BBR oplysninger: hvad der står om din bolig, og hvordan du retter fejl

BBR-oplysningerne om din bolig bliver brugt hele tiden: til boligskatten, i salgsmaterialet, af banken og i byggesager. Det er derfor for sent at se dem igennem den dag, en vurdering eller et salg tvinger dig til det. En fejl i arealet eller opvarmningen følger med ind i hvert af de dokumenter, der bygger på registret, indtil nogen retter den.

Hvad er BBR?

Bygnings- og Boligregistret er ifølge Københavns Kommune et landsdækkende register med data om landets bygninger og deres anvendelse. Det er reguleret af bekendtgørelsen om ajourføring af BBR, BEK nr. 1010 af 24/10/2012, som stadig er gældende. Formålet er, at tidstro, korrekte og fyldestgørende oplysninger om eksisterende og påbegyndte bygninger, boliger og tekniske anlæg bliver registreret ensartet (§ 1).

Registreringen sker på flere niveauer: grund, bygning, teknisk anlæg, bolig- eller erhvervsenhed, brugsenhed, opgang, etage og rum (§ 5). En grund er et eller flere fysisk sammenhængende jordstykker i samme ejendom (§ 6), så BBR bygger oven på matriklen. Læs mere om matrikelnummer og matrikelkort.

En bygning består efter § 7 af en eller flere konstruktioner, der udgør en rumlig helhed og skærmer mod vejret, og som minimum af et tag. Alle bygninger skal optages i BBR, men kommunen afgør, om bygninger under 10 m², som ikke er omfattet af byggeloven, skal med.

Hvad står der i BBR?

Vurderingsportalen nævner disse BBR-oplysninger for huse og sommerhuse som eksempler:

• køkkenforhold og antal værelser, toiletter og bade,
• opvarmningskilder, fx fjernvarme og brændeovn, og supplerende varmekilder,
• bygningsarealer, fx areal af bolig, kælder, garage og drivhus,
• om- eller tilbygningsår,
• ydervægsmateriale,
• antal badeværelser.

For ejerlejligheder nævner Vurderingsportalen fx en ny supplerende varmekilde som en brændeovn eller et ekstra badeværelse som ændringer, der skal rettes. Har du et energimærke, er det et andet dokument end BBR; se energimærket på boligen.

Hvem har ansvaret for, at oplysningerne er rigtige?

Ansvaret ligger hos dig. BBR-bekendtgørelsen § 2 siger, at ejere af landets faste ejendomme har pligt til at påse, at ejendommen er registreret korrekt i BBR. Kommunen ajourfører registret for alle ejendomme i kommunen, men er efter § 3, stk. 2, ikke ansvarlig for, at ejeren har afgivet korrekte oplysninger. Kommunen skal dog revidere ejerens oplysninger ud fra en sandsynlighedsbetragtning og reagere ved mistanke om fejl. Københavns Kommune skriver det kort: det er altid den nuværende ejers ansvar, at oplysningerne stemmer med de faktiske forhold.

Pligten gælder i tre situationer:

1. Ved byggeri, der kræver byggetilladelse eller skal anmeldes, skal ejeren give kommunen de oplysninger, der er relevante for BBR (§ 14).
2. Når bygninger, boliger, etager eller rum opføres, nedlægges, ændres, adskilles eller lægges sammen (§ 15).
3. Når ejeren på grundlag af en BBR-meddelelse eller på anden måde opdager fejl i registreringen (§ 16).

Den, der forsætligt eller groft uagtsomt undlader at give oplysningerne rettidigt eller giver urigtige oplysninger, kan straffes med bøde (§ 25). Kommunen skal afvise en åbenlyst mangelfuld eller forkert oplysning fra ejeren (§ 23, stk. 2).

Sådan retter du fejl i BBR

Vurderingsportalen beskriver vejen: du kan se alle BBR-oplysninger om din ejendom på bbr.dk, og opdager du fejl eller mangler, retter du dem ved at logge ind. Når du har rettet, får kommunen besked og kvalitetssikrer oplysningerne, før de bliver endeligt registreret. Ikke alle oplysninger kan rettes med selvbetjening; de øvrige sender du til kommunen med en formular, som bbr.dk/ret henviser til. Kommunen kan også kræve, at du bruger særlige skemaer og markerer bygningerne på en situationsplan (§ 17).

Kommunen skal ajourføre registret senest 10 hverdage efter, at den har modtaget nye oplysninger (§ 21), og Vurderingsportalen nævner de samme 10 hverdage som kommunens udgangspunkt. Har du ikke søgt byggetilladelse til et byggeri, der krævede det, eller er en ombygning ikke lovliggjort, kan sagsbehandlingen ifølge Vurderingsportalen tage væsentligt længere tid. Kommunen kan også vælge at kræve forholdene bragt i orden, før de registreres, eller registrere dem med en notering om senere lovliggørelse (§ 23). En registrering i BBR er altså ikke nødvendigvis et bevis for, at forholdet er lovligt.

