Ejerskifteforsikring: hvornår den skal tegnes, og hvad den dækker

Ejerskifteforsikringen hører til selve handlen: tilbuddet kommer fra sælgeren, før du byder, og det er dig som køber, der accepterer det. Den er tæt knyttet til huseftersynet: uden tilstandsrapport og elinstallationsrapport kan den ikke tegnes, og uden den står du alene med de skjulte skader, sælgeren ikke længere hæfter for.

Hvad er en ejerskifteforsikring?

Loven beskriver den som en forsikring vedrørende ejendommen, der i mindst 5 år efter overtagelsesdagen og med mulighed for forlængelse til i alt mindst 10 år dækker tre ting: fejl ved bygningernes fysiske tilstand, der var til stede ved købers overtagelse og ikke er nævnt eller er klart forkert beskrevet i tilstandsrapporten; manglende eller nedsat funktion af og ulovlige forhold ved elinstallationerne, der ikke står i elinstallationsrapporten; og andre forhold efter de regler, justitsministeren fastsætter.

Forsikringen er altså et modstykke til sælgerens ansvarsfrihed. Når sælgeren har givet dig rapporterne og et tilbud på forsikringen og har lovet at betale mindst halvdelen af præmien, kan du ikke længere gøre sælgeren ansvarlig for bygningens fysiske mangler. Til gengæld får du en forsikring, der dækker de skjulte skader i stedet.

Ejerskifteforsikringen erstatter ikke en almindelig husforsikring. Husforsikringen dækker skader, der opstår, mens du ejer huset, for eksempel brand, storm og udstrømmende vand, mens ejerskifteforsikringen dækker forhold, der allerede var der, da du overtog. Du har brug for begge, og uden brandforsikring kan du som regel ikke få et lån med pant i huset. Læs din police for at se, hvad husforsikringen dækker, for det varierer fra selskab til selskab.

Hvornår skal ejerskifteforsikring senest tegnes?

Loven sætter ingen kalenderdato. Den kræver, at forsikringsselskabets tilbud er bindende og angiver en rimelig frist for at antage det, og det er den frist, du først og fremmest skal holde øje med. Loven giver dig altså et bindende tilbud med en frist, ikke en ret til at tegne forsikringen senere. Og forsikringen dækker kun forhold, der var til stede ved overtagelsen.

Ankenævnet for Forsikring afgjorde den 19. november 2025 en sag, hvor en køber havde overtaget et hus uden at have accepteret et tilbud på ejerskifteforsikring. Nævnet lagde vægt på, at selskabet ikke havde sendt et tilbud, og at der derfor heller ikke forelå nogen accept, og køberen fik ikke medhold. Nævnet bemærkede også, at præmien betales på én gang, når forsikringen tegnes, og at forsikringen dækker skadeforhold, der var til stede på overtagelsestidspunktet.

Den praktiske regel er derfor enkel: accepter tilbuddet skriftligt, før du overtager boligen, og sørg for at have en police eller en bekræftelse i hænde. En mail om, at selskabet "dækker fra" en bestemt dato, er ikke det samme som en tegnet forsikring.

Hvad dækker forsikringen som minimum?

Minimumsdækningen står i bekendtgørelsen om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer. Forsikringen omfatter alle bygninger på ejendommen og dækker:

• udbedring af manglende eller nedsat funktion af elinstallationer og lovliggørelse af ulovlige forhold ved dem,
• udbedring af manglende eller væsentligt nedsat funktion af varme-, ventilations- og sanitetsinstallationer i og under bygningerne, til ydersiden af fundamentet,
• udbedring af aktuelle skader og fysiske forhold, der giver nærliggende risiko for skader på bygningerne.

Bekendtgørelsen definerer en skade som brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelse, ødelæggelse eller andre fysiske forhold, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt sammenlignet med tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand. Manglende bygningsdele kan også være en skade. "Nærliggende risiko for skader" betyder, at der erfaringsmæssigt vil udvikle sig en skade, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelse eller forebyggelse.

Er et forhold dækket, dækker forsikringen også rimelige udgifter til teknisk bistand til at finde og afdække det, hvis det er aftalt med selskabet på forhånd, og merudgifter til genhusning i op til 12 måneder, hvis huset bliver ubeboeligt under udbedringen. Begge dele betales ud over forsikringssummen. Kræver udbedringen en væsentlig ombygning, og har du fået afslag på dispensation fra byggereglerne, dækkes også forøgede byggeudgifter; for tilbud givet fra 1. januar 2025 er loftet 1.580.000 kr.

Elinstallationerne er en selvstændig del af dækningen, og de bygger på elinstallationsrapporten. En bygning, som rapporten siger ikke er undersøgt, er ikke dækket for de forhold, rapporten skulle have afdækket.

Hvilke skader er ikke dækket?

