Energimærke på bolig: find det, forstå det og hvad det koster

Når du køber eller sælger en bolig, er energimærket et af de tre papirer, der beskriver huset, ved siden af tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten. Tilstandsrapporten handler om skader, elinstallationsrapporten om el, og energimærkningen om, hvor meget energi bygningen bruger, og hvordan det kan blive mindre. Reglerne står i lov om fremme af energibesparelser i bygninger, som senest er bekendtgjort i oktober 2025.

Hvad står der i energimærkningen?

Efter lovens § 3 består energimærkningen af tre dele:

1. Energimærket, en standardiseret opgørelse over bygningens energimæssige tilstand, beregnet ud fra en normal brug af bygningen. Opvarmning, varmt brugsvand, køling, ventilation og eventuelt belysning indgår.
2. Energiplanen, en oversigt over forslag til energibesparende tiltag og råd om, hvordan forbruget kan sænkes.
3. Dokumentationen, de vigtigste forudsætninger og registreringerne fra gennemgangen af bygningen.

Energistyrelsen forklarer, at det beregnede varmeforbrug bygger på standardantagelser om vejr, familiestørrelse og forbrugsvaner. Det gør det muligt at sammenligne huse, men det betyder også, at tallet i rapporten kan afvige fra det forbrug, du selv har haft på dine regninger. Et højt forbrug hos den tidligere ejer gør altså ikke mærket dårligere, og et lavt forbrug gør det ikke bedre.

De fleste bygninger ligger fra C til G. For et hus med C, D eller E er det energiplanens forslag og det beregnede forbrug, der viser, hvad bogstavet betyder i praksis.

Hvornår skal et hus have et energimærke?

Mærket skal foreligge, når huset sælges eller udlejes, og når det er nyopført. Borger.dk skriver, at kravet ikke gælder for fritliggende enfamiliehuse under 60 m². Rækkehuse, kædehuse og dobbelthuse behandles efter Energistyrelsens folder sådan, at hver boligenhed regnes som en bygning for sig og skal mærkes.

• Salg. Sælger skal sørge for, at køber har fået energimærkningen udleveret, inden aftalen om salg indgås (§ 6).
• Annonce. Annonceres boligen i kommercielle medier, skal energimærket fremgå af annoncen (§ 8 a). Sælger skal give mægleren energimærkningen, før der annonceres.
• Udleje. Udlejer skal give lejer energimærkningen, inden lejeaftalen indgås (§ 7).
• Nybyggeri. Ejeren skal lade energimærkningen udarbejde inden ibrugtagning og sende den til kommunen senest samtidig med færdigmeldingen (§ 11). Mærket hører altså med til afslutningen af et nyt byggeri.

Arv, gave, tvangsauktion, overdragelse fra et insolvent bo og overdragelse til ægtefælle eller samlever regnes ikke som salg efter reglerne (§ 9).

Hvem laver energimærkningen, og hvordan foregår det?

Borger.dk skriver, at bygningen skal gennemgås af en energikonsulent fra et certificeret energimærkningsfirma. Energistyrelsens folder til sælgere beskriver, hvad konsulenten gør: bygningen måles op, og kvaliteten af isolering, vinduer, døre og varmeinstallation undersøges. På det grundlag beregnes energiforbruget under standardbetingelser.

Folderen nævner tre typer energimærkning af enfamiliehuse:

• Almindelig energimærkning, hvor konsulenten gennemgår bygningen og skriver rapporten.
• Energimærkning uden bygningsgennemgang for huse yngre end 25 år, der har været mærket mindst én gang. Den bygger på generelle oplysninger og indeholder ikke forslag til besparelser.
• Energimærkning af nybyggeri, som kontrollerer, om byggeriet lever op til energikravene i byggetilladelsen. Den indeholder heller ikke forslag til forbedringer.

Energistyrelsen fører tilsyn med ordningen. Ifølge styrelsens statusrapport fra april 2021 kontrolleres indberetningerne automatisk, så åbenlyst urealistiske registreringer bliver stoppet, før mærkningen udstedes, og et udvalg af mærkninger kontrolleres nærmere.

Hvor længe gælder energimærket?

Loven siger, at en energimærkning højst må gælde i 10 år, og borger.dk skriver, at mærket gælder i 10 år, medmindre der foretages væsentlige ændringer af bygningen. Sælges huset flere gange inden for perioden, kan det samme mærke bruges igen. En tilbygning eller andre ændringer, der i væsentligt omfang påvirker bygningens energimæssige ydeevne, kan få mærkningen til at miste sin gyldighed. Findes der flere gyldige mærkninger, skal den nyeste fremlægges.

Hvor finder du mærket for en bestemt bolig?

