F kort rente: sådan fungerer den variable rente på F-kort, og hvorfor ingen kan love en prognose

F-kort er det navn, mange institutter bruger om realkreditlån med kort, variabel rente. Mekanikken er enkel: renten ligger ikke fast, den bliver sat på ny med få måneders mellemrum, og ydelsen følger med. Det, der gør lånet til en risiko eller en fordel, er derfor ikke dagens rente, men hvordan renten bliver fastsat, hvilke grænser loven sætter, og hvad dit budget kan holde til.

Hvad er et lån med kort variabel rente?

Det er et realkreditlån, hvor renten ændres med få måneders mellemrum. Finans Danmark deler realkreditlån i tre hovedtyper: fastforrentede lån, rentetilpasningslån og lån med variabel rente, med eller uden renteloft. Et F-kort-lån hører til den sidste gruppe. Obligationerne bag lånet bliver udskiftet nogle gange i løbetiden, ligesom ved rentetilpasningslån.

Renten afhænger af en referencerente. For lån i danske kroner er referencerenten oftest Cibor, Copenhagen Interbank Offered Rate, som offentliggøres dagligt. Hvilken referencerente og hvilke tillæg der gælder for netop dit lån, står i dit lånetilbud og lånebrev. Spørg, hvis det ikke er tydeligt.

Lånet løber højst 30 år, og ydelsen er regnet som et lån med fast andel af rente og afdrag, der bliver regnet om, når renten ændrer sig. Med afdragsfrihed kan ydelsen være lavere i op til 10 år; se reglerne for lån uden afdrag.

Sådan fastsættes renten

Ved hver rentefastsættelse bliver der fundet en ny rente for den næste periode. På et lån med variabel rente sker det ved, at renten følger referencerenten; på lån, hvor obligationerne udskiftes, ved salg af nye obligationer. Det betyder i praksis:

• Ydelsen kan ændre sig ved hver fastsættelse, op eller ned.
• Ændringen slår hurtigt igennem, fordi der kun er få måneder mellem fastsættelserne.
• Du betaler bidrag til instituttet oven i renten, uanset hvad renten er.
• Ved udskiftning af obligationer kan der være kursskæring, et gebyr på handlen.

På lån med rentetilpasning og refinansiering skal hver terminsopkrævning vise i kroner, hvor meget af rentebetalingen der er kursskæring ved obligationshandlen. Kig efter det beløb, når du får din opkrævning. Oven i renten kommer bidraget, og bidragssatsen kan instituttet kun ændre med mindst tre måneders varsel.

Hvilke lofter giver loven?

Realkreditloven har en sikring mod meget store spring. Er lånet finansieret med variabelt forrentede obligationer med højst 24 måneders restløbetid, må den nye rente ved en fastsættelse højst ligge 5 procentpoint over den forrige, og den skal så stå uændret i 12 måneder eller til næste refinansiering. For fastforrentede obligationer med op til 12 måneders løbetid gælder en lignende regel: kan refinansieringen ikke ske uden en rentestigning på mere end 5 procentpoint, forlænges obligationernes løbetid med 12 måneder.

Det er en nødbremse, ikke et loft for almindelige stigninger. En stigning på fx 2 eller 3 procentpoint er helt inden for reglerne, og den kan mærkes kraftigt i budgettet.

Ønsker du en fast grænse, findes der lån med renteloft. Finans Danmark forklarer det med et eksempel: har lånet loft over renten på 6 %, kan renten i den aftalte periode ikke blive højere end 6 %, og den følger referencerenten, så længe den ligger under. Et loft gælder for en periode, og det er en del af prisen på lånet, så spørg, hvad det koster.

Hvad betyder en rentestigning for dig?

Hvert procentpoint koster 1 % af restgælden om året. Med en restgæld på 2.000.000 kr. er det ca. 20.000 kr. mere i renter om året før skat. Det svarer til ca. 1.667 kr. om måneden. Stiger renten med 3 procentpoint, er det ca. 60.000 kr. om året, før fradraget.

Fradraget tager en del af stigningen, men ikke det hele. Renter og løbende bidrag giver fradrag. Værdien er højest for de første 50.000 kr. renteudgifter om året (100.000 kr. for ægtepar), og ellers bestemt af din kommuneskat. Se hvad renteudgifterne er værd i skat.

Spørg dig selv: kan du betale ydelsen, hvis renten er tre procentpoint højere end i dag? Hvis svaret er nej, bør du se på et lån med fast rente, hvor ydelsen ligger fast i hele løbetiden.

