Nedsparing: at bruge friværdien i huset, når du er gået på pension

I de år, du arbejder, betaler du af på gælden og bygger friværdi op. Nedsparing vender bevægelsen om: når du er gået på pension, kan du låne mod den friværdi og bruge pengene, mens du stadig bor i huset eller lejligheden. Det giver penge mellem hænderne uden at sælge, men det er et lån med rente, bidrag og regler, og gælden skal betales tilbage, når boligen en dag sælges.

Hvad er nedsparing i hus og lejlighed?

Friværdien er forskellen mellem boligens værdi og den gæld, der allerede ligger i den. Ved nedsparing i hus eller ejerlejlighed omsætter du en del af den forskel til kontanter ved at optage et lån med pant i boligen. Pengene kan bruges til det, du vil: et højere rådighedsbeløb, en istandsættelse, hjælp til børn eller en buffer.

Det afgørende er, at nedsparing ikke er en opsparing, du trækker på. Det er gæld. Den forsvinder ikke, fordi du bruger pengene langsomt, og den skal indfries, når du sælger, eller når dødsboet gøres op. Den største forskel fra et almindeligt boliglån er, at der som regel ikke betales afdrag, så gælden ikke bliver mindre undervejs.

Når långiveren afgør, hvor meget du kan låne til nedsparing, ser den først på belåningsgraden, gælden i procent af boligens værdi.

Hvad siger reglerne om nedsparingslån?

Bekendtgørelsen om god skik for boligkredit (BEK nr. 1443 af 27/11/2025, i kraft 1.1.2026) siger i § 19, at lån med variabel rente eller afdragsfrihed som udgangspunkt kun må tilbydes låntagere, der kunne godkendes til et 30-årigt lån med fast rente uden afdragsfrihed. Mange pensionister vil ikke kunne bestå den test, fordi indkomsten er lavere end i arbejdslivet.

Finanstilsynets vejledning (VEJ nr. 9458 af 01/06/2023) har et afsnit om netop nedsparingslån. Vejledningen er skrevet til den tidligere bekendtgørelse, hvor reglen stod i § 21; i dag står den i § 19. Ifølge vejledningen kan kravet om det 30-årige fastforrentede lån fraviges, når lånet er til nedsparingsformål. Til gengæld stiller vejledningen fire betingelser op:

• Långiveren skal vurdere, at boligens værdi, når den afdragsfrie periode udløber, er stor nok til, at et salg kan indfri lånet fuldt ud.
• Du skal have økonomi til løbende at betale lånet, altså rente og bidrag.
• Lånets hovedstol bør være væsentligt mindre end lånegrænsen for realkreditlån, og jo længere løbetid, jo større sikkerhedsmargin.
• Långiveren bør tage udgangspunkt i en belåningsgrænse på højst 60 % af boligens markedsværdi, men kan fravige den efter en individuel vurdering af lånetid, ejendommens beskaffenhed og omsættelighed og din økonomi.

80 % er altså lovens loft for realkredit, ikke det, du kan forvente at få til nedsparing. Det realistiske udgangspunkt er 60 %, og långiveren kan sætte grænsen lavere.

Afdragsfrihed, løbetid og hvad der sker bagefter

Et realkreditlån til en ejerbolig må højst løbe i 30 år, og afdragsfriheden må højst vare 10 år inden for løbetiden. Lægger du lånet om eller flytter det til et andet institut, tæller den afdragsfrie tid, du allerede har haft, med i de 10 år. Det er ikke 10 nye år ved hver omlægning.

For et nedsparingslån betyder det, at du skal kende planen for dagen, hvor afdragsfriheden slutter. Typisk er der tre veje: du begynder at betale afdrag, boligen sælges, eller lånet indfries på anden måde. Spørg långiveren, hvad der står i lånetilbuddet om netop det tidspunkt, og regn på, om du kan betale afdrag, hvis du stadig bor i boligen.

Lånetypen betyder også noget. Finans Danmark beskriver tre hovedtyper af realkreditlån: fastforrentet, rentetilpasningslån og lån med variabel rente, med eller uden renteloft, og de fleste kan kombineres med afdragsfrihed. Med fast rente kender du renteudgiften i hele løbetiden. Med variabel rente kan den stige, og det rammer en fast pensionsindkomst direkte. Om du låner i obligationer eller kontant, ændrer, hvor meget du får udbetalt; se obligationslån, kontantlån og kursens betydning.