Overvejer du at købe, har du tre veje til rapporten:

1. Annoncen. Find energimærket i salgsannoncen først. Annoncerer sælger i kommercielle medier, skal det stå der, hvilket energimærke huset har.
2. Sælger eller mægleren. Sælger skal udlevere hele energimærkningen, før I indgår aftale. Bed om rapporten og ikke kun bogstavet, for det er energiplanen og dokumentationen, der forklarer, hvorfor huset har fået sin karakter.
3. Energistyrelsens register. Energimærkninger indberettes til et register, som ministeren har pligt til at oprette efter lovens § 25. Energistyrelsen skriver, at alle gældende energimærkningsrapporter kan findes på Sparenergi.dk, hvor du kan søge på en konkret bygning og hente rapporten.

For en bolig, du allerede ejer, gælder det samme: rapporten er knyttet til bygningen og ikke til ejeren. Rapporten har et energimærkningsnummer og en gyldighedsperiode, som du kan bruge, når du kontakter firmaet, der lavede den.

Tjek energimærket på fem punkter

• Gyldighedsperioden: er mærket under 10 år gammelt, og er der bygget om siden?
• Bogstavet set i forhold til husets alder og opvarmning.
• Energiplanen: hvilke forslag er rentable, og hvad er de anslået til at koste?
• Opvarmningsformen, som den er registreret, sammenholdt med virkeligheden.
• Om mærkningen er lavet uden bygningsgennemgang. Energistyrelsens folder fra 2020 beskriver, at huse yngre end 25 år, der har været mærket før, kan få en ny mærkning uden gennemgang, og at den type ikke indeholder forslag til besparelser.

Ser du fejl, er der klageadgang. Ifølge Energistyrelsens folder skal du først henvende dig til energimærkningsfirmaet inden for 1 år efter indberetningen, eller som køber 1 år fra overtagelsen, og senest 6 år fra rapportens datering. Fører det ikke til en afklaring, kan du klage til Energistyrelsen inden for 4 uger efter firmaets endelige skriftlige svar.

Hvad koster energimærket, og hvem betaler?

Det er sælgers ansvar at have en gyldig energimærkning, og sælger betaler. Forbrug.dk skriver til sælgere, at de selv skal betale udgifter til huseftersyn, herunder energimærkning, og at der er en øvre grænse for, hvor meget det må koste at få energimærket en mindre bolig. Energistyrelsens folder fra 2020 beskriver en øvre honorargrænse for huse under 300 m² og fri prisdannelse over 300 m². Loven giver ministeren hjemmel til at fastsætte regler om maksimale honorarer.

Få prisen oplyst i et skriftligt tilbud, før du bestiller, og spørg, om den ligger inden for honorargrænsen. Forbrug.dk råder til at indhente tilbud flere steder, før du vælger firma. Energistyrelsens folder nævner, at du ofte kan få energimærkning og tilstandsrapport udført samtidig; det kan spare en ekstra aftale, men det er to forskellige ydelser fra to forskellige typer fagfolk. Også tilstandsrapporten og elrapporten har fri pris, så bed om én samlet pris, hvis du bestiller flere ydelser hos samme firma.

Hvem skaffer mærket til en ejerlejlighed eller en andel?

I en bygning med ejerlejligheder har ejerforeningen pligten til at få energimærkningen lavet. På ejerens anmodning skal foreningen uden beregning stille en energimærkning, der omfatter lejligheden, til rådighed: inden 8 dage, hvis der allerede er en gyldig mærkning, og ellers inden 60 dage. Som køber af en lejlighed får du derfor ofte et mærke for hele bygningen, ligesom rapporterne på en ejerlejlighed ofte dækker både lejligheden og fællesejendommen.

Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening skal der også foreligge en energimærkning for boligenheden. Den, der overdrager andelen, skal sørge for, at køber får den, og foreningen skal på anmodning stille den til rådighed uden beregning efter de samme frister. Se guiden til køb af andelsbolig.

Lejer du boligen ud eller bor til leje?

Også ved udlejning skal der foreligge en energimærkning for bygningen eller den enkelte enhed, og udlejer skal sørge for, at lejer har fået den, før lejeaftalen indgås. Udlejer du en ejerlejlighed, kan du bede ejerforeningen om mærkningen på samme måde som ved salg. Ejeren skal orientere lejere, andelshavere og lignende brugere om en udarbejdet energimærkning og på forlangende give dem adgang til at gennemgå den. Bor du til leje, kan du altså bede udlejer om at se rapporten.

I større bygninger, hvor mere end 600 m² ofte besøges af offentligheden, skal en gyldig energimærkning hænge synligt. Det gælder sjældent almindelige boliger, men det forklarer, hvorfor du kan se mærket opslået i offentlige bygninger.

Energimærket i bolighandlen

Et dårligt mærke fortæller, hvad det koster at varme huset op, og hvad der kan forbedres. Brug energiplanen som en del af dit budget. Arbejdsløn til fx efterisolering, nye vinduer og varmeanlæg kan give håndværkerfradrag, så regn fradraget med, når du vurderer et forslag.

Ejerskifteforsikringens mindstedækning handler om skader og fysiske forhold, der giver risiko for skade, og ikke om energiforbrug; læs mere om hvad ejerskifteforsikringen dækker. Som sælger hører energimærkningen med i de papirer, der skal være klar, før boligen annonceres; se guiden til salg af bolig.