Kan nogen sige, hvor renten er om et år?

Nej, ikke med sikkerhed. Renten på et F-kort-lån følger pengemarkedet, og pengemarkedsrenterne afhænger af forhold, som ingen kender på forhånd. En renteprognose fra en bank, et institut eller en analytiker er et bud på en udvikling, ikke et løfte, og den bliver justeret, når forholdene ændrer sig. En rentetabel er heller ikke meget værd, fordi renten kan være en anden ved næste fastsættelse.

Det, du kan gøre i stedet, er at vurdere risikoen, så din beslutning ikke hviler på en prognose:

1. Find renten i dit eget lån: hvad er renten nu, og hvornår er næste fastsættelse?
2. Regn på en højere rente: hvad bliver ydelsen ved 1, 2 og 3 procentpoint mere?
3. Tjek bufferen: har du opsparing eller luft i budgettet til at klare det i en periode?
4. Kend udgangen: hvad koster det at lægge om til fast rente, og hvornår kan det ske til kurs 100?

Hvem kan få variabel rente?

Variabel rente på realkreditlån er ikke for alle. God skik-reglerne for boligkredit sætter en grænse: instituttet skal som udgangspunkt kunne godkende dig til et 30-årigt lån med fast rente og afdrag, før det må give dig variabel rente. Kravet gælder lånet inden for realkreditlovens lånegrænser og ikke lån på 100.000 kr. eller derunder.

Finanstilsynet ser desuden særligt på to forhold. Variabelt forrentede lån, hvor renten justeres oftere end hvert femte år, kan anses som risikable, når de ligger over 60 % af ejendommens værdi. Er lånet samtidig afdragsfrit, gælder det også, når renten først justeres efter fem år eller mere. Og en samlet gæld på mere end fire gange din årsindkomst før skat anses som udgangspunkt som en høj gældsfaktor. God skik-reglerne begrænser de risikable lån for låntagere, der både har en høj gældsfaktor og en høj belåningsgrad, altså en stor gæld i forhold til boligens værdi.

Det er ikke et forbud mod variabel rente. Det betyder, at instituttet skal vurdere, om du kan klare lånet, også hvis renten stiger.

Kort variabel rente eller rentetilpasning?

Forskellen er, hvor længe renten står fast, og det er også derfor, F-kort tit bliver holdt op mod rentetilpasningslån som F1, F3 og F5. Et rentetilpasningslån får ny rente, når obligationerne bag lånet bliver erstattet af nye, typisk med 1, 3, 5 eller 10 års mellemrum, og renten på de nye obligationer bestemmer renten i den næste periode. Et lån med kort variabel rente får ny rente langt oftere.

Jo kortere tid renten står fast, jo hurtigere rammer en rentestigning dit budget. Til gengæld slår et rentefald også hurtigere igennem. Vælger du mellem de to, så sammenlign ikke kun renten i dag, men hvor længe du er sikret mod en ændring, og hvad udskiftningerne koster i gebyrer.

Indfrielse og omlægning af et F-kort-lån

Lån med variabel rente kan indfries på flere måder. Ifølge Finans Danmark enten til en kurs, der er aftalt på forhånd, typisk kurs 100 til 105, eller til kurs 100, når de bagvedliggende obligationer udskiftes. Du kan også købe obligationerne til markedspris. Der findes også inkonverterbare variabelt forrentede lån med andre vilkår, så tjek dit lånebrev.

Vil du gå fra variabel til fast rente, er det en omlægning. Den koster gebyrer og eventuelt kursskæring, og det nye lån kan blive større eller mindre end det gamle afhængigt af kurserne. Inden du lægger lånet om, giver beregneren til låneomlægning et første overslag over, hvad skiftet betyder for gælden og den månedlige ydelse. Lån med rentetilpasning hvert år eller hvert femte år er beslægtede, og de har deres egne regler for, hvornår du kan indfri et F5-lån før tid.

Variabel rente i en andelsboligforening

Har din andelsboligforening lån med variabel rente, rammer rentestigninger dig gennem boligafgiften, der dækker foreningens renter og afdrag. Borger.dk peger på, at det forværrer billedet, hvis renterne på andelshavernes egne andelsboliglån stiger samtidig. Spørg derfor til foreningens lånetyper, før du køber en andel. De tre lånetyper side om side, med lånegrænser og løbetider, finder du i gennemgangen af realkreditlånets regler.