Grundskyld: hvad den er, hvordan den beregnes, og hvordan du betaler

Grundskyld er den del af boligskatten, der går til kommunen. Den beregnes af grundens værdi og ikke af huset, og satsen er forskellig fra kommune til kommune. To boliger med samme grundværdi kan derfor have meget forskellig grundskyld, alt efter om de ligger i Brøndby eller i Lolland.

Hvad er grundskyld?

Grundskyld er en kommuneskat af grundværdien i den offentlige ejendomsvurdering. For et hus er grundværdien værdien af grunden, som om der ikke var bygget noget på den. Grunden vurderes ud fra den anvendelse, der giver den højeste værdi. Kan man bygge mere, bygge i flere etager, udstykke eller bruge grunden til erhverv, er den mulighed med i værdien, også selv om du ikke bruger den.

For en ejerlejlighed fastsættes grundværdien ud fra lejlighedens beliggenhed og boligareal. Kan der bygges flere kvadratmeter ejerlejligheder på grunden, er det også regnet med i lejlighedens grundværdi.

Grundskylden er ikke det samme som ejendomsværdiskatten. Ejendomsværdiskatten går til staten og regnes af hele ejendommens værdi. Sat op mod hinanden er forskellen på grundskyld og ejendomsværdiskat især grundlaget og modtageren, og statsskatten har sine egne satser og sin egen rabat.

Hvordan beregnes grundskyld?

Skatten regnes i to trin. Først findes beskatningsgrundlaget: grundværdien fra vurderingen minus 20 %. Fradraget kaldes forsigtighedsprincippet og trækkes altid fra. Dernæst ganges grundlaget med kommunens grundskyldspromille. En promille er en tusindedel, så 8,7 promille er det samme som 0,87 %.

Eksemplet er et hus i Horsens med en grundværdi på 1.000.000 kr. Grundlaget er 800.000 kr., og med Horsens' promille på 8,7 for 2026 bliver skatten 800.000 × 0,87 % = 6.960 kr. om året. Vurderingsportalens eget eksempel for Horsens regner med 8,9 promille og når 7.120 kr.; den promille, der står i portalens kommunetabel for 2025 og 2026, er 8,7. Brug altid tabellen for din kommune og dit år.

Har I flere ejere, fordeles grundskylden efter ejerandel. Ejer du halvdelen, betaler du halvdelen.

Regn grundskylden ud med dine egne tal

Regnestykket har fem trin:

1. Log ind på Vurderingsportalen og find grundværdien på din vurdering. Brug den vurdering, der gælder for skatteåret; for 2025 og 2026 er det 2024-vurderingen.
2. Gang grundværdien med 0,8. Det er dit beskatningsgrundlag.
3. Find din kommunes promille i tabellen nedenfor, og del den med 1.000.
4. Gang grundlaget med tallet fra trin 3. Resultatet er skatten før bremse og rabat.
5. Sammenlign med forskudsopgørelsen. Er beløbet dér lavere, skyldes det typisk stigningsbegrænsningen eller en skatterabat.

Hvor meget kommunen betyder, ses tydeligt, hvis man tager samme grund og flytter den rundt i landet. Med en grundværdi på 1.500.000 kr. er grundlaget 1.200.000 kr. På Frederiksberg, med 3,1 promille, giver det 3.720 kr. om året. I København, med 5,1 promille, giver det 6.120 kr. I Lolland, med 17,4 promille, giver det 20.880 kr. Eksemplet er vores egen illustration med promillerne for 2026; i praksis er grundværdierne naturligvis meget forskellige fra sted til sted.

Grundskyldspromille i alle kommuner, 2025 og 2026

Kommunerne fastsætter selv promillen, men inden for rammer i ejendomsskatteloven. Tabellen er Vurderingsportalens oversigt over grundskyldspromiller for ejerboliger. Den eneste ændring fra 2025 til 2026 er Rudersdal, der gik fra 9,5 til 9,4 promille.

Hvor højt kan grundskylden blive?

