Fagordene i en bolighandel kommer fra tre verdener: jura, byggeri og realkredit. Du behøver ikke kende dem alle på forhånd, men du skal kunne slå dem op, når de står i en købsaftale eller et lånetilbud. Ordene er ordnet efter, hvor i handlen du møder dem: først i tingbogen og købsaftalen, så i huseftersynet, derefter i lånetilbuddet og til sidst på årsopgørelsen. Hvert afsnit giver den korte definition, og linket fører videre til opslaget med eksempler og kilder.
Ord fra handlen og tingbogen
Tingbogen
Tingbogen er det register, hvor rettigheder over fast ejendom tinglyses. Hver ejendom har sit eget blad, ejendomsbladet, med ejer, pant og servitutter. Tinglysning i tingbogen sker kun på grundlag af digitale dokumenter med digital signatur, og en ret skal være tinglyst for at have gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Læs hele opslaget om tingbogen, eller se, hvordan et ejerskifte bliver registreret under skødet.
Servitut
En servitut er en tinglyst ret eller byrde, der følger ejendommen uanset ejer, for eksempel en vejret for naboen eller et forbud mod bestemte byggerier. Tinglysningsloven taler om en tjenende ejendom, som byrden hviler på, og en herskende ejendom, som retten tilhører; skal retten slettes eller ændres, kræver det samtykke fra den herskende ejendoms ejer, og de påtaleberettigede skal godkende aflysningen. Loven definerer ikke selve ordet. Opslaget om servitut giver eksempler, og de typiske byrder er samlet under servitutter på din grund.
Ord fra huseftersynet
Elinstallationsrapport
En elinstallationsrapport er resultatet af en gennemgang af bygningens elinstallationer, lavet af en autoriseret elinstallatørvirksomhed. Formålet er at afklare, om installationerne er funktionsdygtige og lovlige. Rapporten skal være under 1 år gammel, når køberen modtager den, mens tilstandsrapporten højst må være 6 måneder. Sammen med tilstandsrapporten og et forsikringstilbud giver den sælgeren ansvarsfrihed. Se opslaget om elinstallationsrapporten.
Ord fra lånet
Annuitetslån
Et annuitetslån betales af med en ydelse, der udgør en fast procentdel af hovedstolen, så du betaler det samme hver termin, mens fordelingen mellem rente og afdrag ændrer sig: i starten er renten størst, til sidst afdraget. Realkreditloven bruger annuitetslånet som målestok: lån til ejerboliger må ikke afdrages langsommere end et 30-årigt annuitetslån, bortset fra afdragsfrihed i op til 10 år. Se opslaget om annuitetslån og gennemgangen af realkreditlån.
Belåningsgrad
Belåningsgraden er lånet målt som procent af ejendommens værdi. Realkreditloven sætter grænser efter ejendomstype: 80 % for ejerboliger til helårsbrug, 75 % for fritidshuse og 40 % for blandt andet ubebyggede grunde. Finanstilsynet anser visse variabelt forrentede og afdragsfri lån over 60 % af værdien for risikable. Se opslaget om belåningsgrad.
Kursskæring
Kursskæring er ifølge Finanstilsynet et gebyr, som realkreditinstitutterne opkræver ved handel med obligationer, typisk når lånet oprettes, refinansieres eller indfries. Gebyret er et fradrag eller tillæg i kursen og går til instituttet. På lån med rentetilpasning er det tilbagevendende, og hver terminsopkrævning skal i kroner vise, hvor meget af rentebetalingen der er kursskæring. Finanstilsynets eget eksempel: 0,2 kurspoint ved indfrielse af 100.000 kr. til kurs 100 koster 200 kr. Se opslaget om kursskæring.
Bidrag
Bidraget er den procentdel af lånets restgæld, du betaler til realkreditinstituttet, så længe lånet løber. Det dækker ifølge Realkreditrådets beskrivelse administration, forventede tab, forrentning af kapital og opbygning af kapital, og satsen skal stå i lånetilbuddet. Løbende bidrag kan trækkes fra i skat, men et engangsindskud til reservefond kan ikke. Vil instituttet ændre bidraget, skal det varsle dig mindst tre måneder i forvejen og begrunde ændringen. Ordet har ikke sit eget opslag endnu; bidragssatsen og hvad den afhænger af gennemgås i en artikel.
Valuarvurdering
Ordet bruges om en sagkyndig værdiansættelse af en ejendom. I andelsboligloven er en vurdering foretaget af en valuar en af fire metoder til at værdiansætte foreningens ejendom, og siden 15. april 2024 må den være op til 42 måneder gammel. Ved realkreditlån bruger reglerne ordet vurderingssagkyndig: ejendommen skal besigtiges udvendigt og indvendigt, og værdien må ikke overstige den rimelige kontante handelsværdi. Se opslaget om valuarvurdering.
