Boligkøb for begyndere: trin for trin fra fremvisning til overtagelsesdag

Første gang du køber, virker papirbunken uoverskuelig. Den bliver lettere at gå til, når du ved, at loven bestemmer tre ting: hvilke dokumenter du skal have før buddet, hvor længe du kan fortryde, og hvornår ejendomsretten går over til dig.

De otte trin på én tidslinje

Trin 1 til 4 ligger før buddet. Her bestemmer du, om du vil købe, og hvad du vil betale. Trin 5 og 6 er aftalen og den korte periode, hvor du stadig kan træde tilbage. Trin 7 og 8 er det praktiske: forsikring, lån, skøde og nøgler.

Før buddet: økonomi, rapporter og rådgiver

Start i banken. Efter bekendtgørelsen om god skik for boligkredit skal långiveren sikre, at du som udgangspunkt selv betaler en passende udbetaling, og Finanstilsynet har i sin vejledning brugt 5 % af købesummen som udgangspunkt. Det er et minimum, ikke et mål: banken vurderer din sag konkret. Har du endnu ikke sparet op, så læs om opsparing til udbetalingen. Et første skøn over, hvad du kan købe bolig for, kan du få hos hvormegetkanjeglaane.dk, som udgives af samme udgiver som boligsektionen.dk, Seofy ApS. Læg også omkostningerne oven i prisen; de er stillet op i oversigten over, hvad det koster at købe hus.

Når du har fundet boligen, skal du have tre dokumenter fra sælgeren, før du byder: tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten og et tilbud på ejerskifteforsikring. Sammen er de kernen i den lovbestemte huseftersynsordning. Tilstandsrapporten må højst være 6 måneder gammel, når du modtager den, og elinstallationsrapporten højst 1 år. Symbolerne i tilstandsrapporten viser, hvor alvorlig en skade er, og energimærket placerer boligen på en skala fra A2020 til G.

Mægleren repræsenterer sælgeren. Har du ingen egen rådgiver, skal mægleren oplyse dig om, at du kan søge hjælp. Du kan vælge en advokat eller en køberrådgiver; siden 1. januar 2024 skal en erhvervsmæssig rådgiver ved køb varetage dine interesser. Aftal skriftligt, hvor langt opgaven rækker: i nogle aftaler følger en køberrådgiver boligkøbet fra bud til overtagelse, i andre gennemgår rådgiveren papirerne én gang før underskriften. Prisen varierer med opgaven, så få den skriftligt, før arbejdet begynder, og se, hvordan en boligadvokat typisk tager betaling.

Hvad gør en køberrådgiver for dig?

En rådgiver, der arbejder for dig, læser købsaftalen, skødeudkastet, servitutterne i tingbogen og rapporterne igennem og fortæller dig, hvad der skal undersøges nærmere. Rådgivningen skal efter loven være relevant, retvisende og fyldestgørende. Ingen må være rådgiver for både køber og sælger i samme handel.

Buddet og prisforhandlingen

Hvad kan du forhandle om?

Alt i købsaftalen kan forhandles: prisen, overtagelsesdagen, hvilket inventar der følger med, og hvem der betaler hvilke udgifter. Brug rapporterne aktivt. Et rødt symbol i tilstandsrapporten betyder en kritisk skade, og et spørgsmålstegn betyder et forhold, der bør undersøges; køber du uden at undersøge det, bærer du selv risikoen. Det er saglige argumenter for et lavere bud eller for at bede sælgeren udbedre skaden før overtagelsen.

Gør dit bud betinget. Borger.dk anbefaler, at købstilbuddet gøres betinget af, at din advokat kan godkende købsaftalen i sin helhed, og et finansieringsforbehold betyder, at handlen kun bliver til, hvis du får lånet. Så længe sælgeren ikke har antaget dit tilbud, kan du kalde det tilbage ved at give sælgeren besked.

