Obligationslån og kontantlån: forskellen, og hvorfor kursen betyder noget

I dansk realkredit er obligationslånet den klassiske måde at låne på: du skylder et nominelt beløb, og realkreditinstituttet sælger obligationer for at skaffe pengene. Ordet dukker op, når du sammenligner tilbud, når du læser om omlægning, og når en rådgiver taler om kontantlån. Forskellen handler om én ting: hvor kursen slår igennem.

Hvad er obligationslån?

Den juridiske vejledning beskriver et obligationslån som et lån med fast rente i hele løbetiden, som bliver udbetalt i obligationer. Det kontante provenu afhænger derfor af kursen på obligationerne, når de sælges, mens kursen ikke påvirker ydelsen.

Et eksempel med egne tal, hvor kurs 97 er valgt for at vise mekanikken og ikke er dagens kurs: du optager et obligationslån på nominelt 1.000.000 kr., og obligationerne sælges til kurs 97. Så får du 970.000 kr. udbetalt, men skylder 1.000.000 kr. Rente og afdrag regnes af det nominelle beløb. Kursen har altså gjort lånet 30.000 kr. dyrere at optage, men ydelsen er den samme, som hvis kursen havde været 100.

Obligationslån eller kontantlån: hvor rammer kursen?

Ved et kontantlån er det omvendt. Den juridiske vejledning siger, at kursværdien af de solgte obligationer altid skal være lig med lånets hovedstol. Udbetalingskursen påvirker derfor ikke hovedstolen, men mængden af obligationer, der skal sælges, og dermed ydelsen. Ved kurs 97 skal der sælges obligationer for 1.000.000 / 0,97 = 1.030.928 kr. nominelt, for at du får 1.000.000 kr., og det er det større obligationsbeløb, ydelsen skal betale af på.

Begge konstruktioner koster dig kursforskellen. Den ene gør det synligt i det beløb, du får, den anden gemmer det i ydelsen. Når du sammenligner tilbud, skal du derfor se på både provenu, ydelse og samlet tilbagebetaling, ikke kun renten.

Tre øjeblikke, hvor kursen betyder noget

Kursen er prisen på obligationerne, og der er ikke én fast kurs på obligationslån: den ændrer sig, mens obligationerne handles. Den betyder noget tre gange i lånets liv:

• Ved udbetaling. Under kurs 100 får du mindre, end du skylder. Kursskæringen trækkes oven i; se kursskæring forklaret i ordbogen.
• Ved indfrielse. Alle realkreditlån kan indfries ved at købe de bagvedliggende obligationer til markedskurs. Lange fastforrentede lån kan i dag indfries til kurs 100, men kun til udgangen af en termin med to måneders varsel. Finans Danmark skriver, at opkøb er den metode, der koster mindst, når kursen er under 100.
• Ved omlægning. Når renten falder, stiger kursen, og du kan indfri til 100 og låne billigere. Når renten stiger, falder kursen, og du kan købe dine obligationer billigt og nedbringe restgælden. Regn på begge dele i beregneren for omlægning af lån.

Den juridiske vejledning nævner fire måder at indfri et konverterbart realkreditlån ekstraordinært: pari-straks indfrielse, pari opsigelse på en kreditortermin, obligationsindfrielse, hvor du leverer obligationerne, og kontantindfrielse, hvor du betaler obligationernes kursværdi. De fire måder gennemgår vi én for én under indfrielse af realkreditlån.

Fast rente, fast ydelse og bidraget oveni

På et obligationslån renteberegnes ydelsen af den nominelle restgæld, og renten er fast i hele løbetiden. Det gør ydelsen forudsigelig, men en lav kurs ved optagelsen er en ekstra pris, som ikke står i renten. Til sammenligning får et rentetilpasningslån fastsat renten igen, typisk med 1, 3, 5 eller 10 års mellemrum, og kan indfries til kurs 100 ved hver tilpasning. Om den faste rente passer dig, er gennemgået under fastforrentede lån.

Oven i renten betaler du bidrag, en procentdel af restgælden, så længe lånet løber. Bidraget dækker bl.a. administration og forventede tab. Lånetilbuddet skal oplyse bidragssatsen.

Kursgevinst og skat

Indfrier du et kontantlån i danske kroner ekstraordinært med gevinst, skal en person som udgangspunkt medregne gevinsten som kapitalindkomst. Sælger du boligen, er der en undtagelse: indfrier sælger eller køber lånet i vinduet fra et halvt år før til et halvt år efter overdragelsen, udløser det ingen skat. For obligationslån beskriver Den juridiske vejledning en anden opgørelse, der bygger på forskellen mellem udbetalingskurs og indfrielseskurs. Se kursgevinst i ordbogen, og spørg Skattestyrelsen, hvis du er i tvivl om dit eget lån.

Sådan læser du kursen i et lånetilbud

Et lånetilbud på et realkreditlån skal ifølge god skik-bekendtgørelsen oplyse bidragssatsen og de omkostninger, bidraget dækker. Når du har tilbuddet foran dig, så find disse tal og skriv dem op side om side, hvis du sammenligner to tilbud:

• Hovedstol og provenu. Hvor meget skylder du nominelt, og hvor meget får du faktisk udbetalt efter kurs, kursskæring og gebyrer?
• Kursen, tilbuddet er regnet med. Kursen kan ændre sig, før lånet udbetales. Spørg, om kursen er fastlåst, og hvad det koster.
• Ydelse før og efter skat. Både rente, afdrag og bidrag. Rentefradraget afhænger af din kommune og om du betaler kirkeskat.
• Indfrielsesvilkår. Kan lånet opsiges til kurs 100, og med hvilket varsel? Lån med variabel rente kan efter Finans Danmarks oplysninger typisk indfries til en på forhånd aftalt kurs, ofte mellem 100 og 105, eller til 100, når obligationerne udskiftes.
• Samlet tilbagebetaling. Det tal samler kurs, rente og bidrag over hele løbetiden og er et godt grundlag for en sammenligning af to tilbud med forskellig kurs.

Et indfrielsestilbud skal gives på et varigt medium og indeholde beløbet inklusive samtlige omkostninger, metoden og eventuelle opsigelsesfrister. Det gør det muligt at regne en omlægning igennem, før du beslutter dig. Gem både låne- og indfrielsestilbud, så du senere kan se, hvilken kurs og hvilke omkostninger du faktisk sagde ja til.

Hvornår er forskellen relevant for dig?

Forskellen er mest relevant, når du optager et nyt lån, lægger om eller sælger. Den spiller også ind ved nedsparing, fordi en lav kurs gør provenuet mindre; se nedsparing af friværdien og regn på tiden i nedsparingsberegneren. Overvejer du en andelsbolig i stedet, pantsætter du andelen og ikke en fast ejendom, så læs om andelsboligen som ejerform. Et overblik over alle lånetyper står i guiden til realkreditlån.