Hvad er mit hus værd? Offentlig vurdering, mæglervurdering og valuar

Til skatten bruger staten den offentlige ejendomsvurdering. Til salget laver en mægler en salgsvurdering. Til lånet sætter realkreditinstituttet sin egen værdi efter en besigtigelse. De tre tal er lavet af forskellige personer, efter forskellige regler, og de kan ligge langt fra hinanden. Ingen af dem er den rigtige pris. Den kender du først, når en køber har skrevet under.

Hvem laver de tre tal, og hvad bruges de til?

Tabellen viser, hvem der står bag hver vurdering af hus og grund, og hvilket tal du skal bruge til hvad:

Den offentlige vurdering: statens tal til skatten

Efter ejendomsvurderingslovens § 15 ansættes den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den kategori, og loven siger direkte, at vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris. Vurderingsportalen beskriver vurderingen som statens vurdering af ejendommens værdi, der først og fremmest bruges til at beregne boligskatter.

Vurderingen laves med en beregningsmodel, der automatisk bruger data om din ejendom og de ejendomme, den sammenlignes med, blandt andet bygningsdata, omgivelser og salgspriser i området. Medarbejdere ser på særlige forhold. Den består af to værdier, ejendomsværdi og grundværdi, som ikke skal lægges sammen. Ejerboliger vurderes som udgangspunkt hvert andet år.

Foreløbige vurderinger og naboens tal

For 2024, 2025 og 2026 beregnes boligskatten i første omgang ud fra en foreløbig vurdering, og skatten reguleres automatisk, når den endelige vurdering kommer. 2024-vurderingen er en indeksering af 2022-vurderingen, justeret for prisudviklingen fra 2022 til 2024. Det betyder, at tallet på din skattebillet kan være fremskrevet og ikke et nyt kig på netop dit hus. Vurderinger fra vurderingstermin 2020 og frem offentliggøres på Vurderingsportalen senest 2 måneder efter, at ejeren har fået dem, så du kan også se, hvordan staten har vurderet sammenlignelige huse i nærheden.

Brug den offentlige vurdering til at forstå din skat, ikke til at sætte en salgspris. Boligskatten beregnes desuden af vurderingen minus 20 %, som et forsigtighedsprincip, og det er en skatteregel, ikke et udtryk for markedsværdien. Opbygningen af ejendomsvurderingen, og hvordan den påvirker skatten, har sin egen side. Er du uenig i den, er reglerne samlet i artiklen om klage over vurderingen.

Mæglerens salgsvurdering: et skøn med pligter

Når en mægler værdiansætter din bolig med henblik på salg, skal mægleren efter lov om formidling af fast ejendom angive, hvilken kontantpris boligen skønnes at kunne sælges til inden for en bestemt periode. Mægleren skal tage hensyn til markedsforholdene, beliggenheden, indretningen og bygningernes alder og stand. Siden 1. januar 2024 skal mægleren give dig skriftlig besked, hvis vurderingen er lavet uden fysisk besigtigelse.

Vurderingen er altså ikke bare en mening. Har du i god tro handlet i tillid til en værdiansættelse, der afviger væsentligt fra en korrekt værdiansættelse, har du krav på en rimelig godtgørelse af forskellen. Mægleren skal også rådgive dig om behov og mulighed for en byggeteknisk gennemgang, fordi husets stand trækker prisen.

Vurderingen hænger sammen med dit salgsbudget. Sætter I udbudsprisen ned undervejs, skal mægleren straks lave et nyt salgsbudget, så du kan se, hvad den lavere pris betyder for det beløb, du står tilbage med.

Den gratis salgsvurdering

En gratis vurdering af hus og grund fra en mægler er ikke en aftale om salg. Spørg før mødet, om vurderingen koster noget, og om mægleren kommer ud og ser boligen. Du er ikke bundet til at sælge gennem mægleren, før du har underskrevet en formidlingsaftale, for den skal være skriftlig og underskrevet af begge parter. Hvad aftalen binder dig til, forklarer artiklen om ejendomsmæglerens formidlingsaftale.

Realkreditinstituttets værdi: kan ikke ligge over markedet

Når du låner med pant i huset, sætter realkreditinstituttet sin egen værdi efter bekendtgørelsen om værdiansættelse af pant. Den værdi må ikke overstige ejendommens rimelige kontante handelsværdi, markedsværdien, heller ikke selv om huset netop er handlet til et højere beløb. Markedsværdien er defineret som prisen ved et salg mellem velinformerede, villige parter på normale markedsvilkår.