Købsaftale og fortrydelsesret

Når sælgeren har antaget dit bud, eller begge har skrevet under, er der en aftale. Hvad den skal indeholde, og hvordan forbeholdene formuleres, gennemgår vi under købsaftalen. Fra aftalens indgåelse løber fortrydelsesfristen: din skriftlige besked skal være nået frem til sælgeren senest 6 hverdage efter. Lørdage og grundlovsdag er ikke hverdage i denne sammenhæng.

Fortryder du, skal du inden fristens udløb betale sælgeren 1 % af købesummen. Har du allerede taget boligen i brug eller ændret noget, skal ejendommen stilles tilbage til sælgeren i samme stand, og er købsaftalen tinglyst, skal du sørge for at få den aflyst inden for fristen. Fortrydelsesretten kan ikke aftales væk til skade for dig, men den gælder ikke ved køb på auktion eller af en landbrugsejendom med landbrugspligt.

Køb af nyt hus fra en entreprenør

Ved køb af nyt hus, som en entreprenør skal levere eller både projektere og opføre, gælder lovens kapitel 3. Du kan også her fortryde inden 6 hverdage, men entreprenøren kan kun kræve betaling for det arbejde, der efter aftalen allerede skulle være udført, og som er udført. Huseftersynsordningen gælder ikke for en grund med en bygning under opførelse, så det er entreprisekontrakten, der skal beskytte dig. Se hvordan entreprisekontrakten beskytter dig ved nybyggeri.

Skøde, forsikring og overtagelse

Accepter tilbuddet på ejerskifteforsikring inden for dets frist og før overtagelsen, for forsikringen dækker skader, der var til stede på overtagelsesdagen. Sælgeren skal have lovet at betale mindst halvdelen af præmien. Se dækningen i en ejerskifteforsikring. Husk også en almindelig husforsikring: uden brandforsikring får du ikke et lån med pant i huset.

Herefter laves skødet, som tinglyses digitalt. Tinglysningsafgiften er 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen, og pant for lånet koster 1.825 kr. plus 1,25 % af lånebeløbet med satserne for 2026. Regn din egen handel igennem i beregneren for købsomkostninger. Køber du af familien til en lavere pris end markedsprisen, er reglerne anderledes: afgiften beregnes af mindst 80 % af ejendomsværdien, og Skattestyrelsen accepterer som udgangspunkt en pris inden for 20 % over eller under den nye ejendomsværdi. De to regler gælder kun ved handel inden for familien, ikke i almindelig fri handel.

På overtagelsesdagen aflæser I målerne for el, vand og varme. Tallene bruges til at gøre forbruget op mellem jer. Gennemgå boligen, og sammenlign den med rapporterne. På din årsopgørelse skal overtagelsesdatoen stå i rubrik 181, så boligskatten bliver beregnet fra den rigtige dag.

Hvad koster selve handlen ud over prisen?

Ud over købesummen betaler du en række engangsudgifter. Nogle er faste og står i loven, andre afhænger af, hvem du vælger at bruge. Tabellen viser dem i den rækkefølge, de typisk kommer.

Et eksempel, vi selv har regnet: Køber du en bolig til 2.000.000 kr. og optager et realkreditlån med pant på 1.600.000 kr., bliver procentafgiften for skødet 12.000 kr. og for pantet 20.000 kr. Med de faste afgifter på 1.850 kr. og 1.825 kr. er tinglysningen i alt 35.675 kr. Procentdelene rundes op til nærmeste 100 kr., men her går tallene allerede op.

Vær opmærksom på overgangsreglen: Et pantebrev, der blev oprettet som kladde på tinglysning.dk før 1. januar 2026, men anmeldes senere, beregnes stadig med den gamle sats på 1,45 %. Spørg din bank, hvis lånet blev forberedt sidst i 2025.

Ejerlejlighed eller andelsbolig: hvad er anderledes?

Trinene ovenfor gælder for et hus. Køber du en ejerlejlighed, ejer du lejligheden og en andel af grunden og fællesarealerne efter et fordelingstal, og du bliver automatisk medlem af ejerforeningen. Fællesudgifterne fordeles efter samme fordelingstal, medmindre andet er gyldigt besluttet. Læs derfor ejerforeningens regnskab, budget og referater fra generalforsamlingerne, før du byder. Ligger der en stor tagrenovering i støbeskeen, er det dig, der kommer til at betale din del.

