Belåningsgrad: hvor stor en del af boligen der er lånt

Belåningsgraden fortæller, hvor stor en del af din bolig der er finansieret med lån. Den er et af de tal, realkreditinstituttet og banken ser på, når de vurderer et lån, og den bestemmer, hvor meget der må lånes med pant i ejendommen. Ordet bruges også om grænsen for, hvor høj belåningen må være: belåningsgrænse eller lånegrænse.

Hvad er belåningsgrad, og hvordan regnes den?

Du dividerer gælden i ejendommen med ejendommens værdi og ganger med 100. Værdien er den, långiveren ansætter, ikke nødvendigvis købsprisen. Ved realkreditlån må instituttets værdi ikke overstige den rimelige kontante handelsværdi; se valuarvurdering. Belåningsgraden i instituttets regnestykke bygger derfor på dets egen vurdering. Er ejendommen solgt mellem uafhængige parter inden for de seneste 6 måneder, må værdien efter § 8 ikke overstige kontantprisen.

Belåningsgraden ændrer sig over tid. Afdrager du, falder gælden, og stiger boligens værdi, falder graden også. Har du afdragsfrihed, står gælden stille, og graden følger kun værdien.

Skal du optage et nyt lån eller omlægge, regner instituttet forfra. Bekendtgørelsen om værdiansættelse kræver, at et nyt kontantlåns kursværdi kan holdes inden for lånegrænsen, når lånet udbetales, og værdien ansættes på ny. Er boligens værdi steget, siden du købte, kan der være plads til mere. Lægger du om i dit eget institut, må det nye lån efter § 34, stk. 5, dog udmåles med et provenu op til indfrielsesbeløbet og omkostningerne, uanset lånegrænsen.

Lånegrænserne i realkreditloven

Den lånegrænse realkreditloven sætter, afhænger af ejendomskategorien. Efter § 5 i lov om realkreditlån og realkreditobligationer, LBK nr. 1541 af 18/11/2025, gælder blandt andet:

• 80 % for ejerboliger til helårsbrug.
• 75 % for fritidshuse.
• 60 % for fritidshuse, der udlejes erhvervsmæssigt.
• 40 % for anden fast ejendom, herunder ubebyggede grunde.

Du kan højst få 80 procent realkredit, men grænsen er et loft, ikke en ret. Finans Danmarks beskrivelse af den danske realkreditmodel forklarer, at boligkøbere siden den 1. november 2015 skal lægge en udbetaling på 5 %, og at de sidste 15 % fx finansieres af kundens pengeinstitut. Finanstilsynets vejledning tager udgangspunkt i, at 5 % af købesummen er en passende egenfinansiering. Hvor meget du konkret kan låne, afhænger også af indkomst, formue og kreditvurdering.

Høj belåningsgrad og risiko

Finanstilsynets vejledning nævner, at lån over 60 % af ejendomsværdien kan anses for risikable lån med høj belåningsgrad, hvis de er variabelt forrentede med rentetilpasning oftere end hvert 5. år, eller hvis de er afdragsfri og variabelt forrentede. Ved nedsparingslån bør långiveren efter vejledningen tage udgangspunkt i en belåningsgrænse på højst 60 % af markedsværdien; se nedsparing i boligen. Flere ord finder du i ordbogen, og om selve lånet i guiden til realkreditlån.