Ejendomsskatteloven sætter to slags lofter for promillen og en bremse på din regning:

• Lovens øvre grænse. Satsen kan højst være 30 promille. For produktionsjord skal den ligge mellem 1,2 og 7,2 promille.
• Kommunens eget loft 2024-2028. I årene 2024 til 2028 kan en kommune ikke sætte sin promille højere end den sats, der står for netop den kommune i lovens bilag 1. Kommunen må gerne gå lavere. Loftet og den promille, der faktisk opkræves, er ikke altid ens; Rudersdal har fx et loft på 9,6 og opkræver 9,4 i 2026.
• Stigningsbegrænsningen. Fra 2025 betaler du det laveste af to beløb: grundskylden efter reglerne, eller sidste års grundskyld plus 4,75 % af grundskylden efter reglerne. For almene boliger er tillægget 3,5 % frem til 2040. Skatteministeriet bekræfter 4,75 % for 2026 og 2027.

Et eksempel med egne tal: Sidste år betalte du 6.000 kr. Efter reglerne ville din grundskyld i år være 7.000 kr. Loftet er 6.000 + 4,75 % × 7.000 = 6.332,50 kr. Du betaler derfor 6.332,50 kr., fordi det er lavere end 7.000 kr. Stigningen bliver altså spredt ud over flere år i stedet for at ramme på én gang.

Under de gamle regler, før 2024, hed bremsen et skatteloft. Fra 2023 til 2024 kunne grundskylden kun stige med 2,8 %. Den regel er erstattet af stigningsbegrænsningen.

Hvad grundskylden bygger på: vurderingen

Grundskylden står og falder med grundværdien i den offentlige ejendomsvurdering. Ejerboliger vurderes som udgangspunkt hvert andet år, og grundskylden for 2025 og 2026 regnes af 2024-vurderingen, som er en fremskrivning af 2022-vurderingen. Fremskrivningen bag 2024-vurderingen bygger på indekstal, og grundværdien er kun den ene af de to værdier på din vurdering.

Vurderingen består af to værdier, som ikke skal lægges sammen: ejendomsværdien bruges til ejendomsværdiskatten, grundværdien til grundskylden. Vurderingsportalen skriver, at data hentes fra en lang række registre og myndigheder, fx BBR, Plandata.dk, Tinglysningen og Klimadatastyrelsen. En fejl i et af de registre kan derfor ende i din grundskyld.

Før den nye vurdering kommer, får du en deklaration med de oplysninger, Vurderingsstyrelsen vil bruge. Er noget forkert eller mangler det, har du 4 uger til at sende en indsigelse. Som udgangspunkt kommer den endelige vurdering inden for 10 uger fra datoen på deklarationen, men det kan tage længere tid. Står fejlen i BBR, er det dit ansvar som ejer at få den rettet: kommunen fører registret, men svarer ikke for de oplysninger, ejeren selv har givet. Det er dig, der skal rette fejl i BBR, og det sker hos kommunen. Når du har fået vurderingen, bliver den offentliggjort på Vurderingsportalen senest 2 måneder efter.

Fordi vurderingerne er forsinkede, betaler du i første omgang en foreløbig grundskyld af en foreløbig vurdering. Når den nye vurdering kommer, beregnes skatten igen og efterreguleres. Mener du, at grundværdien er forkert, kan du klage over 2022-vurderingen, men kun hvis ændringen bliver på mere end 20 %. Frister og gebyr står i guiden om klage over vurderingen af hus og grund.

Der er også en særregel, hvis grundværdien er steget med mere end 20 % på grund af en ny lokalplan eller et andet ændret plangrundlag. Så kan kommunen give hel eller delvis fritagelse for stigningen i grundskylden, så længe ejendommen ikke bliver udnyttet mere intensivt end før.

Fradraget for forbedringer af grunden blev afskaffet 1. januar 2013, og du kan ikke længere søge om det. Har du allerede fået et fradrag, beholder du det i den periode, der er tilbage.