Nedsparing af friværdi: et regneeksempel

Et eksempel med egne tal, ikke et tilbud: Dit hus er vurderet til en markedsværdi på 3.000.000 kr., og der er 600.000 kr. i gæld. Friværdien er 2.400.000 kr., og belåningsgraden er 20 %.

• 60 % af markedsværdien er 1.800.000 kr. Det er Finanstilsynets udgangspunkt for den samlede gæld, så der er op til 1.200.000 kr. at låne oven i den eksisterende gæld, hvis långiveren følger udgangspunktet.
• Låner du 1.000.000 kr. til 4,81 % inkl. bidrag (gennemsnittet for nye fastforrentede realkreditlån i august 2026 ifølge Danmarks Nationalbank), er rente og bidrag 48.100 kr. om året før rentefradrag. Uden afdrag er gælden stadig 1.000.000 kr. efter ti år.
• Bruger du pengene over ti år, er det omkring 8.300 kr. om måneden før renter. Renten skal betales af din løbende indkomst eller af lånebeløbet selv, og så rækker beløbet kortere.

Eksemplet viser den vigtigste mekanik ved nedsparing af friværdi: det, du får udbetalt, er mindre end det, du skylder, fordi renten og bidraget løber hele tiden. Hvor længe et beløb rækker med et fast månedligt forbrug, kan du regne på i beregneren for nedsparing. Kender du ikke tallet endnu, så beregn hvor stor din friværdi er på hvormegetkanjeglaane.dk, som udgives af samme udgiver som boligsektionen.dk, Seofy ApS, før du regner videre.

Renter af realkreditlån indberettes automatisk til Skattestyrelsen, og de giver fradrag i kapitalindkomsten. Hvor meget fradraget er værd, afhænger af din kommune og om du betaler kirkeskat; se rentefradraget forklaret. Med den gennemsnitlige kommuneskat i 2026 (25,049 %) og nedslaget på 8 % er fradraget værd ca. 33 % af de første 50.000 kr. i negativ nettokapitalindkomst, uden kirkeskat. Af 48.100 kr. i renter og bidrag er det ca. 15.900 kr., så lånet koster dig ca. 32.200 kr. om året. Bidraget er en procentdel af restgælden, som du betaler, så længe lånet løber, og løbende bidrag kan også trækkes fra.

Fem spørgsmål, før du siger ja

Om nedsparing er en god idé, afhænger af din situation, ikke af produktet:

• Kan du betale rente og bidrag på en lav måned? Finanstilsynet kræver, at du har økonomi til at servicere lånet. Regn med din faktiske pension efter skat.
• Hvad sker der, hvis boligpriserne falder? Långiveren skal vurdere, at boligen ved udløbet af den afdragsfrie periode kan dække lånet. Falder priserne, bliver der mindre tilbage til dig eller dine arvinger.
• Hvad hvis du skal flytte? Flytter du på plejehjem eller i en mindre bolig, skal lånet typisk indfries ved salget. Se, hvordan det foregår, under indfrielse af lån, når du sælger.
• Hvem ejer boligen? Er I to om boligen og lånet, så aftal, hvad der skal ske, hvis den ene dør eller flytter.
• Hvad vil du efterlade? Hver krone, du låner og bruger, er en krone mindre i boet.

Seniorlån og andre navne

Du kan møde andre betegnelser, fx seniorlån. Ordet står hverken i god skik-bekendtgørelsen eller i Finanstilsynets vejledning, som begge taler om lån til nedsparingsformål. Uanset navnet skal du derfor se på det samme: lånetype, rente, bidrag, afdragsfri periode, belåning og hvad der sker ved salg og dødsfald.

Alternativer til et nedsparingslån

Nedsparing er ikke den eneste måde at få glæde af friværdien på. Sammenlign med:

• Salg og en mindre bolig. Du frigør friværdien uden ny gæld, men betaler handelsomkostninger og flytter. Se også andelsboligen som ejerform, hvis du overvejer at skifte ejerform.
• Omlægning af den gæld, du har. Kan en omlægning give lavere ydelse eller lavere restgæld, kan det frigøre penge hver måned. Regn på det i beregneren for omlægning af lån.
• Afdragsfrihed på dit nuværende lån. Har du ikke brugt dine 10 afdragsfri år, kan afdragsfrihed sænke ydelsen; se reglerne for afdragsfrihed.

Får du et tilbud, så bed om det skriftligt, og sammenlign rente, bidrag, kurs og gebyrer. Realkreditinstituttet kan ikke opsige lånet, så længe du betaler ydelserne, men det er stadig dig, der bærer risikoen for renten og boligens værdi. Læs mere om lånetyperne i guiden til lånetyper og bidrag i realkredit.