Indfrielse af realkreditlån kurs 100 eller dagskurs: opsigelse og opkøb af obligationer

Sælger du boligen, lægger du lånet om, eller vil du betale gælden helt eller delvist ud, ender det samme sted: hvad koster det at komme ud af lånet i dag? Det afgøres af lånetypen, af kursen på obligationerne bag lånet og af, hvornår du handler. Instituttet skal give dig et skriftligt indfrielsestilbud, og det er det tal, du skal holde op mod kursen.

Hvad betyder kursen for prisen?

Dit lån er finansieret af obligationer, og kursen er prisen på dem pr. 100 kr. restgæld. Kurs 100 betyder, at du betaler præcis restgælden. Er kursen 103, koster obligationerne bag en restgæld på 100 kr. 103 kr. Er den 92, koster de 92 kr. Derfor kan det samme lån koste forskellige beløb at indfri fra uge til uge.

Et konverterbart lån har en indbygget sikring: du kan opsige det til kurs 100, så du aldrig skal betale mere end restgælden. Det er det, man kalder pari opsigelse. Er kursen under 100, kan du omvendt købe obligationerne billigere og aflevere dem til instituttet, og så skylder du ikke længere noget.

De fire måder at indfri et realkreditlån

Skattestyrelsens juridiske vejledning beskriver fire indfrielsesmetoder for konverterbare lån:

Finans Danmark skriver, at alle typer realkreditlån kan indfries ved obligationsindfrielse: du køber dig ud af lånet ved at købe de bagvedliggende obligationer i markedet. Er kursen under 100, er det den metode, der koster mindst.

Fastforrentet lån: opsigelse til kurs 100 med to måneders varsel

Alle lange fastforrentede lån kan i dag indfries til kurs 100. Det kan dog kun ske til udgangen af en termin, og du skal opsige lånet med to måneders varsel. Finans Danmark giver et eksempel: fristen for at opsige fastforrentede lån til kurs 100 til terminen 31. december var udgangen af oktober.

Det betyder, at timingen er en del af prisen. Ligger kursen over 100, og når du at opsige lånet før fristen, betaler du restgælden. Når du ikke fristen, må du enten vente til næste termin eller købe obligationerne til den kurs, der gælder på handelsdagen, og den kan være over 100. Hvor mange terminer dit lån har om året, står i dit lånedokument; spørg instituttet, hvis du er i tvivl.

Ligger kursen under 100, er der ingen grund til at opsige til 100. Så køber du obligationerne til dagskurs, og det kan ske uden at vente på en termin. Hvordan lån med fast rente hele vejen i øvrigt virker, kan du læse videre om, før du vælger.

Rentetilpasning og variabel rente: hvornår er kurs 100 mulig?

Et rentetilpasningslån kan indfries til kurs 100, hver gang renten tilpasses, typisk med 1, 3, 5 eller 10 års mellemrum. Mellem to tilpasninger er vejen ud at købe obligationerne til dagskurs. For et F5-lån betyder det, at kurs 100 er en mulighed én gang hvert femte år, og ikke en garanti hver dag. Vil du ud midt i perioden, er regnestykket et andet, og det gennemgår vi for at indfri et F5-lån mellem to tilpasninger.

Lån med variabel rente, fx med rentetilpasning hver tredje eller sjette måned, kan efter Finans Danmarks beskrivelse indfries enten til en forudaftalt kurs, som oftest mellem 100 og 105, eller til 100 i det øjeblik, de bagvedliggende obligationer udskiftes. Inkonverterbare varianter har andre vilkår, så tjek dit lånedokument, hvis du har den variable rente på F-kort eller et lignende kort lån.

Indfrielse af realkreditlån under kurs 100

Når renten er steget, siden du tog lånet, ligger kursen på et fastforrentet lån ofte under 100. Det er her, en indfrielse kan give en gevinst: du skylder restgælden, men kan købe obligationerne for mindre. Det bruges især ved omlægning op i rente, hvor du indfrier det gamle lån billigt og tager et nyt lån til en højere rente men med lavere restgæld.

Regneeksempel med tre kurser

Du har et fastforrentet kontantlån med en restgæld på 1.200.000 kr. Kurserne nedenfor er valgt til illustration og er ikke dagens kurser.

• Kurs 103. Opkøb af obligationerne ville koste 1.236.000 kr. Opsiger du i stedet lånet til kurs 100 før fristen, betaler du 1.200.000 kr. Forskellen er 36.000 kr.
• Kurs 92. Obligationerne koster 1.104.000 kr. Det er 96.000 kr. mindre end restgælden.
• Kursskæring. Finanstilsynet bruger i en rapport et eksempel med en kursskæring på 0,2 kurspoint. Med den sats koster handlen 2.400 kr. ekstra på 1.200.000 kr. Dit institut kan have en anden sats; den står i tilbuddet.

