Familiehandel: køb og salg af bolig mellem familiemedlemmer

En familiehandel er et salg af bolig mellem nærtstående, typisk fra forældre til børn. Det særlige er prisen. Mellem fremmede er prisen det, køber og sælger bliver enige om. Mellem familiemedlemmer kan en lav pris i virkeligheden være en gave, og derfor har skattemyndighederne en hjælperegel for, hvor prisen kan ligge. Reglen står i værdiansættelsescirkulæret fra 1982 og er beskrevet i Skattestyrelsens juridiske vejledning, afsnit C.A.6.2.5. Ud over prisen skal I have styr på tinglysningsafgiften og de samme papirer som ved enhver anden bolighandel, uanset om det er et hus eller en lejlighed.

Hvem tæller som familie?

Den juridiske vejledning nævner, at nærtstående ved gaveoverdragelser blandt andet er ægtefælle, forældre og bedsteforældre samt børn og børnebørn, og at stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med ægte slægtskab. Hjælpereglen er en regel til værdiansættelse af ejendomme i dødsboer og ved gaveafgiftsberegning. Handler du med andre interesseforbundne parter, hvor cirkulæret ikke gælder, lægger skattemyndighederne efter vejledningen som udgangspunkt vægt på den senest offentliggjorte vurdering, men er ikke bundet af den, hvis den ikke giver et retvisende billede af handelsværdien.

Fra 15 %- til 20 %-reglen

Den oprindelige hjælperegel er 15 %-reglen. Efter cirkulærets punkt 6 kan en ejendom værdiansættes til den senest bekendtgjorte vurdering plus eller minus 15 %. Reglen er ændret ved cirkulære nr. 9792 af 27. september 2021, i kraft 15. oktober 2021, til en 20 %-regel for overdragelser, hvor ejeren på overdragelsestidspunktet har fået en ny offentlig ejendomsvurdering med vurderingstermin 1. januar 2020.

Ligger prisen inden for rammen, er udgangspunktet, at skattemyndighederne accepterer den. Ligger prisen under rammen, dækker hjælpereglen den ikke, og I bør regne med, at forskellen op til handelsværdien kan blive vurderet som en gave fra sælger til køber. Hvor meget afgift en sådan gave udløser, afhænger af reglerne om gaveafgift og afgiftsfrit beløb i boafgiftsloven.

Særlige omstændigheder: når reglen ikke holder

Højesteret har fastslået, at skattemyndighederne ikke er bundet af hjælpereglen, hvis der foreligger særlige omstændigheder, og at det også gælder gaveoverdragelser. Skattestyrelsens styresignal SKM2025.243.SKTST beskriver, hvornår det er tilfældet. Tre forhold skal indgå i en samlet vurdering:

1. Ét eller flere holdepunkter for, at vurderingen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi. Styresignalet giver selv eksempler på, hvad der kan være et holdepunkt.
2. Den tidsmæssige sammenhæng mellem holdepunktet og overdragelsen.
3. Hvor stor forskel der er mellem den offentlige vurdering og den handelsværdi, holdepunktet peger på.

Den almindelige prisudvikling er ikke i sig selv en særlig omstændighed, fordi det er det offentlige, der bærer risikoen for, at vurderingerne ikke er rigtige. Listen over holdepunkter er efter vejledningen ikke udtømmende. Er der særlige omstændigheder, kan en overdragelse efter reglen føre til gavebeskatning af forskellen mellem prisen og handelsværdien.

Den juridiske vejledning nævner desuden, at parterne ved en gave kan vælge at sætte værdien af fast ejendom til ejendomsværdien efter ejendomsvurderingslovens § 11, når ejeren har fået en vurdering pr. 1. marts 2021 eller senere, og henviser til lov nr. 562 af 27. maj 2025. Få en rådgiver til at vurdere, hvilken regel der passer til jeres handel.

Hvad koster tinglysningen?

En familieoverdragelse af fast ejendom kræver et skøde, der tinglyses, og afgiften følger tinglysningsafgiftsloven. Den almindelige afgift for et skøde er 1.850 kr. plus 0,6 % af ejerskiftesummen. Ved en familiehandel er boligen ikke solgt i almindelig fri handel, og derfor skal der følge en erklæring med anmeldelsen. Loven sætter samtidig en bund: ligger prisen under 80 % af boligens seneste ejendomsværdi, er det 80 % af den værdi, procentafgiften regnes af. Er værdien fastsat efter ejendomsvurderingslovens §§ 87-88, er grænsen 85 %. En lav pris giver altså ikke en lavere afgift end afgiften af 80 %.

Regn afgiften for din handel i beregneren for købsomkostninger, og se reglerne samlet i artiklen om tinglysningsafgift. Selve skødet er beskrevet i artiklen om skøde og tinglysning.

Papirerne, når børnene køber

Sælger I huset til jeres børn, er det juridisk et almindeligt boligkøb, og de samme regler gælder. Det er nemt at springe trin over, fordi man kender hinanden, men papirerne beskytter begge parter, også mod uenighed senere.

• Købsaftale. Skriv pris, overtagelsesdag, betaling og forbehold ned. Køber du boligen til at bo i, har du efter loven fortrydelsesret i 6 hverdage mod at betale 1 % af købesummen; se artiklen om købsaftalen.
• Huseftersyn. Huseftersynsordningen kan også bruges ved salg til familie. Med en tilstandsrapport fra en bygningssagkyndig, elinstallationsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring kan sælger blive fri for ansvaret for skjulte fysiske fejl; se reglerne for huseftersyn.
• Energimærke. Overdragelse ved gave regnes efter energimærkningsloven ikke som salg. Et salg til børnene er derimod et salg, og så gælder kravet om energimærke; se energimærket.
• Vurderingen. Tjek, hvilken vurdering ejendommen har, og om den er ny eller gammel, fordi det afgør, om rammen er 15 eller 20 %. Får I lavet en valuarvurdering, så vær opmærksom på, at den kan pege på en anden værdi end den offentlige vurdering. Hvad vurderingen er, forklarer artiklen om ejendomsvurderingen.

Hele forløbet for køberen, fra budget til overtagelse, står i køb af bolig trin for trin. Skal en bolig overgå til arvinger efter et dødsfald, er det dødsboets regler, der gælder; se salg af hus i dødsbo.

Når en del af prisen er en gave

En gave kan være hel eller delvis. Ved en hel gave betaler barnet intet; ved en delvis gave betaler barnet en pris, og resten er gave. I begge tilfælde er udgangspunktet efter boafgiftsloven, at gavens værdi er handelsværdien på det tidspunkt, gaven modtages, og værdiansættelsen er bindende for både giver og modtager. Hjælpereglen om 15 eller 20 % er det, der i praksis gør det muligt at sætte værdien ud fra den offentlige vurdering. Få en rådgiver til at regne på afgiften, før I aftaler prisen, og husk, at overdragelsen stadig skal tinglyses.