Hvad koster en boligadvokat, og hvad får du for pengene?

Når du køber bolig, er mægleren som regel sælgers mand. Forbrug.dk skriver, at en ejendomsmægler kun må repræsentere den ene part i en bolighandel, og at det typisk er sælger. Som køber kan du derfor vælge en advokat til boligkøb, der alene varetager dine interesser. Hvad det koster, har ikke et fast svar, for der findes ingen takst i loven. Det, der findes, er regler om, hvad advokaten skal fortælle dig om prisen, og hvor du kan klage, hvis du er uenig i regningen.

Hvad gør tilbuddene forskellige?

Salæret er en aftale mellem dig og advokaten, og ingen myndighed fastsætter et prisniveau. Forskellen på to tilbud ligger typisk i fem ting:

• Hvor meget af handlen advokaten tager. Kun gennemgang af købsaftalen, eller hele forløbet frem til skøde, refusion og frigivelse af pengene.
• Fast pris eller timepris. En fast pris giver dig et loft; ved timepris skal du kende timesatsen og et overslag.
• Boligtypen. En andelsbolig, en ejerlejlighed, et hus med mange servitutter og et nybyggeri giver forskellige mængder papir.
• Forhandling. Skal advokaten forhandle pris og vilkår med sælger og mægler, eller er handlen allerede på plads?
• Ekstraarbejde. Fx tvister om mangler, ekstra forbehold eller en handel, der trækker ud.

Sammenlign derfor indholdet og ikke kun beløbet. Bed om tilbuddene skriftligt og med samme opgavebeskrivelse, så de kan sammenlignes.

Hvad skal advokaten fortælle dig om prisen?

Advokatsamfundet beskriver, at en advokat, der får en opgave fra en forbrugerklient, skal sende en skriftlig opdrags- og prisoplysning direkte til klienten. Advokaten skal på en klar og entydig måde redegøre for de vigtigste elementer af den bistand, der er regnet med, og oplyse om salæret og de omkostninger, ydelsen medfører. Kravet bygger på Advokatnævnets og domstolenes praksis og er samlet i de advokatetiske regler.

Sætter en boligadvokat prisen op undervejs, er det opdrags- og prisoplysningen, du holder regningen op imod, så brug den som en kontrakt. Tjek, at den svarer på:

1. Hvilke opgaver er med, og hvilke er ikke?
2. Er prisen fast, eller afregnes der pr. time, og hvad er satsen?
3. Hvilke udgifter kommer oven i, fx tinglysningsafgift og gebyrer?
4. Hvad sker der med prisen, hvis handlen ikke bliver til noget, fx fordi advokaten ikke godkender købsaftalen?

Tinglysningsafgiften er ikke advokatens honorar, men en afgift til staten. For skødet er den 1.850 kr. plus 0,6 % af ejerskiftesummen. Hvordan den og de andre engangsbeløb lægges sammen, kan du se i beregneren for købsomkostninger.

Hvad laver advokaten i handlen?

Hvad du får for pengene, afhænger af aftalen, men typisk følger en advokat boligkøbet gennem tre faser:

• Før underskrift: gennemgang af købsaftalen, salgsopstillingen, tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten og energimærkningen. Advokaten ser også på, hvad der står om ejendommen i tingbogen, fx servitutter og pant, og på tilbuddet om ejerskifteforsikring.
• I fortrydelsesperioden og forbeholdsperioden: forhandling af ændringer og godkendelse af aftalen, hvis du har taget et advokatforbehold. Borger.dk anbefaler, at dit købstilbud er betinget af, at din advokat kan godkende købsaftalen i sin helhed.
• Efter underskrift: berigtigelse af handlen, det vil sige nyt skøde, tinglysning, indfrielse af lån, som ikke overtages, og refusionsopgørelsen mellem dig og sælger.

Advokaten kan også hjælpe dig med at læse de tekniske rapporter, men en tilstandsrapport beskriver kun det, den bygningssagkyndige kunne se. Vil du have mere at vide om husets stand, er det en byggesagkyndig, du skal bruge. Bed også advokaten tjekke datoen, for en tilstandsrapport skal være under 6 måneder gammel, når du får den, hvis sælger skal have ansvarsfrihed.

Advokat, køberrådgiver eller selv?

Du har ikke pligt til at bruge en advokat. Borger.dk skriver, at du kan lade en advokat eller en ejendomsmægler forhandle for dig, men at du også selv kan gøre det. Tinglysningsloven kræver kun, at dokumenterne tinglyses digitalt med digital signatur. Valget handler om, hvor meget af arbejdet og ansvaret du vil lægge fra dig.