Eksemplet viser kun kursdelen. Gebyrer, differencerente og skat kommer oveni, og et nyt lån har sine egne omkostninger. Er indfrielsen led i en omlægning, kan du sætte dine egne kurser og omkostninger ind i beregneren til omlægning af lån, som viser den nye restgæld og ydelse.

Hvad koster det at indfri et realkreditlån?

Kursværdien af obligationerne svarende til restgælden, plus kursskæring, gebyrer, eventuel differencerente og måske skat af en kursgevinst:

• Kursskæring. Et gebyr på handlen med obligationerne, som går til instituttet. Det opkræves typisk ved oprettelse, rentetilpasning og indfrielse. Læs ordbogens forklaring af kursskæring som fradrag eller tillæg i kursen.
• Gebyrer. Instituttet og eventuelt banken kan tage gebyrer for at ekspedere indfrielsen. De skal stå i indfrielsestilbuddet.
• Differencerente. Indfrier du før terminen, kan der skulle betales differencerente frem til næste indfrielsestermin, og tilbuddet skal vise, hvordan den er beregnet. Differencerente, som ikke allerede er indberettet, skriver du selv i rubrik 44 på årsopgørelsen, efter Skattestyrelsens vejledning om fradrag for renter.
• Skat af kursgevinst. Indfrier du et kontantlån i danske kroner ekstraordinært, helt eller delvist, skal en gevinst som udgangspunkt medregnes i kapitalindkomsten. Ved ordinær indfrielse er der hverken gevinst eller tab. Se ordbogens forklaring af kursgevinst.

Der er en vigtig undtagelse fra skatten: sker indfrielsen i forbindelse med et ejerskifte, fra 6 måneder før til 6 måneder efter overdragelsen, udløser gevinsten ikke skat. Undtagelsen gælder den første indfrielse i det vindue, og den spiller især en rolle for lånet, når boligen bliver solgt.

Indfrielsestilbuddet: hvad det skal indeholde

Inden du indfrier, skal du have et indfrielsestilbud. God skik-bekendtgørelsen for boligkredit, BEK nr. 1443 af 27/11/2025 § 23, kræver, at tilbuddet gives på et varigt medium, fx som pdf eller brev, og at det indeholder:

1. en beregning af indfrielsesbeløbet inklusive samtlige omkostninger,
2. oplysninger om indfrielsesvilkår og metode,
3. beregningsmetoden for differencerente,
4. eventuelle opsigelsesfrister.

Er indfrielsen en del af en låneomlægning, skal tilbuddet på omlægningen efter § 24 så vidt muligt indeholde alle omkostninger, eller oplyse, at det ikke gør det. Sammenlign tilbuddet med kursen på handelsdagen og med dine egne tal; et tilbud, der ser billigt ud, kan stadig give en ny restgæld, der er højere end den gamle. Ved en omlægning af boliglån op og ned i rente skal både det gamle og det nye lån med i regnestykket.

Sådan indfrier du et realkreditlån

1. Find lånets type og kurs. Er det fastforrentet, rentetilpasning eller variabelt? Kursen kan du se hos dit institut eller din bank.
2. Vælg vej. Over 100: opsig til kurs 100 og hold øje med fristen. Under 100: køb obligationerne til dagskurs.
3. Bed om indfrielsestilbud. Tjek beløbet inklusive alle omkostninger, metoden og opsigelsesfristen.
4. Tjek skatten. Er det et kontantlån, og ligger indfrielsen uden for vinduet ved et salg, kan en gevinst være skattepligtig.
5. Gennemfør og gem papirerne. Opbevar tilbud og afregning, så du kan dokumentere differencerente og eventuel kursgevinst over for Skattestyrelsen.

Instituttet kan ikke opsige lånet, så længe du betaler renter og afdrag. Det er altid dig, der bestemmer, om og hvornår du vil indfri. Kender du ikke realkreditlånets kurs, bidrag og lånetyper i forvejen, så start dér; skatten afhænger desuden af, om du har et kontantlån, og forskellen på obligationslån og kontantlån er derfor værd at kende.

Når du ejer en andel

Ejer du en andel, har du som udgangspunkt ikke selv et realkreditlån i ejendommen. Det er andelsboligforeningen, der kan indfri realkreditlån i ejendommen eller lægge dem om, og beslutningen træffes i foreningen, mens du betaler din del gennem boligafgiften. Dit eget lån til andelen er et andet lån med sine egne vilkår, og det er en af forskellene ved at eje en andel i en forening.

Vil du indfri forbrugslån før tid, gælder der helt andre regler end for realkredit, og det emne behandles på blivgaeldfri.dk, som har samme udgiver som denne side (Seofy ApS).