Ord fra skatten
Kursgevinst
En kursgevinst opstår, når du indfrier et lån for mindre end restgælden, typisk ved at købe obligationerne under kurs 100. For personer er en gevinst ved hel eller delvis ekstraordinær indfrielse af et kontantlån i danske kroner med pant i fast ejendom skattepligtig kapitalindkomst. Ved ejerskifte kan sælger og køber dog indfri fra 6 måneder før til 6 måneder efter overdragelsen uden skattemæssige konsekvenser. Se opslaget om kursgevinst og om indfrielse ved salg.
Ord, der ligner hinanden
Nogle begreber ligner hinanden, fordi de optræder samtidig i handlen. Forskellen har betydning for, hvad du betaler, og hvem der hæfter.
| Begreb | Forveksles med | Forskellen |
|---|---|---|
| Købsaftale | Skøde | Købsaftalen binder parterne; skødet overdrager ejendomsretten og tinglyses |
| Ejendomsværdi | Grundværdi | Ejendomsværdien giver ejendomsværdiskat, grundværdien giver grundskyld; de lægges ikke sammen |
| Ejerskifteforsikring | Husforsikring | Den første dækker skjulte skader fra før overtagelsen, den anden skader, der opstår bagefter |
| Bidrag | Rente | Renten sender instituttet videre til dem, der har købt obligationerne; bidraget beholder instituttet |
| Ejerpantebrev | Skadesløsbrev | Ejerpantebrevet pantsættes ved tinglyst underpant; skadesløsbrevet sikrer et løbende mellemværende og kan ikke handles videre |
Pantebreve i fast ejendom kan være af begge typer, og den offentlige vurdering fastsætter begge værdier på samme tidspunkt.
Sådan bruger du ordbogen
Ordene er korte forklaringer, ikke rådgivning. Hvor et svar afhænger af din købsaftale, dit lånetilbud eller din kommune, står det i opslaget. Satser og beløb er angivet med det år, de gælder for, så du kan se, hvornår et tal skal tjekkes igen. Mangler du et ord, så prøv de længere tekster: flere begreber hænger sammen, når du læser om tinglysning, om at lægge et lån om eller om at eje en andel i en forening.
Tal, du møder i opslagene
- Lånegrænse, helårsbolig
- 80 % af værdien (realkreditloven § 5)
- Længste løbetid
- 30 år; afdragsfrihed op til 10 år
- Elinstallationsrapport
- Under 1 år gammel ved købers modtagelse
- Valuarvurdering, andelsbolig
- Højst 42 måneder gammel (siden 15.4.2024)
- Kursgevinst ved salg
- Skattefri indfrielse 6 måneder før til 6 måneder efter overdragelsen
- Varsel for ændret bidrag
- Mindst 3 måneder, med begrundelse
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er forskellen på tingbogen og BBR?
Tingbogen er registret over rettigheder i fast ejendom: ejer, pant og servitutter, og tinglysningen giver retten beskyttelse over for andre. BBR er registret over bygningerne og deres anvendelse, for eksempel areal, opførelsesår og opvarmning. Som ejer har du pligt til at sørge for, at oplysningerne i BBR er korrekte.
Er en servitut altid tinglyst?
De servitutter, du finder på ejendomsbladet, er tinglyst, og de følger ejendommen, uanset hvem der ejer den. Tinglysningslovens hovedregel er, at rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at have gyldighed mod aftaler om ejendommen. Læs derfor altid servitutterne i tingbogen, før du køber.
Hvor gammel må en elinstallationsrapport være?
Den skal være udarbejdet eller fornyet mindre end 1 år før den dag, køberen modtager den, for at give sælgeren ansvarsfrihed. Tilstandsrapporten har en kortere frist på 6 måneder. Begge rapporter skal være modtaget, før sælgeren accepterer købers bud.
Hvad betyder kursskæring for min ydelse?
Kursskæringen er et gebyr ved instituttets handel med obligationer, så den gør det dyrere at optage, refinansiere og indfri lån. På lån med rentetilpasning kommer den igen ved hver refinansiering, og terminsopkrævningen skal vise beløbet i kroner. Se derfor på kursskæring og bidragssats under ét, når du vælger lånetype.
Hvad er forskellen på ejendomsværdi og grundværdi?
Den offentlige vurdering består af to værdier, som ikke skal lægges sammen. Ejendomsværdien er værdien af hele ejendommen og er grundlaget for ejendomsværdiskatten. Grundværdien er værdien af grunden, som om den var ubebygget, og er grundlaget for grundskylden til kommunen. For en ejerlejlighed fastsættes grundværdien ud fra beliggenhed og boligareal.
Hvad er bidragssatsen, og hvor finder jeg den?
Bidragssatsen er den procent af restgælden, som realkreditinstituttet tager i bidrag hvert år, så længe lånet løber. Den skal stå i lånetilbuddet sammen med de omkostninger, bidraget dækker. Satsen afhænger af instituttet, lånetypen og hvor stor en del af boligens værdi, du låner, så bed om satsen for netop dit lån.
Er bidraget det samme som renten?
Nej. Renten går til dem, der har købt obligationerne bag dit lån, mens bidraget går til realkreditinstituttet som betaling for administration, risiko og kapital. Bidraget beregnes som en procentdel af restgælden og betales, så længe lånet løber. Løbende bidrag er fradragsberettiget ligesom renten.