• Hvem vurderer: en vurderingssagkyndig ansat i instituttet eller en ekstern, der opfylder EU's krav.
• Besigtigelse: ejendommen skal være set både udvendigt og indvendigt før den endelige værdiansættelse, med få undtagelser som lån med fuld offentlig garanti og visse omlægninger i samme institut.
• Tidsfrister: instituttet må ikke give et lånetilbud uden forbehold for værdiansættelsen senere end 9 måneder efter besigtigelsen og må ikke udbetale lånet senere end 15 måneder efter.
• Løbende overvågning: til at følge værdien bagefter må instituttet bruge en statistisk model, som Finanstilsynet har godkendt.

Ordet valuarvurdering bruges i daglig tale om den slags vurdering, men bekendtgørelsen taler om vurderingssagkyndige og værdiansættelse. I andelsboligloven er valuarvurdering en af fire metoder, en forening kan bruge til at værdiansætte sin ejendom, og den må højst være 42 måneder gammel. Derefter følger opbygningen af lånet med pant gennem et realkreditinstitut.

Hvad kan et automatisk tal på nettet?

En boligvurdering online er en statistisk beregning ud fra data om boligen og handler i området. Det minder om det, Vurderingsstyrelsen og realkreditinstitutternes overvågningsmodeller gør, men ingen af de regler, der gælder for mægleren og instituttet, gælder for et tal på en hjemmeside. Modellen har ikke set dit køkken, dit tag eller din kælder. Brug et automatisk tal som et første pejlemærke og ikke som grundlag for en udbudspris eller et bud. Ligger mæglerens vurdering langt fra tallet, så spørg, hvilke forhold ved dit hus forklarer forskellen.

Loven skelner selv mellem skøn med og uden besigtigelse. En mægler skal oplyse skriftligt, når en værdiansættelse er lavet uden at se ejendommen, og en rådgiver, der giver en køber et uforpligtende prisoverslag uden besigtigelse, skal udtrykkeligt sige, at det ikke er en værdiansættelse.

Hvad er min bolig værd, hvis det ikke er et hus?

Er boligen en ejerlejlighed, gælder de samme tre spor: offentlig vurdering til skat, mæglerens salgsvurdering og instituttets værdi til lån. En andelsbolig er anderledes, fordi prisen er reguleret af andelsboligloven og foreningens værdiansættelse. Her er spørgsmålet ikke, hvad markedet vil betale, men hvad andelen lovligt må sælges for; se artiklen om andelsboligens prisregler.

Der er også situationer, hvor værdien bliver et juridisk spørgsmål. Sælger du til familie, bruger skattemyndighederne en hjælperegel om, hvor langt prisen må ligge fra den offentlige vurdering; læs om det i artiklen om handel mellem forældre og børn. Skal et hus sælges fra et dødsbo, er det arvingerne eller bobestyreren, der beslutter prisen, som beskrevet i artiklen om salg af hus i dødsbo. Skal huset deles ved et brud, kan I bruge de samme tre vurderinger som udgangspunkt for at blive enige; se hus og bodeling ved skilsmisse.

Hvad trækker værdien op eller ned?

De forhold, mægleren efter loven skal tage hensyn til, er også dem, du selv kan bruge som tjekliste: markedet lige nu, beliggenheden, indretningen og bygningernes alder og stand. Markedet og beliggenheden kan du ikke ændre. Standen kan du dokumentere. Et hus med kendte skader, som står beskrevet i en tilstandsrapport, kan en køber prissætte, mens ukendte forhold gør køberne forsigtige. Indretningen kan du vise tydeligt, fx med korrekte arealer i BBR, fordi både salgsopstillingen og den offentlige vurdering bygger på de registrerede arealer.

Husk også, at det, du får ud af et salg, ikke er salgsprisen. Mægleren skal lave et salgsbudget, der viser provenuet efter gæld, salær og udgifter, og et realkreditlån skal som regel indfries ved salget. Hvordan indfrielsen virker, står i artiklen om indfrielse af lån ved salg.

Sådan får du det mest retvisende billede

Den nyttigste forberedelse er at kende dit hus, før andre vurderer det. Tjek, at oplysningerne i BBR er rigtige, for de indgår både i den offentlige vurdering og i salgsopstillingen; se artiklen om BBR. Få gerne lavet en tilstandsrapport, før du sætter pris, så du kender de skader, en køber vil se; se hvad tilstandsrapporten viser.

Vil du beregne din friværdi ud fra husets værdi og din gæld, hører det hjemme på hvormegetkanjeglaane.dk, en side om lån og låneevne, som udgives af samme udgiver som boligsektionen.dk, Seofy ApS. Skal du selv købe, kan du regne de faste afgifter ved handlen i beregneren for købsomkostninger.