Salgsopstilling: hvad den skal indeholde, og hvad du skal tjekke som køber

Salgsopstillingen er det dokument, du får udleveret eller downloader, når du interesserer dig for en bolig til salg gennem en mægler. Efter lov om formidling af fast ejendom skal mægleren lave en specificeret salgsopstilling straks efter, at formidlingsaftalen er indgået, og den skal indeholde en udførlig beskrivelse af ejendommen, oplysning om ejerudgifterne og navnet på den ansvarlige mægler. Hvad den mindst skal indeholde, står i bekendtgørelsen om formidling ved salg af fast ejendom. Den liste kan du bruge som tjekliste, når du læser.

Hvad er en salgsopstilling, og hvem laver den?

Det er mæglerens samlede beskrivelse af boligen til en køber, med de oplysninger, der er nødvendige for en købsbeslutning. Den hører til de ydelser, mægleren skal levere sammen med værdiansættelse, salgsbudget og udkast til købsaftale. Den er ikke en valuarvurdering og heller ikke en tilstandsrapport. Prisen i den er den kontantpris, mægleren og sælger har aftalt at udbyde til.

De faste punkter i salgsopstillingen

Bekendtgørelsens § 6 opregner, hvad salgsopstillingen mindst skal oplyse ud over lovens krav. De vigtigste for dig som køber:

1. Den skønnede kontantpris, altså udbudsprisen.
2. Den månedlige og årlige ejerudgift.
3. Forbrugsafhængige forhold, fx beregnet eller faktisk varmeforbrug.
4. Seneste ejendoms- og grundværdi fra den offentlige vurdering, med årstal for vurderingen.
5. Grund-, bygnings- og boligareal efter BBR og eventuelt fordelingstal.
6. Matrikelnummer, beliggenhed og nuværende benyttelse.
7. Forsikringsforhold, herunder om boligen ikke er forsikret mod svamp og insekter.
8. Byrder og gæld, som du skal overtage uden for købesummen.
9. Større istandsættelser, som en generalforsamling har besluttet, og hvordan de finansieres.
10. Energimærket, når sælger har pligt til energimærkning; se skalaen fra A til G.
11. Særlige eller væsentlige begrænsninger fra lokalplan, andre planbestemmelser og servitutter.
12. Kortlagt forurening eller lettere forurenet jord.
13. At der vil være udgifter ved handlen, fx egne rådgivere, tinglysning af skøde og pant og finansiering.

Ved en ejerlejlighed er arealoplysningen begrænset til lejlighedens samlede boligareal efter BBR og det tinglyste areal, og ejerforeningens byrder og gæld kan oplyses ved henvisning til foreningens dokumenter. Læs derfor også vedtægter og regnskab, som beskrevet i artiklen om ejerforeningen.

Køber du en bolig, der endnu ikke er bygget færdig, et såkaldt projektsalg, skal salgsopstillingen også oplyse, hvordan projektudbyderen hæfter for fejl og mangler, hvilken forsikring og garanti der er stillet, herunder 1-års- og eventuel 5-årsgennemgang, og hvornår byggeriet forventes færdigt og klar til indflytning. Er salget betinget af, at du overtager sælgers lån, skal den årlige og månedlige brutto- og nettoydelse på lånet stå der.

Ejerudgiften: hvad tallet dækker, og hvad det ikke dækker

Ejerudgiften det første år skal specificeres. Den omfatter den aktuelle ejendomsværdiskat, grundskyld og ejendomsforsikring, de udgifter du er forpligtet til som ejer, og ydelsen på gæld, du overtager uden for købesummen. Fællesudgifter til en ejerforening indgår, efter at forbrugsafhængige udgifter er trukket fra.

To detaljer er vigtige. Ejendomsværdiskatten skal angives med normal størrelse uden hensyn til nedslag for særlige grupper og rabatordningen, og grundskylden skal på samme måde angives uden rabat. Din egen skat kan derfor blive en anden; læs om reglerne i artiklerne om sådan beregnes ejendomsværdiskatten og grundskylden til kommunen. Udgifter til energi, vand, lovpligtige eftersyn og løbende vedligeholdelse er ikke med i ejerudgiften, og det skal salgsopstillingen sige, medmindre mægleren har taget dem med.

Har mægleren regnet ejerudgiften forkert, og har du i god tro handlet i tillid til tallet, har du efter loven krav på en rimelig godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og den korrekte beregning.

Varme, finansiering og vurdering: tre tal du selv skal tjekke

Varmeforbruget

Skal boligen energimærkes, skal salgsopstillingen vise det årlige beregnede varmeforbrug fra energimærkningen: udgiften, mængden, året for beregningen og varmekilden. Er varmekilden en anden end den i mærket, oplyses sælgers faktiske forbrug i stedet. Det skal tydeligt fremgå, om tallet kommer fra mærket, fra sælgers forbrug eller er anslået. Hvad mærket bygger på, forklarer artiklen om energimærket.

Brutto- og nettoudgift

Mægleren må ikke lave finansieringsforslag til dig, men må beregne brutto- og nettoudgift ud fra et standardforslag med faste forudsætninger. Salgsopstillingen skal så oplyse kursdatoerne og sige, at standardfinansieringen i visse tilfælde ikke kan opnås. Din egen finansiering kan se helt anderledes ud.

Den offentlige vurdering

Vurderingen står med årstal, men den er statens vurdering til brug for boligskat og kan afvige fra en faktisk handelspris. Sammenlign den ikke direkte med udbudsprisen. Forskellen mellem vurdering, salgsvurdering og bankens værdi gennemgår artiklen om tre måder at vurdere et hus på, og den offentlige ejendomsvurdering har sin egen side.

Liggetid og prisforhandling

Liggetid er den tid, en bolig har været til salg. Den står ikke på listen over, hvad en salgsopstilling skal indeholde, så du må finde den andre steder, fx ved at spørge mægleren, hvornår boligen kom til salg, og om udbudsprisen er ændret. Når udbudsprisen ændres, skal mægleren lave et nyt salgsbudget til sælger, så en prisændring er et faktum, mægleren kender.

En prisforhandling bygger på det, du kan dokumentere. Brug salgsopstillingen som udgangspunkt: punkter i tilstandsrapporten, der skal udbedres, en ejerudgift, der er højere end forventet, eller en servitut, der begrænser, hvad du kan bygge. Mægleren skal straks orientere sælger om ethvert købstilbud, også et lavt. Husk, at mægleren repræsenterer sælger, og at du kan få egen rådgiver; se hvad en køberrådgiver laver.

Sådan læser du salgsopstillingen sammen med tilstandsrapporten

En salgsopstilling beskriver boligen, men gennemgår ikke bygningen. Det gør tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, og først når du har dem sammen med tilbuddet på ejerskifteforsikring, ved du, hvad sælger hæfter for. Mægleren skal holde rapporterne adskilt fra et eventuelt tillæg og gøre klart, at tillægget ikke er en del af huseftersynsordningen. Læs om rapportens tegn og karakterer i guiden til tilstandsrapporten, og tjek servitutter på ejendommens blad, som beskrevet i artiklen om servitutter på ejendommen.

Til sidst: salgsopstillingen nævner, at handlen koster ud over prisen. Afgiften for at tinglyse skøde og pant kan du regne ud i beregneren for købsomkostninger, før du byder. Mæglerens rolle, og hvad mægleren må, hører under at vælge ejendomsmægler.