Hvad er en servitut? En tinglyst rettighed eller pligt på en ejendom
En begrænset rettighed over en fast ejendom, fx en færdselsret, jagtret eller forkøbsret, som tinglyses på ejendommen og forpligter også senere ejere. Tinglysningsloven bruger ordet, men definerer det ikke.
ServitutEn begrænset rettighed over en fast ejendom, fx en færdselsret, jagtret eller forkøbsret, som tinglyses på ejendommen og forpligter også senere ejere. Tinglysningsloven bruger ordet, men definerer det ikke.
Hvad er en servitut, og hvem binder den?
En servitut er en rettighed eller en pligt, der hviler på selve ejendommen og ikke på den, der ejer den lige nu. Den kan give naboen ret til at køre over din grund, forbyde dig at bygge over en vis højde eller give nogen ret til at købe ejendommen først. Tinglysningsloven, LBK nr. 285 af 31/01/2026, taler om en tjenende ejendom, som servitutten hviler på, og en herskende ejendom, hvis ejer har retten. Efter lovens § 10, stk. 5, skal den herskende ejendom angives, når en ny servitut tinglyses.
Hvad en servitut kan indeholde
Tinglysningsretten skriver, at forskellige begrænsede rettigheder over fast ejendom, fx færdselsret, jagtret, aftægtsret og forkøbsret, tinglyses som servitut. En aftale kan efter retten tinglyses som servitut, hvis den stifter, ændrer eller ophæver en ret over ejendommen, som forpligter ejendommen ud over den nuværende ejers ejertid. En aftale om, at andre skal have del i provenuet, når ejeren sælger, kan derfor ikke tinglyses som servitut.
For dig som køber betyder servitutten noget, fordi den følger ejendommen og binder dig som ny ejer. Rettigheder over fast ejendom skal efter tinglysningslovens § 1 tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. En tinglyst servitut står på ejendomsbladet i tingbogen; læs om processen i hvad tinglysning er.
- Privatretlige servitutter er rettigheder, som privatpersoner har tinglyst over ejendommen, fx en vejret til naboen.
- Offentligretlige servitutter er tinglyst af en myndighed, fx en fredning af bygninger. De kan gælde uden tinglysning, men tinglyses for at informere.
En byggeservitut er den gængse betegnelse for en servitut, der regulerer bebyggelse, fx højde, placering eller materialer. Handler en privatretlig servitut om forhold, der kan reguleres i en lokalplan, skal kommunen efter Tinglysningsretten tiltræde den, jf. planlovens § 42. Lokalplaner tinglyses ikke længere; siden den 8. september 2009 står de på Plandata.dk. Se forskellen i guiden til lokalplan.
Hvem kan ændre eller aflyse en servitut?
De fleste servitutter skal efter Tinglysningsretten angive en eller flere påtaleberettigede, og det er dem, der skal godkende ændringer, respektpåtegninger og aflysning. Findes der en herskende ejendom, skal dens ejer også give sit samtykke. Panthaverne i den herskende ejendom skal derimod ikke spørges, medmindre de har ladet tinglyse en særlig erklæring om det (tinglysningslovens § 11). Er en servitut tidsbegrænset, kan den ikke forlænges ved påtegning; der skal tinglyses en ny. Tinglysning af en servitut koster en fast afgift på 1.850 kr. efter tinglysningsafgiftsloven § 7 (pr. 20.10.2026). Sådan finder og gennemgår du servitutterne på din ejendom; flere ord står i ordbogen.
- Eksempel
- Naboen har en tinglyst vejret over din indkørsel: han må køre over grunden, og retten gælder også, når du sælger huset.
- Eksempel
- En deklaration fra 1960'erne forbyder bebyggelse over én etage: står den tinglyst på ejendomsbladet, gælder den også for dig som ny ejer. Tjek også, hvad lokalplanen siger.
- Eksempel
- En aftale om, at sælgeren skal have del i en fremtidig salgsgevinst, kan ikke tinglyses som servitut, fordi den ikke forpligter ejendommen.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er en servitut i almindelige ord?
En rettighed eller pligt, der hviler på en ejendom og følger den, når den skifter ejer. Typiske eksempler er en vejret til naboen, en jagtret, en forkøbsret eller en begrænsning af, hvad der må bygges. Den tinglyses i tingbogen, så alle kan se den.
Kan en servitut om vejret aflyses, hvis vejen ikke bruges?
Ikke bare fordi den ikke bruges. En aflysning skal godkendes af den påtaleberettigede, som er angivet i servitutten, og efter tinglysningslovens § 11 kræver udslettelse eller forandring af retten samtykke fra ejeren af den herskende ejendom, typisk naboen, der har vejretten.
Gælder en servitut, selv om jeg ikke kendte den, da jeg købte?
En tinglyst servitut gælder over for dig som køber, fordi tinglysning giver retten gyldighed mod aftaler om ejendommen. Læs derfor servitutterne på ejendomsbladet før købet. Er der forhold i strid med en servitut, kan køber efter forbrugerbeskyttelsesloven § 2, stk. 5, gøre dem gældende, selv om der er tilstandsrapport.
Hvad er en byggeservitut?
Den gængse betegnelse for en servitut, der regulerer bebyggelsen, fx højde, placering eller materialer. Handler en privatretlig servitut om noget, en lokalplan kan regulere, skal kommunen tiltræde den efter planlovens § 42. Lokalplanen selv står på Plandata.dk, ikke i tingbogen.
Hvad er en herskende og en tjenende ejendom?
Den tjenende ejendom er den, servitutten hviler på. Den herskende ejendom er den, hvis ejer har retten, fx naboens grund, der har vejret over din. Tinglysningsloven kræver, at den herskende ejendom angives, når en ny servitut tinglyses.
Kilde
- Tinglysningsretten (Danmarks Domstole): Servitutter
- Tinglysningsloven, LBK nr. 285 af 31/01/2026 (§§ 1, 10 og 11)
- Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, LBK nr. 1123 af 22/09/2015 (§ 2, stk. 5)
- Tinglysningsafgiftsloven (§ 7, fast afgift for andre tinglysninger)
- tinglysning.dk
- domstol.dk
— læst 20. oktober 2026