Siden 1. januar 2024 stiller lov om formidling af fast ejendom krav til erhvervsdrivende, der rådgiver eller bistår ved køb af fast ejendom. De skal varetage køberens interesser, og rådgivningen skal være relevant, retvisende og fyldestgørende. Ingen må repræsentere både sælger og køber i samme handel. Klager over køberrådgivning hører under Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere. En advokat er derimod underlagt de advokatetiske regler, så en køberrådgiver uden advokattitel klages over et andet sted.

Forbrug.dk påpeger også, at en advokat kun må rådgive den ene part i en bolighandel. Har sælger en advokat, skal du derfor have din egen.

Hvad koster det, hvis du ikke har en rådgiver?

Salæret er ikke den eneste økonomiske risiko. Det, du skriver under på, kan koste mere, fx hvis du overser et af disse punkter:

• At sælgers ansvarsfrihed kun gælder, hvis du har fået tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring, før du afgav dit bud.
• At fortrydelsesfristen er 6 hverdage, og at det koster 1 % af købesummen at bruge den.
• At ansvarsfriheden ikke dækker forhold, der strider mod en servitut eller offentlige regler.

Uden et advokatforbehold er den eneste vej ud af en underskrevet handel ofte fortrydelsesretten. Ved en pris på 3.000.000 kr. koster den 30.000 kr. Et advokatforbehold skrives ind i købsaftalen, før du skriver under; godkender rådgiveren ikke aftalen, kan du som regel træde tilbage uden at betale de 1 %, alt efter hvordan forbeholdet er formuleret.

Sådan sætter du rådgiveren ind i budgettet

Rådgiveren er en engangsudgift på linje med tinglysningsafgiften og hører med i den opsparing, du skal have klar, når du køber. Regn den med, når du lægger din opsparing til udbetaling og omkostninger, og sæt den ind i det samlede regnestykke for købet.

Ejerskifteforsikringen er en anden post, du skal være klar over. Sælger skal skriftligt og bindende have lovet at betale mindst halvdelen af den tilbudte præmie for at opnå ansvarsfrihed; resten betaler du. Hvad forsikringen dækker, står i gennemgangen af ejerskifteforsikringen.

Ændrer boligtypen opgaven?

Ja, og dermed ofte også prisen. Tre eksempler på, hvad advokaten ekstra skal se på:

• Andelsbolig. Prisen må ikke overstige det, andelsboligloven tillader, og sælger skal inden aftalen udlevere dokumenter og nøgleoplysninger om foreningen. Advokaten bør gennemgå foreningens regnskab, vedtægter og den måde, andelens værdi er opgjort på. Se guiden til køb af andelsbolig.
• Ejerlejlighed. Du bliver medlem af en ejerforening og betaler fælles udgifter efter fordelingstal. Referater, budget og planlagte arbejder i foreningen hører med i gennemgangen.
• Nybyggeri. Køber du et hus, der skal opføres af en entreprenør, gælder særlige regler om fortrydelse, og huseftersynsordningen gælder ikke for en grund med en bygning under opførelse.

Spørg derfor, om advokaten har erfaring med netop din type bolig, og om det påvirker prisen. Har du allerede fundet boligen, så fortæl det med det samme. Fortrydelsesfristen på 6 hverdage løber fra aftalens indgåelse, og et advokatforbehold har kun værdi, hvis advokaten faktisk når at læse papirerne inden fristen. En advokat, der først kan se på sagen om to uger, er ikke nødvendigvis billigere, hvis du ender med at betale 1 % for at komme ud af handlen.

Er du uenig i regningen?

Advokatnævnet er et uafhængigt klagenævn, der behandler klager over advokaters adfærd og salær. Nævnet opfordrer til, at du kontakter advokaten, før du klager. Fristen for at klage over salæret er 1 år, regnet fra det tidspunkt, hvor den endelige afregning er gjort bekendt for dig. Det koster et gebyr på 500 kr. at klage, og gebyret betales tilbage, hvis du får helt eller delvist medhold, hvis klagen afvises af formelle grunde, eller hvis du trækker den tilbage før afgørelsen.

En klage går lettere, når du har en skriftlig opdrags- og prisoplysning at holde regningen op imod. Det er endnu en grund til at få aftalen på skrift fra starten.

Tjekliste til dit møde med en boligadvokat

1. Send salgsopstilling, rapporter og et udkast til købsaftale på forhånd.
2. Spørg, om prisen er fast, og hvad der ligger uden for den.
3. Aftal fristen for advokatens godkendelse, så den kan skrives ind i forbeholdet.
4. Spørg, hvem der laver skødet og refusionsopgørelsen, og hvornår.
5. Bed om opdrags- og prisoplysningen skriftligt, før arbejdet går i gang.