Bopælspligt: hvornår du skal bo i den bolig, du køber

To slags købere møder ordet: den, der køber en helårsbolig i en kommune med regler om ledige boliger, og den, der køber en landbrugsejendom. I det første tilfælde skal boligen bruges til beboelse, men ikke nødvendigvis af dig. I det andet skal der tages fast bopæl på ejendommen i 10 år, enten af dig selv eller af en lejer. Ingen af pligterne gælder overalt, og det er det vigtigste at vide. Reglerne står i lov om boligforhold (LOV nr. 342 af 22/03/2022), i planloven for sommerhuse og i landbrugsloven.

Hvad betyder bopælspligt?

I lov om boligforhold er bopælspligt ikke et krav om, at netop du skal bo i boligen. Kravet er, at en helårsbolig bliver brugt til helårsbeboelse. Ejeren af en bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig, skal sørge for, at den tages i brug til helårsbeboelse. Bliver en bolig, der hidtil har været brugt til helårsbeboelse, ledig, skal ejeren sørge for, at den fortsat bruges til beboelse. En bolig er ledig, når den ikke er udlejet og ikke bruges til beboelse.

Du kan altså opfylde pligten ved at bo der selv eller ved at leje boligen ud. I landbruget er kravet strengere: der skal tages fast bopæl på ejendommen inden en frist, som beskrevet nedenfor.

Reglerne gælder for boliger med køkken og afløb, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger, eller som er eller har været brugt til helårsbeboelse i de kommuner, hvor kapitlet gælder.

Hvilke kommuner har bopælspligt?

Lovens kapitel om benyttelse af boliger gælder i regulerede kommuner, sådan som de er defineret i § 4 i lov om leje. I kommuner, der ikke er regulerede, kan kommunalbestyrelsen under hensyn til boligforholdene beslutte, at enkelte eller alle reglerne skal gælde. En sådan beslutning kan højst træffes for 4 år ad gangen og skal bekendtgøres i Statstidende og på den måde, der er sædvanlig i kommunen. Ophører en kommune med at være reguleret, holder reglerne op med at gælde efter 1 år, medmindre kommunen har besluttet andet.

Uden for de regulerede kommuner er bopælspligten altså en lokal beslutning, og den kan være tidsbegrænset. Svaret for en bestemt adresse får du derfor kun hos kommunen: spørg kommunen, om den håndhæver bopælspligt på adressen, om reglerne i lov om boligforhold kapitel 1 gælder, og om der er truffet en beslutning efter § 1, stk. 2.

Når boligen står tom: anmeldelse og anvisning

Pligten mærkes først for alvor, den dag boligen ikke længere er beboet:

• 6 uger. Har en bolig været ledig i mere end 6 uger, skal ejeren anmelde det til kommunalbestyrelsen.
• Anvisning. Efter fristen kan kommunen anvise en boligsøgende, som ejeren straks har pligt til at leje boligen ud til, og kommunen kan lade den boligsøgende indsætte ved fogeden.
• Ekstra frist. Kan ejeren dokumentere en aftale om senere overdragelse af brugsretten, eller at boligen midlertidigt er ubeboelig på grund af ombygning, kan kommunen give en længere frist.
• Undtagelse ved salg. Reglerne om anvisning og indsættelse gælder ikke for ejere og andelshavere, der er flyttet og trods forsøg ikke har kunnet sælge, og heller ikke for dem, der har sat en bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig, til salg.

Undlader du at anmelde en ledig bolig, eller anmelder du for sent, kan du straffes med bøde. Kommunen fører tilsyn og kan samkøre CPR, BBR og ejendomsregistret for at se, om reglerne overholdes. Ved begrundet mistanke kan den hente forbrugsoplysninger fra forsyningsselskaberne for mindst 1 måned og opsøge husstanden, men kun til døren. Sørg derfor for, at BBR-oplysningerne om boligen er rigtige, og at en lejer er tilmeldt folkeregistret på adressen, hvis du lejer boligen ud.

Helårshus som sommerbolig, og to boliger i samme kommune

Et helårshus må ikke uden videre bruges som sommerhus. En bolig, der inden for de sidste 5 år har været brugt til helårsbeboelse, må ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke tages i brug til sommerbeboelse eller lignende midlertidig brug, der hindrer helårsbeboelse. Kommunen skal svare senest 6 uger efter, at den har modtaget ansøgningen og den dokumentation, den har bedt om. Er boligen ledig, kan kommunen kun nægte, hvis helårsbeboelse er påkrævet af hensyn til boligsøgende i kommunen. Får du afslag, kan du bede kommunen anvise en lejer; anviser den ikke inden 6 uger, anses samtykket for givet.

