Annuitetslån: samme ydelse hver gang, skiftende rente og afdrag

Lån med ens samlet månedlig ydelse gennem hele løbetiden; rentedelen falder og afdragsdelen stiger over tid.

Tegning af ydelser som lige høje søjler delt i rente og afdrag, hvor én ydelse er markeret.

AnnuitetslånLån med ens samlet månedlig ydelse gennem hele løbetiden; rentedelen falder og afdragsdelen stiger over tid.

Annuitetslånet er ikke kun en lånetype; begrebet står direkte i loven. Lov om realkreditlån og realkreditobligationer, LBK nr. 1541 af 18/11/2025 § 4, stk. 1, siger, at lån til ejerboliger til helårsbrug og fritidshuse ikke må ydes, så de afdrages langsommere end et 30-årigt lån med en ydelse, der udgør en fast procentdel af hovedstolen. Det er lovens definition af et annuitetslån. Undtagelsen er afdragsfrihed i op til 10 år inden for løbetiden; se lån uden afdrag i en periode.

Sådan fordeler ydelsen sig mellem rente og afdrag

Ydelsen er fast, men indholdet skifter. Renten beregnes af restgælden, så når gælden falder, falder renten i kroner, og afdraget vokser tilsvarende. Et regneeksempel: et annuitetslån på 1.000.000 kr. med 4,16 % i rente, 30 års løbetid og månedlige ydelser. Renten er Danmarks Nationalbanks gennemsnit for nye fastforrentede realkreditlån til husholdninger i august 2026, 4,81 % inkl. bidrag, minus det gennemsnitlige bidrag på de samme lån, 0,65 %; opdelingen er vores egen.

Annuitetslån på 1.000.000 kr., 4,16 % rente, 30 år, månedlig ydelse (egen beregning, uden bidrag og skat)
Måned	Ydelse	Heraf rente	Heraf afdrag
1	4.866,85 kr.	3.466,67 kr.	1.400,19 kr.
180	4.866,85 kr.	2.265,41 kr.	2.601,44 kr.
360	4.866,85 kr.	16,81 kr.	4.850,04 kr.

Over hele løbetiden betaler du 360 ydelser på i alt cirka 1.752.067 kr. Et realkreditlån koster desuden bidrag, som er en procentdel af restgælden, og det er ikke med i ydelsen ovenfor. Bidraget falder også, efterhånden som gælden bliver mindre.

Hvor ofte skifter et realkreditlån rente?

Det afhænger af lånetypen, og hver gang renten skifter, regnes en ny annuitetsydelse. På et fastforrentet lån skifter renten aldrig, så ydelsen er kendt i hele løbetiden. På et lån med rentetilpasning fastsættes renten på ny typisk hvert 1., 3., 5. eller 10. år, og på et lån med variabel rente typisk hver 3. eller 6. måned. Renten giver fradrag i skatten, men bidraget og kursen påvirker også, hvad lånet koster.

Hvad kursen fortæller

Kursen på et realkreditlån angives pr. 100 kr. og er prisen på obligationerne bag lånet. På et kontantlån svarer hovedstolen altid til kursværdien af de solgte obligationer, så en lav kurs slår igennem på ydelsen frem for på udbetalingen. Kursen bestemmer også, hvad det koster at indfri lånet senere, og den hører sammen med bidraget til de ting, der afgør prisen på realkreditlån, kurs og bidrag.

Der findes ikke ét lån, der er billigst for alle. Sammenlign tilbud med samme lånebeløb og løbetid på ydelse, bidragssats, kurs og omkostninger. Ydelsen for et nyt annuitetslån kan du regne på med dine egne tal i omlægningsberegneren, som bruger annuitetsformlen, og de andre fagord fra boliglånet står samlet i ordbogen.

Eksempel: 1.000.000 kr. til 4,16 % over 30 år giver en månedlig ydelse på 4.866,85 kr. før bidrag (egen beregning).
Eksempel: I første måned er 3.466,67 kr. rente og 1.400,19 kr. afdrag; i måned 180 er afdraget vokset til 2.601,44 kr.
Eksempel: Et boliglån må efter realkreditloven § 4 ikke afdrages langsommere end et 30-årigt annuitetslån, bortset fra op til 10 års afdragsfrihed.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er et annuitetslån?

Et lån, hvor du betaler den samme ydelse hver termin i hele løbetiden. Ydelsen dækker både rente og afdrag. I starten er renten den største del, og hen ad vejen bliver afdraget større, fordi renten beregnes af en restgæld, der hele tiden bliver mindre.

Skal et boliglån være et annuitetslån?

Realkreditloven siger, at lån til ejerboliger og fritidshuse ikke må afdrages langsommere end et 30-årigt annuitetslån. Lånet kan afdrages hurtigere, og du kan få afdragsfrihed i op til 10 år inden for løbetiden. Højeste løbetid er 30 år.

Ændrer ydelsen sig på et annuitetslån?

Ikke på et fastforrentet lån, hvor renten er fast i hele løbetiden. På et lån med rentetilpasning eller variabel rente beregnes en ny ydelse, når renten ændres. Fordelingen mellem rente og afdrag ændrer sig dog altid, også når ydelsen er den samme.

Er bidraget med i ydelsen på et annuitetslån?

Annuitetsydelsen dækker rente og afdrag. Bidraget til realkreditinstituttet er en procentdel af restgælden, som betales oveni, så længe lånet løber. Når du sammenligner tilbud, skal du derfor se på den samlede betaling og ikke kun annuitetsydelsen.

Hvad gør stigende renter ved et annuitetslån?

På et fastforrentet annuitetslån påvirker stigende renter ikke din ydelse, men kursen på obligationerne falder, så lånet kan blive billigere at indfri. På et lån med rentetilpasning eller variabel rente beregnes en ny og højere ydelse, når renten fastsættes på ny.

Hvad sker der med ydelsen, hvis jeg får afdragsfrihed?

I den afdragsfri periode betaler du kun rente og bidrag, så ydelsen falder, men gælden står stille. Når perioden slutter, skal lånet afdrages over den resterende løbetid, og ydelsen bliver højere end på et lån, der har været afdraget hele vejen.

Boligsektionen-redaktionen

Boligsektionen-redaktionen laver guiderne og beregnerne på boligsektionen.dk. Vi skriver ud fra primære kilder: lovtekst på Retsinformation og vejledninger fra Skattestyrelsen, Vurderingsstyrelsen, Tinglysningsretten, Finanstilsynet og bygningsreglementet. Satser og grænser oplyser vi med dato. Hver artikel bliver gennemlæst af Steffen Lauenborg før udgivelse, og vi opdaterer den, når regler eller satser ændres. Sitet drives af Seofy ApS og har ingen annonceaftaler med mæglere, advokater, forsikringsselskaber eller realkreditinstitutter. · Gennemlæst af Steffen Lauenborg

Kilde

— læst 20. oktober 2026

Læs videre

Guide Boligordbog: begreberne i en bolighandel forklaret Guide Realkreditlån: lånetyper, kurs, bidrag og hvad der er værd at vælge Guide Omlægning af lån beregner: kan det betale sig at lægge dit lån om?