Sådan betaler du grundskyld

Du betaler grundskylden automatisk som en del af din personskat. Beløbet står på din forskudsopgørelse, hvor du kan se, hvor meget du betaler i løbet af året. Du skal altså ikke selv indbetale den til kommunen.

Ejede du boligen før 2024, kan du have ret til en skatterabat, som trækkes fra din boligskat. Rabatten fortsætter, så længe du ejer boligen, og bortfalder ved salg, medmindre handlen sker mellem ægtefæller. Dit eget beløb står i dine skatteoplysninger under Ejendomsskatterabat.

Sælger du boligen, skal du godkende den nye grundskyld på forskudsopgørelsen, når ejerskiftet er registreret. Gør du det ikke, fortsætter du med at betale grundskyld af den bolig, du har solgt.

Kan stigningen udskydes?

En stigning i grundskylden kan udskydes med et indefrysningslån. Det er et lån med renter, som forfalder, når du sælger, men som du kan betale tilbage før. Renten for 2026 er 2,16 %. Den er fastsat ved lov som gennemsnittet af den effektive rente på realkreditobligationer med et nedslag på 25 %, så den har intet at gøre med bidrag eller kursskæring på dit eget lån. Renten kan ikke trækkes fra. Lånet for 2026 bliver stiftet i januar 2027, og renterne løber fra 1. januar 2027. Lån fra før 2024 bliver indtil videre i kommunerne og er fortsat rentefri.

Har du ikke fravalgt den gamle låneordning senest 1. september 2023, anses du for at have valgt lånet til. Ellers skal lånet vælges til eller fra på forskudsopgørelsen senest 31. december i indkomståret. Der gives kun lån, hvis stigningen er større end bagatelgrænsen på 322 kr. i 2026. Pantet i boligen tinglyses ikke, så som køber bør du sikre dig, at sælger har betalt sine lån. Spørg derfor sælgeren, om der er indefrosset grundskyld på ejendommen.

Når du køber bolig: tjek skatten før du skriver under

Som køber overtager du ikke sælgers skattebillet. Sælgers rabat bortfalder ved salget, og stigningsbegrænsningen bygger på det beløb, der er opkrævet for ejendommen året før. Hvad du selv kommer til at betale, kan derfor ligge et andet sted end det tal, der står i salgsopstillingen. Gør dette, før du byder:

• Find ejendommens grundværdi og ejendomsværdi på Vurderingsportalen.
• Regn med kommunens promille for det år, du overtager, og med satserne for ejendomsværdiskat.
• Spørg sælger eller mægler, om der er indefrysningslån i ejendommen. Pantet for de nyere lån tinglyses ikke, og lån fra 2024 og 2025 kan ses på OIS.dk, mens lån fra før 2024 ikke kan ses dér.
• Lad din rådgiver kontrollere, at lånene bliver indfriet af sælger ved handlen.

Grundskyld og dine andre boligudgifter

Grundskylden er en fast årlig udgift, som hører med i budgettet sammen med ejendomsværdiskat, forsikring og renter på lånet. Den er ikke fradragsberettiget, men andre udgifter ved boligen kan give fradrag:

• Renter og løbende bidrag på boliglånet giver fradrag i skatten; se hvordan rentefradraget regnes. Renten følger af lånet med pant i boligen, og bidraget trækkes fra på samme måde.
• Arbejdsløn til fx havearbejde, rensning af tagrender eller dræn kan give service- og håndværkerfradrag.
• Ved salg af en helårsbolig, du har boet i, er gevinsten som regel skattefri; se betingelserne for skattefri boliggevinst.
• Ejer du et sommerhus, betaler du grundskyld af det i den kommune, hvor det ligger. Lejer du det ud, er der særlige regler for lejeindtægten, se skat af sommerhusudlejning.

Hvor stor din egen regning bliver, afhænger af din kommune, din grundværdi, din skatterabat og stigningsbegrænsningen. Forskudsopgørelsen er det sted, hvor alle fire ting er regnet sammen.