En andelsbolig er ikke fast ejendom på samme måde. Du køber en andel i en forening og får brugsret til en bolig. Prisen er loftbelagt efter andelsboligloven, og sælgeren skal udlevere dokumenter og nøgleoplysninger om foreningen, før aftalen indgås. Bestyrelsen skal godkende både aftalen og prisen, og betaling ved siden af den godkendte pris er ulovlig. Overpris kan straffes, og køberen kan hæve aftalen.

Begge boligformer har deres egen gennemgang: se ejerforeningens regler og køb af andelsbolig.

Hvad skal du tjekke i tingbogen?

Tingbogen er det offentlige register over rettigheder i fast ejendom. Her står, hvem der ejer boligen, hvilke lån der har pant i den, og hvilke servitutter der hviler på grunden. En servitut kan for eksempel give naboen ret til at køre over din grund, forbyde bestemte byggerier eller pålægge dig at være medlem af en grundejerforening.

Læs servitutterne, før du byder, og bed din rådgiver forklare dem, du ikke forstår. Det er vigtigt af to grunde. For det første gælder en tinglyst servitut også for dig som ny ejer. For det andet er servitutter et af de områder, hvor sælgerens ansvarsfrihed ikke gælder: strider et forhold mod en servitut, kan du stadig gøre det gældende over for sælgeren. Tjek også, at de lån, sælgeren har i boligen, bliver indfriet eller overtaget som aftalt, så der ikke hænger gammel gæld ved ejendommen efter overtagelsen.

Hvor lang tid tager et boligkøb?

Der er ingen lovbestemt tidsplan for hele forløbet; den afhænger af købsaftalen. De frister, loven sætter for rapporter, fortrydelse og forsikring, står i oversigten under artiklen. To frister mere er værd at kende, fordi de rammer dig, hvis forløbet trækker ud.

Realkreditinstituttet skal have besigtiget boligen udvendigt og indvendigt, før det værdiansætter den. Det må ikke give et lånetilbud uden forbehold for værdiansættelsen senere end 9 måneder efter besigtigelsen og ikke udbetale lånet senere end 15 måneder efter (bekendtgørelse nr. 807 af 31. maj 2022, § 5, stk. 4). Går der længere tid, skal boligen vurderes igen. Og krav mod den bygningssagkyndige for fejl i tilstandsrapporten skal være meldt inden 5 år fra overtagelsesdagen og senest 6 år fra rapportens dato.

Overtagelsesdagen aftaler I selv. Lad der være tid nok til, at banken kan nå at udbetale lånet, og til at du kan få forsikringerne på plads.

Typiske fejl for førstegangskøbere

• At byde, før rapporterne er læst. Får du først papirerne efter et accepteret bud, mister sælgeren sin ansvarsfrihed, men du har stadig købt et hus med de skader, rapporten ville have vist.
• At regne fortrydelsesfristen i kalenderdage. Den regnes i hverdage, og weekenden tæller ikke med. Til gengæld er fristen absolut: kommer beskeden for sent, er du bundet.
• At springe et spørgsmålstegn i tilstandsrapporten over. Et forhold, der bør undersøges nærmere, er din risiko, hvis du køber uden at undersøge det.
• At glemme stikledninger og kloak. De ligger som udgangspunkt uden for sælgerens ansvarsfrihed, og en kloakundersøgelse før buddet kan spare dig for en dyr overraskelse.
• At tro, at ejerskifteforsikringen dækker alt. Forhold, der er beskrevet i rapporterne, almindeligt slid og manglende vedligeholdelse er ikke dækket.
• At lade forsikringstilbuddet udløbe. Tilbuddet har en frist for antagelse, og efter fristen har du ikke længere et bindende tilbud.

Fælles for de seks fejl er, at de sker før eller lige efter underskriften, hvor du stadig kan nå at reagere. Giv dig derfor tid mellem fremvisning og bud.