Samtykke er ikke nødvendigt, hvis kommunen har givet tilladelse efter planlovens § 41 a, der lader en helårsbolig blive brugt til fritidsformål og senere igen til helårsbolig. Udlejning efter lov om udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsformål kræver heller ikke samtykke.

Lov om boligforhold forbyder også, at personer i samme husstand bruger mere end én bolig i samme kommune uden kommunens samtykke. Kommunerne i Region Hovedstaden, undtagen Bornholm, samt Greve, Køge, Lejre, Roskilde, Solrød og Stevns regnes her som én kommune. At nedlægge en bolig, lægge boliger sammen eller tage en bolig i brug til andet end beboelse kræver også samtykke.

Sommerhuset om vinteren, og pensionistreglen

Sommerhuse har den omvendte regel. Planloven siger, at en bolig i et sommerhusområde bortset fra kortvarige ferieophold ikke må bruges til overnatning fra 1. november til udgangen af februar, medmindre boligen allerede blev brugt til helårsbeboelse, da området blev udlagt, og retten ikke senere er bortfaldet. Kommunen kan i særlige tilfælde dispensere, men en dispensation bortfalder ved ejerskifte.

Pensionister har en særlig ret. En pensionist, der ejer en bolig i et sommerhusområde, har efter planlovens § 41 en personlig ret til at bruge den til helårsbeboelse, når pensionisten har ejet ejendommen i 1 år. Pensionist betyder her bl.a. en person med ret til folkepension, en førtidspensionist, en efterlønsmodtager, en modtager af fleksydelse og en person på 60 år eller derover, der får pension. Ægtefælle, samlever eller nært beslægtede kan bo der sammen med pensionisten og fortsætte efter dødsfald, men retten bortfalder ved fraflytning.

Hvor er der ingen pligt?

En lejlighed uden bopælspligt ligger i en kommune, hvor lovens kapitel 1 ikke gælder, altså en kommune, der hverken er reguleret eller har besluttet at indføre reglerne. Her kan du som ejer lade boligen stå tom uden at anmelde det. Det gælder for både huse og lejligheder; ejerformen er ikke afgørende. Andre regler kan stadig begrænse brugen, fx en lokalplan, en ejerforenings vedtægter eller en andelsboligforenings regler. Se ejerlejligheden og ejerforeningens regler og andelsboligen som ejerform.

En kolonihave er det modsatte tilfælde: her har du forbud mod at bo hele året og skal have fast bopæl et andet sted. Se kolonihavens regler for overnatning.

Bopælspligt på landbrugsejendomme: 10 år

Køber du en landbrugsejendom, gælder landbrugsloven. Pligten til fast bopæl skal opfyldes af erhververen i 10 år (8 år, hvis bindende købsaftale blev indgået før 1. april 2010), og ved køb i fri handel skal pligten opfyldes inden 6 måneder efter erhvervelsen. Landbrugsstyrelsens vejledning skriver, at bopælspligten er den eneste betingelse for at købe en landbrugsejendom i fri handel.

Til forskel fra reglen om helårsboliger er det her et krav om fast bopæl: der skal reelt bo og overnatte nogen på ejendommen, og bopælen skal være hovedbopæl i skattemæssig forstand. Pligten kan dog opfyldes af en anden person end køberen, fx en lejer. Tiden begynder først at løbe den dag, du eller lejeren flytter ind, og ved hvert ejerskifte starter en ny periode på 10 år. Reglerne, og hvordan landbrugspligt ophæves, er gennemgået i artiklen om landbrugspligt og køb af landejendom.

Før du køber: sådan undersøger du pligten

• Spørg kommunen, om lov om boligforhold kapitel 1 gælder for adressen, og om der er truffet beslutning efter § 1, stk. 2.
• Læs lokalplanen: er boligen fastlagt til helårsbolig, eller ligger den i et sommerhusområde?
• Har du brug for at lade boligen stå tom en periode, fx ved ombygning, så tal med kommunen på forhånd, og få en eventuel længere frist bekræftet skriftligt, så du kan dokumentere den senere.
• Køber du en landejendom, så tjek matrikelregistret for landbrugspligt.
• Få pligten med i købsaftalen og dine forbehold, hvis den har betydning for dine planer.
• Skal boligen belånes, vil långiveren vurdere den; se valuarvurdering, den sagkyndige vurdering af værdien.

Bygger du nyt, er boligens status som helårsbolig eller fritidsbolig fastlagt i planlægningen allerede før byggeriet; se guiden til nybyggeri fra grund til indflytning.

Lov om boligforhold er fra 2022, og kommunernes beslutninger skifter. Få derfor kommunens svar på skrift, hvis det er afgørende for dit køb.