Hvilke BBR-oplysninger boligejere selv kan rette på bbr.dk, og hvilke der kræver formularen, står i vejledningen på bbr.dk. Afviser kommunen din rettelse, så bed om begrundelsen, og send den dokumentation, der mangler.

Hvem indberetter, når du bygger?

Alle ansøgninger om byggetilladelse, der vil ændre registrets indhold, skal registreres i BBR (§ 20), og ansøgningen om byggetilladelse skal indeholde oplysninger til BBR. Fx i Københavns Kommune skal du ikke selv indberette ændringerne, hvis du har søgt byggetilladelse; de registreres, når byggesagen afsluttes. Andre kommuner kan gøre det anderledes. Se guiden til at søge byggetilladelse.

Bygger du uden byggetilladelse, fx et skur eller en carport inden for 50 m², er det dig, der skal sørge for at få det i BBR. Bygningsreglementets vejledning om sekundær bebyggelse minder om det, og Vurderingsportalen nævner et nyt redskabsskur som et eksempel. For de små bygninger gælder særlige regler om carport, skur og terrasse. Bygger du nyt hus, følger BBR-registreringen med byggesagen; se guiden til nybyggeri.

Fejl i BBR og ejendomsvurderingen

Når Vurderingsstyrelsen vurderer din ejendom, bruger den BBR-oplysningerne om fx areal, opvarmning og byggeår, og Vurderingsportalen skriver, at du har pligt til selv at rette dem, så styrelsen kan få de korrekte oplysninger. Før du får din vurdering, sender styrelsen en deklaration med de oplysninger, den vil bruge. Du har 4 uger til at sende en indsigelse om forkerte eller manglende oplysninger.

Rækkefølgen tæller. Retter du først BBR, når deklarationen er kommet, skal rettelsen nå at blive endeligt registreret hos kommunen inden for fristen. Vurderingsportalen får ikke automatisk besked fra BBR, så du skal også sende en indsigelse på portalen inden for de 4 uger. Åbenlyse fejl, fx en tastefejl, kan du skrive direkte i indsigelsen, mens mindre åbenlyse fejl, fx 110 m² i stedet for 100 m², stadig skal rettes i BBR.

Er vurderingen allerede kommet, kan BBR-ændringer kun ændre den gennem klage eller genoptagelse, hvis ændringerne påvirker værdien tilstrækkeligt. Her bruger Vurderingsportalen to formuleringer: siden om fejl i BBR-oplysninger skriver, at ændringerne skal påvirke værdien med "mindst 20 %", mens klagesiden skriver, at en klage skal kunne ændre ejendoms- eller grundværdien med "mere end 20 %". Regn med den strengeste læsning, og ret derfor fejl, før deklarationen kommer. Er det selve vurderingen, du er uenig i, gælder reglerne for klage over ejendomsvurderingen, og vurderingen forklares i sådan bliver boligen vurderet.

Fem punkter, du bør tjekke

Du behøver ikke kende hele registret for at finde de fejl, der betyder mest. Sammenhold BBR med huset og dine papirer på disse punkter:

1. Boligarealet. Står der det samme som på tegningerne, og er en tilbygning eller en udnyttet tagetage kommet med?
2. Kælder og garage. Er arealerne registreret som det, de bruges til, og er en revet bygning fjernet fra registret?
3. Opvarmning. Er et skift fra oliefyr eller gas til fjernvarme eller varmepumpe registreret, og står en brændeovn som supplerende varmekilde?
4. Bad og toilet. Passer antallet efter en renovering?
5. Byggeår og ombygningsår. Er en større renovering registreret som om- eller tilbygningsår?

Finder du en fejl, så tag et billede eller find tegningen, der dokumenterer det rigtige, før du retter. Det gør kommunens kvalitetssikring lettere.

BBR ved køb, salg og lån

Ved et boligkøb er BBR-meddelelsen et af de papirer, du bør sammenholde med virkeligheden. Passer arealet, antallet af badeværelser og opvarmningsformen med det, du ser ved fremvisningen? Er der en tilbygning eller et udhus, som ikke står i BBR, kan det skyldes, at det er bygget uden tilladelse. Spørg sælger, og bed om tegninger og tilladelser.

Når du skal låne, værdiansætter realkreditinstituttet boligen. Bekendtgørelsen om værdiansættelse kræver, at ejendommen besigtiges udvendigt og indvendigt af en vurderingssagkyndig, så instituttet ser huset, som det er, og ikke kun som det står i BBR. Læs om valuarvurdering. Hold BBR opdateret, hver gang du ændrer noget, og skriv det ind i husets plan for vedligehold, så oplysningerne er klar, den dag du skal sælge.