Forsikringen dækker skjulte skader, ikke alle skader. Bekendtgørelsen undtager disse forhold fra minimumsdækningen:

• forhold, der er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, medmindre de er klart forkert beskrevet, altså så misvisende eller ufyldestgørende, at du ikke kunne vurdere forholdets reelle karakter,
• bygningens funktionsforhold som planløsning og indretning, overensstemmelse med servitutter og offentlige regler samt æstetiske forhold, medmindre de har ført til en skade,
• bygningsdele, som rapporten siger var utilgængelige for den sagkyndige,
• forhold, du kendte, før du tegnede forsikringen,
• almindeligt slid og manglende vedligeholdelse, medmindre det har ført til en skade eller nærliggende risiko for skade,
• bygningsdele, der blot har nået deres sædvanlige levetid,
• en forkert angivelse af tagets forventede restlevetid i tilstandsrapporten,
• følgeskader af forhold, rapporterne gav dig grund til at udbedre.

Listen viser, hvorfor det er vigtigt at læse rapporterne grundigt. Står en skade i tilstandsrapporten, er det dig, der skal tage stilling til den, før du køber. Det gælder også et spørgsmålstegn: det markerer et muligt skadesforhold, og køber du uden at have fået det undersøgt, bærer du ifølge Sikkerhedsstyrelsen selv risikoen. Forsikringen tager over, hvor rapporten slutter. Hvordan dækningen virker i praksis, er uddybet under hvad en ejerskifteforsikring dækker.

Selvrisiko, præmie og hvem der betaler

Selvrisikoen er reguleret. Bekendtgørelsen fra 2012 satte den højeste selvrisiko til 5.000 kr. pr. forhold og 50.000 kr. i alt i forsikringstiden. Beløbene reguleres hvert tredje år, og for tilbud givet fra 1. januar 2025 er de 6.100 kr. pr. forhold og 61.000 kr. i alt. Forhold under 6.100 kr. kan ikke anmeldes. Næste regulering sker efter reglerne i 2028, så beløbene gælder for tilbud givet i 2025, 2026 og 2027, medmindre reglerne ændres.

Præmien er ikke fastsat i loven; den står i forsikringstilbuddet. Den afhænger af huset, rapporterne og den valgte dækning. Loven fastsætter derimod, hvem der betaler: sælgeren skal ved et skriftligt og bindende løfte have forpligtet sig til at indbetale mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie til køberen. Hvad der driver prisen, og hvordan du læser et tilbud, gennemgår vi under prisen på ejerskifteforsikring.

Udvalget af selskaber er lille. Forsikring & Pension oplyser, at antallet af udbydere er faldet fra 30 til fire, siden ordningen startede. Det gør det endnu vigtigere at sammenligne tilbuddenes vilkår frem for kun præmien.

Hvad står der i forsikringstilbuddet?

Tilbuddet er et af de tre papirer, sælgeren skal give dig efter reglerne i huseftersynsordningen, og det er mere end en pris. Loven kræver, at det er skriftligt, at det kommer fra et forsikringsselskab, og at det er et bindende tilbud med en rimelig frist for at antage det. Læs det med de samme øjne som en købsaftale, og kig efter disse punkter:

• den samlede præmie, og hvor stor en del sælgeren har lovet at betale,
• fristen for at acceptere, og hvordan accepten skal gives,
• selvrisikoen pr. forhold og samlet,
• om og på hvilke punkter dækningen er udvidet,
• prisen og fristen for at forlænge fra 5 til 10 år,
• forhold ved huset, som selskabet ikke vil dække.

Som sælger er det din opgave at skaffe tilbuddet, før boligen sættes til salg, og at give løftet om halv præmie skriftligt. Tilbuddet hører til de papirer, du samler, når du sætter boligen til salg, og køberen skal have det, før buddet accepteres, som det fremgår af købets rækkefølge.

Hvad får du med en udvidet ejerskifteforsikring?

Selskaberne kan tilbyde en udvidet ejerskifteforsikring ud over minimumsdækningen. Bekendtgørelsen kræver, at det fremgår af tilbuddet, om og på hvilke punkter dækningen er udvidet i forhold til minimumsvilkårene. Det er dit sammenligningsgrundlag. Læs udvidelserne punkt for punkt, og spørg dig selv, om de dækker noget, der er relevant for netop dit hus.

Typiske spørgsmål at stille, når du sammenligner:

1. Dækker udvidelsen stikledninger og kloak, som ligger uden for sælgerens ansvarsfrihed?
2. Er selvrisikoen lavere end bekendtgørelsens maksimum?
3. Dækker den forhold, der normalt er undtaget, for eksempel bestemte funktionsforhold?
4. Hvad koster forlængelsen fra 5 til 10 år, og hvornår skal den vælges?
5. Hvad er fristen for at antage tilbuddet?

Vi rangerer ikke selskaber. Kriterierne for at sammenligne tilbud er samlet under sammenligning af tilbud på ejerskifteforsikring.

Hvilke forhold i tiden før overtagelsen er med?

Der går ofte måneder fra rapporten skrives, til du får nøglerne. Bekendtgørelsen dækker begge perioder: forsikringen omfatter forhold, der var til stede, da tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten blev udarbejdet, og forhold, der er opstået efter rapporterne, men inden din overtagelse, forudsat at de konstateres og anmeldes i forsikringstiden. En skade, der opstår i huset, efter du har overtaget det, hører derimod til husforsikringen.

