleren samler oplysningerne i salgsopstillingen.

Prisen: tre forskellige værdier

Der findes tre tal for boligens værdi, og de bruges til hver sit:

• Den offentlige ejendomsvurdering er statens vurdering af den forventelige kontantværdi i fri handel. Den bruges først og fremmest til at beregne boligskat og kan afvige fra en faktisk handelspris. Se ejendomsvurderingen.
• Mæglerens salgsvurdering er et skøn over den kontantpris, ejendommen kan sælges til inden for en bestemt periode, ud fra markedet, beliggenhed, indretning, alder og stand. Vurderer mægleren uden at besigtige boligen, skal det oplyses skriftligt.
• Realkreditinstituttets værdiansættelse bruges til køberens lån og må ikke overstige ejendommens rimelige kontante handelsværdi, selv om ejendommen netop er solgt dyrere.

Ingen af tallene er "den rigtige pris". Den rigtige pris er den, en køber vil betale. Hvordan du kommer tættest på den, gennemgår vi under hvad dit hus er værd.

Indfrielse af lån ved salg

De lån, køberen ikke overtager, skal indfries, og her kan der være penge at vinde eller tabe. Alle realkreditlån kan indfries ved, at du køber de bagvedliggende obligationer til markedskurs. Hvordan du ellers kan komme ud af lånet, afhænger af lånetypen:

• Fastforrentet lån: kan altid indfries til markedskurs. Er kursen over 100, kan du indfri til kurs 100, men kun til udgangen af en termin og med to måneders varsel. Finans Danmark nævner som eksempel, at fristen for terminen 31. december var udgangen af oktober.
• Rentetilpasningslån: kan indfries til kurs 100, hver gang renten tilpasses.
• Lån med variabel rente: kan indfries til en kurs aftalt på forhånd, typisk mellem 100 og 105, eller til kurs 100, når obligationerne udskiftes.

Bed om et indfrielsestilbud. Det skal efter reglerne om god skik indeholde en beregning af indfrielsesbeløbet inklusive samtlige omkostninger, indfrielsesvilkår og metode, hvordan en eventuel differencerente beregnes, og eventuelle opsigelsesfrister. Husk også kursskæringen, som er et gebyr ved handel med obligationerne.

Skatten på en kursgevinst afhænger af timingen. Indfrier sælger eller køber et kontantlån, eller opsiger det til indfrielse, i perioden fra 6 måneder før til 6 måneder efter overdragelsen, sker det uden skattemæssige konsekvenser. Uden for det vindue kan en gevinst ved ekstraordinær indfrielse være skattepligtig kapitalindkomst. Fristerne for at indfri lånet i forbindelse med salget regnes fra overdragelsen.

Har du et indefrysningslån for grundskyld eller ejendomsværdiskat, forfalder det ved salget, og du får automatisk en opkrævning for hvert lån, når salget er registreret. Lånet har pant i boligen uden at være tinglyst, og køberen bør derfor sikre sig, at du har betalt det tilbage.

Skat, når boligen er solgt

Gevinsten ved at sælge en helårsbolig er skattefri, hvis boligen har tjent som bolig for dig eller din husstand i hele eller en del af ejertiden. Du behøver ikke bo der på salgstidspunktet, men boligen skal stadig have karakter af en helårsbolig. Grunden skal være under 1.400 m²; er den større, kan gevinsten stadig være skattefri, hvis en myndighed ikke vil tillade udstykning, eller udstykning vil forringe værdien med mere end 20 %. Arealkravet gælder ikke for ejerlejligheder. Se skatten ved salg efter parcelhusreglen.

Fik du en personlig skatterabat, da de nye boligskatteregler trådte i kraft, bortfalder den ved salget, medmindre handlen sker mellem ægtefæller. Når ejerskiftet er registreret, skal du godkende den ændrede grundskyld på forskudsopgørelsen, og på årsopgørelsen skriver du købers overtagelsesdato i rubrik 187. Flytter du ud før købers overtagelse, skal du ikke betale ejendomsværdiskat for den periode, hvor du ikke har boet i boligen.

