Bidragssats: det løbende gebyr på dit realkreditlån

Renten står øverst i et lånetilbud, men på et dansk realkreditlån betaler du også bidrag, og over en lang løbetid bliver det til et stort beløb. Satsen for dit eget lån står i tilbuddet. Nedenfor kan du se, hvad satsen dækker, hvornår instituttet må ændre den, hvad fradraget er værd, og hvordan bidraget lægges sammen med lånets øvrige omkostninger.

Hvad er bidragssatsen?

Bidrag betaler du til realkreditinstituttet hver termin i hele lånets levetid, regnet som en procent af det, du skylder. Den procent er bidragssatsen. Den dækker realkreditinstituttets administration, forventede tab, afkast og opbygning af kapital. Det er altså instituttets betaling for at stille lånet til rådighed, mens renten går til dem, der har købt obligationerne bag lånet.

Fordi bidraget beregnes af restgælden, falder det i kroner, efterhånden som du afdrager. På et annuitetslån med fast ydelse falder restgælden langsomt i starten og hurtigere mod slutningen, og bidraget følger med. Afdrager du ikke, falder restgælden ikke, og så står bidraget i kroner også stille; det gælder i hele den periode, hvor lånet kører med afdragsfrihed.

Et regneeksempel med den gennemsnitlige bidragssats på husholdningers realkreditlån, som var 0,755 % i august 2026 ifølge Danmarks Nationalbank: med en restgæld på 2.000.000 kr. er bidraget 15.100 kr. om året. Er restgælden afdraget til 1.500.000 kr., er bidraget med samme sats 11.325 kr. Din egen sats kan ligge over eller under gennemsnittet.

Hvad står der om bidraget i dit lånetilbud?

God skik-reglerne for boligkredit kræver, at lånetilbuddet oplyser bidragssatsen og de omkostningskategorier, bidraget dækker. Bed om satsen for netop dit lån, med den lånetype og det lånebeløb, du søger, og sammenlign tilbud på det samme grundlag.

Satsen kan afhænge af, hvor stor en del af boligens værdi du låner, din belåningsgrad. Spørg, om bidragssatsen i dit tilbud er den samme for hele lånet, eller om den er forskellig for forskellige dele af det, og hvad der sker med satsen, hvis du senere afdrager, lægger om eller vælger en anden lånetype.

Hvornår kan bidragssatsen ændres?

Tidligst tre måneder efter, at instituttet har varslet det. Efter bekendtgørelsen om god skik for boligkredit kan ændringer af gebyrer, bidrag eller andet vederlag ikke ske uden et varsel på tre måneder eller mere, og varslet skal indeholde en begrundelse. Ændringer af bidrag skal varsles over for dig individuelt.

Får du et varsel om højere bidrag, er det et godt tidspunkt at regne på dit lån. Du kan lægge lånet om eller indfri det til kurs 100 eller ved opkøb af obligationerne, men begge dele har deres egne omkostninger. Når lånet er indfriet, stopper bidraget, fordi det kun betales, så længe lånet løber.

Fradrag for bidrag og renter

Løbende bidrag til reservefonds og administration til realkreditinstitutter er fradragsberettigede ved indkomstopgørelsen, ifølge Den juridiske vejledning. Hvor stort et fradrag realkreditlånet giver dig, afhænger altså af både renten og bidraget. Det gælder ikke et eventuelt engangsindskud til reservefonden, når lånet oprettes. Renter på realkreditlån indberettes automatisk i rubrik 41 på årsopgørelsen.

Fradraget er ikke en fast procent. For den del af din negative nettokapitalindkomst, der ikke overstiger 50.000 kr. (100.000 kr. for ægtepar), får du et nedslag i skatten på 8 % i 2026 ud over fradraget i kommune- og eventuelt kirkeskat. Med den gennemsnitlige kommuneskat for 2026 på 25,049 % giver det en værdi på ca. 33 % uden kirkeskat. Over grænsen er værdien kun din kommune- og kirkeskat. Din egen kommuneskat ligger et sted mellem 23,39 % og 26,30 % i 2026.

I eksemplet ovenfor med et bidrag på 15.100 kr. svarer det, med gennemsnitlig kommuneskat og renteudgifter under grænsen, til ca. 4.990 kr. i lavere skat. Grænsen på 50.000 kr. og regnestykket for flere lån gennemgår vi under rentefradraget.

Hvad koster et realkreditlån?

Rente, bidrag, et eventuelt kurstab, kursskæring, gebyrer og tinglysningsafgift. Bidraget er altså én af flere poster, og først summen viser, hvad lånet koster:

• Renten på obligationerne bag lånet, fast eller variabel afhængigt af lånetypen.
• Bidraget, beregnet som vist ovenfor.
• Kurstab, hvis lånet udbetales under kurs 100, så du får mindre ud, end du skylder.
• Kursskæring ved handel med obligationerne ved oprettelse, rentetilpasning og indfrielse; på F1-F5-lån er den tilbagevendende. Se ordbogens opslag om kursskæring.
• Gebyrer til instituttet og eventuelt banken for at oprette lånet.
• Tinglysningsafgift af pantet: 1.825 kr. plus 1,25 % af det pantsikrede beløb fra 1. januar 2026, med procentdelen rundet op til nærmeste 100 kr.

Sammenlign tilbud på samme lånebeløb og løbetid, og se på alle posterne i kroner, ikke kun renten i procent. Et lån med lav rente og højt bidrag kan koste mere end et lån med lidt højere rente og lavere bidrag. Bidraget kan også være forskelligt for et lån med fast rente og et lån med kort variabel rente, så bed om satsen for begge, hvis du er i tvivl om lånetypen. Lånegrænser og løbetider står under realkreditlån.

Sådan sammenligner du bidraget i to tilbud

Bidragssatsen er let at overse, fordi den står som en lille procent ved siden af renten. Regn den derfor om til kroner, før du vælger:

1. Brug samme lånebeløb: få tilbuddene på samme hovedstol, løbetid og lånetype, så satserne kan sammenlignes direkte.
2. Gang satsen med restgælden: det giver bidraget i kroner det første år. Gør det for begge tilbud.
3. Tænk over løbetiden: bidraget betales i hele lånets levetid, så en forskel på et tiendedel procentpoint vokser over mange år.
4. Læg fradraget til side: fradraget gælder begge tilbud, så det ændrer ikke, hvilket bidrag der er lavest.
5. Spørg til fremtiden: hvad sker der med satsen, hvis du afdrager ekstra, lægger om eller skifter lånetype?

Bidrag ved omlægning og i andelsboligforeninger

Lægger du lånet om, får det nye lån sin egen bidragssats. Tag bidraget med, når du regner på, om omlægningen kan betale sig. I beregneren til omlægning indtaster du restgæld, kurser, omkostninger, rente og løbetid; bidraget er ikke regnet med i ydelsen, så læg det til selv.

Bor du i andelsbolig, er det foreningen, der har lånene i ejendommen. Foreningens udgifter til renter og afdrag på lånene betales gennem din boligafgift, sammen med bl.a. administration, ejendomsskatter og vedligeholdelse. Når du køber en andel i en forening, så spørg derfor til foreningens lån og bidraget på dem.