Indfrielse af F5 lån før tid: hvad det koster, og hvornår det kan svare sig

Et F5-lån er et rentetilpasningslån, hvor renten fastsættes på ny hvert femte år, når obligationerne bag lånet bliver skiftet ud. Grunden til at indfri kan være et salg, en rente, der har flyttet sig, eller en opsparing, der kan nedbringe gælden. Det kan altid lade sig gøre; det, der skal regnes på, er prisen nu i forhold til prisen ved næste tilpasning.

Kan du indfri et F5-lån før tid?

Ja. Finans Danmark skriver, at alle typer realkreditlån kan indfries ved, at du køber de bagvedliggende obligationer i markedet. Det gælder også et F5-lån, også midt i en femårsperiode. Det, der adskiller tidspunkterne, er prisen:

• Ved rentetilpasningen kan et rentetilpasningslån indfries til kurs 100. Du betaler restgælden.
• Mellem to tilpasninger køber du obligationerne til den kurs, de handles til den dag. Kursen afhænger af renten i markedet og af, hvor lang tid der er tilbage til næste tilpasning.

Lånet er uopsigeligt fra instituttets side, så længe du betaler. Det er altså dig, der vælger, om du vil vente på tilpasningen eller gå ud før.

Hvad bestemmer prisen mellem to tilpasninger?

Når du indfrier mellem to tilpasninger, er prisen kursen på de obligationer, der finansierer netop dit lån. Har renten i markedet været stigende siden sidste tilpasning, er obligationerne typisk faldet i kurs, og så kan du købe dig ud for mindre end restgælden. Er renten faldet, kan kursen være over 100, og så koster det mere end restgælden at gå ud nu. Jo kortere tid der er til tilpasningen, jo mindre plads er der normalt til, at kursen kan ligge langt fra 100, fordi obligationerne snart bliver indfriet til 100.

Mellem to tilpasninger indfrier du derfor et F5-lån til dagskurs, og kursen gælder kun den dag, handlen sker. Bed om et indfrielsestilbud, når du er klar til at handle, ikke uger før. Har du både et F5-lån og et banklån i boligen, så husk, at det kun er realkreditlånet, der følger obligationskursen; banklånet har sine egne vilkår for indfrielse, som står i din aftale med banken.

Hvad koster det at indfri et F5-lån før tid?

Prisen består af tre dele:

1. Kursværdien af obligationerne svarende til din restgæld.
2. Kursskæring på handlen. Finanstilsynet beskriver den som et gebyr, institutterne tager ved obligationshandel, og på F1-F5-lån er gebyret tilbagevendende, fordi obligationerne handles ved hver tilpasning. Hver terminsopkrævning på et lån med rentetilpasning skal vise i kroner, hvor meget af rentebetalingen der er kursskæring. Se ordbogens side om kursskæring på obligationshandler.
3. Gebyrer og eventuel differencerente, som skal fremgå af indfrielsestilbuddet. Efter god skik-bekendtgørelsen for boligkredit § 23 skal tilbuddet vise beløbet inklusive samtlige omkostninger, metoden, beregningen af differencerente og eventuelle opsigelsesfrister.

Regneeksempel: indfrielse mellem refinansieringer

En illustration med runde tal: du har et F5-lån med en restgæld på 1.000.000 kr. og to år til næste rentetilpasning.

De 0,2 kurspoint er det eksempel, Finanstilsynet bruger i sin rapport om kursskæring, ikke en markedspris; din sats står i tilbuddet. Bemærk også, at du i de to år, du venter, fortsat betaler rente, bidrag og afdrag på lånet. Det er derfor ikke nok at sammenligne kurserne; du skal også se på, hvad lånet koster dig i perioden, og hvad du ellers ville bruge pengene til.

Hvornår kan det svare sig at indfri et F5-lån?

Det afhænger af, hvorfor du vil ud. Fire situationer stiller regnestykket forskelligt op:

• Du sælger boligen. Så skal lånet som regel ud, uanset kursen. Er tilpasningen tæt på, kan det være værd at se, om overtagelsesdagen kan passe med den. Ved indfrielse, når boligen sælges, kan en kursgevinst desuden være skattefri.
• Du vil skifte til fast rente. Det er en omlægning: du indfrier F5-lånet og optager et nyt lån, og når du vil lægge boliglånet om, skal begge lån med i regnestykket. Du kan prøve dine egne tal i omlægningsberegneren med indfrielseskursen som kurs på det gamle lån.
• Du har penge til at nedbringe gælden. En delvis indfrielse er mulig, men venter du til tilpasningen, betaler du kurs 100, og så er der ingen kursrisiko i selve handlen. Overvej, om pengene ellers står på en konto eller kan bruges bedre.
• Kursen er under 100. Så kan du nedbringe restgælden billigere end ved tilpasningen. Tjek skatten, før du handler.

Er du i tvivl om, hvilken lånetype du skal over i, så sammenlign med beskrivelserne af fast rente i hele løbetiden og de korte variable lån.

Skat: kursgevinst ved indfrielse under kurs 100

Køber du obligationerne under 100, kan der være skat af forskellen. Er dit F5-lån et kontantlån i danske kroner, og køber du obligationerne under 100 uden for den ordinære tilpasning, er det en ekstraordinær indfrielse, og den gevinst, du opnår, hører som udgangspunkt med i kapitalindkomsten. Det gælder, uanset om du indfrier hele lånet eller kun en del. Indfrier du til kurs 100 ved den ordinære tilpasning, er der ingen gevinst. Ved salg af boligen er indfrielse fra 6 måneder før til 6 måneder efter overdragelsen undtaget, for den første indfrielse i det vindue. Hvordan gevinsten opgøres, forklarer ordbogen under kursgevinst.

Sådan indfrier du F5-lånet

1. Find datoen for næste rentetilpasning i dit lånedokument eller hos instituttet.
2. Bed om dagskursen og et indfrielsestilbud med alle omkostninger, både for indfrielse nu og ved tilpasningen.
3. Regn forskellen inklusive de renter og bidrag, du betaler i ventetiden.
4. Afklar skatten, hvis kursen er under 100 og du ikke sælger.
5. Accepter tilbuddet og gem afregningen til årsopgørelsen.

Har du også et fastforrentet lån, gælder pari opsigelse og andre regler, og forskellen mellem indfrielse til kurs 100 eller ved opkøb er derfor værd at kende. Bidrag, lånegrænser og de øvrige grundbegreber hører under realkreditlån og lånetyper.

Bor du i en andelsbolig, er det som regel foreningen, der har F5-lån eller andre lån i ejendommen. Spørg bestyrelsen, hvornår foreningens lån skal tilpasses, for det kan ændre boligafgiften og dermed økonomien i en andelsboligforening.