Valuarvurdering: en uvildig vurdering af boligens værdi

Valuarvurdering er et ord, du møder i to sammenhænge: når en bank eller et realkreditinstitut skal låne penge ud med pant i en bolig, og når en andelsboligforening skal fastsætte værdien af sin ejendom. De to regelsæt bruger ikke de samme ord, og de stiller forskellige krav til, hvem der vurderer, og hvor gammel vurderingen må være.

Valuarvurdering ved realkreditlån

Bekendtgørelsen om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom, BEK nr. 807 af 31/05/2022, bruger ordene vurderingssagkyndig og værdiansættelse. Instituttet skal ansætte en rimelig kontantværdi for ejendommen (§ 1), og værdien må ikke overstige ejendommens rimelige kontante handelsværdi, uanset om ejendommen netop er handlet til et højere beløb (§ 2). Handelsværdien er det skønnede beløb, ejendommen kan handles til ved en uafhængig transaktion mellem en interesseret køber og en interesseret sælger på normale markedsvilkår.

Besigtigelse og værdiansættelse skal foretages af en vurderingssagkyndig ansat i instituttet eller af en ikke-ansat, der opfylder EU-kravene, og betalingen for vurderingerne må ikke afhænge af størrelsen af de ansatte værdier (§ 4). Det er det, der gør vurderingen uvildig i lovens forstand. Ejendommen skal besigtiges udvendigt og indvendigt før den endelige værdiansættelse (§ 5, stk. 1). Instituttet må ikke give et lånetilbud uden forbehold senere end 9 måneder efter besigtigelsen og må ikke udbetale lånet senere end 15 måneder efter (§ 5, stk. 4). Er ejendommen handlet mellem uafhængige parter mindre end 6 måneder før tilbuddet, må belåningsværdien ikke overstige kontantprisen (§ 8). Værdien bruges til at beregne, hvor meget der må lånes; se lånegrænserne for realkreditlån.

Valuarvurdering i en andelsboligforening

I andelsboligloven står ordet direkte. Efter § 5, stk. 2, litra b, kan foreningens ejendom ansættes til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme. Vurderingen måtte tidligere højst være 18 måneder gammel; siden 15. april 2024 er grænsen 42 måneder. Valuarvurderingen er altså én af flere mulige metoder for foreningen, og den påvirker den maksimale pris på andelene. Læs mere om ejerformen i guiden til andelsboliger.

Hvad en valuarvurdering ikke er

Der findes tre forskellige tal for husets værdi, og de må ikke blandes sammen. Den offentlige ejendomsvurdering er statens vurdering til brug for boligskat og kan afvige fra en faktisk handelspris. Mæglerens salgsvurdering angiver den kontantpris, ejendommen skønnes at kunne sælges til inden for en bestemt periode. Valuarens vurdering ved et lån er en forsigtig markedsværdi, der ikke må overstige det, ejendommen kan handles til. Se forskellene i guiden til hvad dit hus er værd.

Heller ikke vurderingen ved salg af en andel er en valuarvurdering. ABF beskriver den som en vurdering af forbedringer og tilpasset løsøre, foretaget af en vurderingsperson, og den handler om den enkelte andel, ikke om foreningens ejendom.

Ved salg til familie bruger Skattestyrelsen den offentlige ejendomsværdi som pejlemærke: prisen kan ligge op til 20 % over eller under, når ejendommen har fået en ny vurdering. Det er en skatteregel, ikke en valuarvurdering; se reglerne for familiehandel. Flere ord finder du i ordbogen.

Hvad koster en vurdering?

Der findes ingen officiel valuarpris. Ved et realkreditlån er vurderingen en del af lånesagen, og betalingen for den må efter BEK 807 § 4 ikke afhænge af den værdi, vurderingen ender på. Spørg om prisen, før du bestiller.