Når salget sker i et dødsbo eller ved skilsmisse

Sælges huset fra et dødsbo, der er udleveret til privat skifte, træffer arvingerne beslutningerne i forening. Ingen enkelt arving kan sælge alene, og enhver arving kan bede om, at boet overgår til en bobestyrer. Fordeler arvingerne boets midler, før gælden er betalt, hæfter de personligt og solidarisk for gælden. Arvingerne bør derfor aftale prisen og fordelingen, før de sælger huset fra dødsboet.

Ved skilsmisse ophører formuefællesskabet som udgangspunkt ved udgangen af det døgn, hvor ansøgningen er indgivet. Overtager den ene ægtefælle boligen som led i opløsningen af formuefællesskabet, betales kun den faste tinglysningsafgift. Se skilsmisse og bolig.

Andelsbolig og ejerlejlighed sælges på andre vilkår

Sælger du en andelsbolig, er prisen loftbelagt. Den må ikke overstige det, andelens værdi i foreningens formue, forbedringerne i lejligheden og vedligeholdelsesstanden med rimelighed kan begrunde. Forbedringer værdiansættes til anskaffelsesprisen fratrukket værdiforringelse på grund af alder eller slitage. Du skal før aftalen udlevere dokumenter og nøgleoplysninger om foreningen og boligen til køberen, og det kan ikke aftales, at køberen skal bære dine omkostninger ved overdragelsen. Foreningen skal stille et gyldigt energimærke til rådighed uden beregning. Bestyrelsen skal godkende aftalen og prisen, og overpris kan straffes.

En ejerlejlighed sælges som fast ejendom med huseftersyn og ejerskifteforsikring som et hus, men køberen vil også spørge til ejerforeningens økonomi. Find regnskab, budget, vedtægter og referater fra de seneste generalforsamlinger frem, så de kan indgå i salgsmaterialet fra starten.

Hvis køberen finder en fejl efter overtagelsen

Har du brugt huseftersynsordningen korrekt, skal køberen rette krav om skjulte fysiske skader mod ejerskifteforsikringen og ikke mod dig. Har den bygningssagkyndige overset en fejl, der burde have stået i rapporten, kan køberen kræve erstatning af den sagkyndige. Må du alligevel betale køberen på grund af en fejl, der burde have været omtalt i tilstands- eller elinstallationsrapporten, har du krav på en rimelig godtgørelse fra den, der lavede rapporten.

De grænser for ansvarsfriheden, der er nævnt ovenfor, gælder også her: servitutter, offentlige regler og garantier, du har givet. Vær derfor præcis, når du beskriver boligen, og lov ikke mere, end du kan dokumentere. Ansvarsfriheden gælder heller ikke, hvis du har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, så fortæl om de problemer, du kender, også dem rapporten ikke nævner.

Gode råd når du skal sælge hus

• Bestil huseftersynet tidligt, så du kender skaderne, før prisen sættes.
• Få tilbud fra flere mæglere, og sammenlign det samlede salær, ikke kun satsen.
• Insistér på et maksimumbeløb og et regneeksempel, hvis salæret er variabelt.
• Giv køberen alle papirer før det første bud, du vil acceptere.
• Hold øje med datoen, så tilstandsrapporten ikke bliver for gammel, mens huset er til salg.
• Undersøg, hvornår dit lån billigst kan indfries, og om en opsigelsesfrist skal overholdes.
• Find dokumentation for forbedringer, servitutter og godkendte byggesager frem.

Efter underskriften

Når køberen har skrevet under, har køberen 6 hverdage til at fortryde. Gør køberen det, skal du som udgangspunkt have en godtgørelse på 1 % af købesummen. Herefter laves skødet, og ejerskiftet tinglyses i tingbogen. På overtagelsesdagen aflæses målerne, lånene indfries, og du får dine penge.

Vælg overtagelsesdagen med omtanke. Den skal give dig tid til at flytte, give banken tid til at indfri lånene, og den bør passe med dine egne lånes opsigelsesfrister, så du ikke betaler mere for indfrielsen end nødvendigt. Køber du selv en ny bolig samtidig, så tal med banken om rækkefølgen, før du skriver under på nogen af aftalerne.