Har du selv fået lavet en teknisk gennemgang, før du tegnede forsikringen, er der en særlig regel. Forhold, du kendte til før forsikringsaftalen, er normalt undtaget. Det gælder dog ikke skader, der ikke er omtalt i tilstandsrapporten, men som afdækkes ved en teknisk revision og kommer til din kundskab, når du modtager revisorens rapport før forsikringsaftalen. Spørg selskabet, hvordan det håndterer en sådan rapport, før du accepterer tilbuddet.

Når sælgeren ikke tilbyder ejerskifteforsikring

Ingen kan tvinge sælgeren til at bruge huseftersynsordningen. Men vælger sælgeren den fra, hæfter sælgeren efter de almindelige regler for mangler. Sikkerhedsstyrelsen beskriver det som et 10-årigt ansvar, som sælgeren kan blive fritaget for ved at fremvise tilstandsrapport, elinstallationsrapport og et tilbud på ejerskifteforsikring, hvor sælgeren betaler halvdelen af præmien, før køberen skriver under.

Det sker også, at et selskab ikke vil forsikre huset, eller kun vil gøre det med forbehold. Loven tager højde for det: oplysningen fra forsikringsselskabet skal angive, hvilke særlige forhold ved ejendommens fysiske tilstand der medfører, at der ikke kan tegnes en forsikring. Får du sådan en besked, ved du, hvilke bygningsdele du selv må bære risikoen for, og du bør have dem undersøgt, før du byder.

Andelsbolig, ejerlejlighed og sommerhus

Lovens regler om huseftersyn og ejerskifteforsikring gælder køb af fast ejendom, der hovedsagelig bruges til beboelse af sælgeren eller er bestemt til beboelse for køberen. En ejerlejlighed er fast ejendom og kan være omfattet. Andelsboliger nævnes i loven kun i kapitlet om fortrydelsesret, ikke i kapitlet om huseftersyn. For sommerhuse siger loven ikke udtrykkeligt, om de er omfattet, så spørg din rådgiver og forsikringsselskabet, hvis du køber et.

5 eller 10 år?

Forsikringen gælder i 5 år fra det tidspunkt, hvor du overtog ejendommen, men du kan forlænge den til at dække i 10 år fra samme tidspunkt, medmindre du har forsømt at vedligeholde ejendommen forsvarligt. Prisen for forlængelsen og fristen for at vælge den står i tilbuddet, så tag stilling til den, mens du sammenligner tilbud, og ikke først når de 5 år er ved at udløbe.

Sælger du huset igen inden for forsikringstiden, ophører forsikringen. Du har da krav på at få præmien godtgjort for den resterende periode, under hensyn til at risikoen varierer i forsikringstiden.

Sådan anmelder du en skade

Forsikringen dækker forhold, der konstateres og anmeldes i forsikringstiden. Opdager du noget, der kan være en skjult skade:

1. Dokumentér skaden med fotos og en beskrivelse af, hvornår du opdagede den.
2. Find rapporternes beskrivelse af den bygningsdel, så du kan vise, at forholdet ikke er nævnt, eller at det er klart forkert beskrevet.
3. Anmeld skaden til selskabet, før du udbedrer den, så selskabet kan se den.
4. Aftal teknisk bistand med selskabet på forhånd, hvis skaden skal afdækkes.
5. Gem fakturaer: selskabet betaler kun erstatning, hvis forholdet bliver udbedret.

Erstatningen beregnes som udgangspunkt som nyværdi, men for bestemte bygningsdele som tag, vinduer og vandsystem bruges afskrivningstabeller efter bygningsdelens materiale. Den samlede erstatning kan ikke overstige den kontante købesum fratrukket grundværdien. Er du uenig i selskabets afgørelse, kan du klage til Ankenævnet for Forsikring.

Bekendtgørelsens undtagelser rejser tre spørgsmål ved hver anmeldelse: Var forholdet nævnt i rapporten? Var det almindeligt slid? Og var det til stede ved overtagelsen? Jo bedre du har dokumenteret skaden og sammenholdt den med rapportens tekst, jo lettere er det at svare på dem. Var forholdet slet ikke nævnt, selv om den bygningssagkyndige burde have set det, kan du også have et krav mod den sagkyndige. Det krav skal være meldt inden 5 år fra den aftalte overtagelsesdag og senest 6 år fra rapportens datering. Ankenævnets afgørelser er offentlige, og det kan være nyttigt at læse afgørelser om lignende skader, før du klager.

Forsikringen i bolighandlens rækkefølge

Forsikringstilbuddet hører til de papirer, du skal have, før du byder. Accepten hører til tiden mellem købsaftalen og overtagelsen, samtidig med at lånet bliver klar og skødet bliver tinglyst. Læg en dato i kalenderen for, hvornår tilbuddets frist udløber, og en anden for overtagelsesdagen, og sørg for, at den første kommer før den anden.

Flyttes overtagelsesdagen, så kontakt selskabet skriftligt og få den nye startdato bekræftet. Vent ikke på, at papirerne kommer af sig selv.