Boligopsparing: hvor meget skal du have sparet op før boligkøb?

En boligopsparing er de penge, du selv skal have klar, når du køber. De fleste tænker på udbetalingen, men regningen på købsdagen er større. Der skal betales afgift til staten for at få skødet og pantet ind i tingbogen, lånet skal oprettes, og du skal måske betale en rådgiver. Denne artikel viser, hvad reglerne siger om udbetalingen, hvad de faste afgifter løber op i, og hvordan du regner dit eget mål ud.

Hvor stor skal udbetalingen være?

Reglen står i bekendtgørelse om god skik for boligkredit, som gælder fra 1. januar 2026. Efter § 19, stk. 3, skal långiveren, før du får et lån til køb af en ejerbolig, en fritidsbolig eller brugsretten til en andelsbolig, sikre, at du som udgangspunkt betaler en passende udbetaling af købesummen. Bekendtgørelsen nævner ikke et procenttal.

Tallet kommer fra Finanstilsynet. I vejledningen til reglerne står, at 5 % af købesummen som udgangspunkt anses for at være en passende egenfinansiering, og at det kan fraviges i begge retninger. Finanstilsynet har desuden skrevet til institutterne, at de i hvert enkelt tilfælde skal foretage en konkret vurdering af, hvad der er en passende udbetaling. Formålet er, at du er mere robust, hvis boligpriserne falder.

Det betyder to ting for dig: 5 % er ikke en ret, du kan kræve, og det er heller ikke et loft. Har du en svag økonomi eller køber en bolig med usikker værdi, kan långiveren kræve mere.

Udbetaling og omkostninger for tre boligpriser

Tabellen er et regneeksempel med satserne fra 1. januar 2026. Den forudsætter 5 % i udbetaling og et realkreditlån med pant for 80 % af prisen. Skødeafgiften er 1.850 kr. plus 0,6 % af prisen, og pantafgiften er 1.825 kr. plus 1,25 % af det pantsikrede beløb. Procentdelen rundes op til nærmeste 100 kr.

I alle tre eksempler ender det kontante behov på omkring 6,7 % af prisen, og det er før rådgiver, lånegebyrer og købers andel af ejerskifteforsikringen. Sæt dine egne tal ind i beregneren for købsomkostninger, som bruger de samme satser. Alle posterne er forklaret enkeltvis i oversigten over omkostningerne ved at købe hus.

Hvorfor kan realkredit ikke dække det hele?

Realkreditloven sætter en lånegrænse på 80 % af ejendommens værdi for ejerboliger til helårsbrug og 75 % for fritidshuse. Grænsen er et loft, ikke et krav på at låne så meget. Mellem din udbetaling og realkreditlånet ligger derfor typisk et hul, som finansieres på anden vis, fx med et lån i banken. Grænsen regnes som belåningsgraden, altså lånets andel af boligens værdi, og den lånetype, du vælger inden for grænsen, påvirker både ydelse og bidrag.

Også selve lånet har grænser, der påvirker, hvor meget du skal have sparet op. Lån med variabel rente eller afdragsfrihed må som udgangspunkt kun gives til låntagere, der kunne godkendes til et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag. Og Finanstilsynet anser som udgangspunkt en samlet gæld på mere end fire gange din årlige indkomst før skat som en høj gældsfaktor. En større opsparing kan gøre lånet mindre og dermed hjælpe på begge punkter.

Skal jeg spare mere op, før jeg køber bolig?

Mindst så meget, at du kan betale udbetalingen og alle engangsomkostninger kontant, og så du stadig har penge tilbage, når du har fået nøglerne. Overvej at spare mere op, hvis et af disse punkter passer på dig:

• Din opsparing dækker kun udbetalingen og ikke afgifterne.
• Du har ingen buffer til en ny hvidevare, en utæt tagrende eller en flytning, der trækker ud.
• Din gæld bliver mere end fire gange din indkomst før skat.
• Du overvejer et lån med variabel rente eller afdragsfrihed for at få økonomien til at hænge sammen.
• Tilstandsrapporten viser skader, der skal udbedres inden for få år.

Har du derimod en stabil indkomst, en opsparing der dækker hele den kontante regning og en buffer, er der ikke noget i reglerne, der siger, at du skal vente. Långiveren vurderer din sag konkret.

Kan man købe hus uden opsparing?

Som udgangspunkt ikke. Et boliglån uden opsparing strider mod reglen om passende udbetaling, fordi långiveren som udgangspunkt skal sikre, at du selv betaler en del af købesummen. Finanstilsynets 5 % kan fraviges i begge retninger efter en konkret vurdering, men ingen af reglerne siger, hvornår det sker. Læg derfor din plan, som om du selv skal have hele udbetalingen.

Selv hvis en långiver i en konkret sag accepterer en mindre udbetaling, forsvinder afgifterne ikke. Tinglysningsafgiften for skøde og pant skal betales, og den er ikke en del af lånet, medmindre du låner til den. Låner du til hele købet, bliver gælden højere, og du står svagere, hvis priserne falder. Det er netop den situation, reglen om passende udbetaling skal beskytte imod.

Hvad skal du se efter i en boligopsparingskonto?

Hvad kontoen hedder, betyder mindre end svarene på tre spørgsmål: Er pengene frie, den dag du skal bruge dem? Hvad får du i rente, og hvad koster kontoen? Er pengene adskilt fra din daglige økonomi, så du ikke kommer til at bruge af dem? Har du bundet pengene, så hold bindingsperioden op mod den dato, hvor du regner med at skrive under. Penge, der først er frie efter købet, kan ikke bruges til udbetalingen. Som pejlemærke for renten: ifølge Danmarks Nationalbank var den gennemsnitlige rente på husholdningers indlån på anfordring 0,40 % i august 2026, og nye tidsindskud, hvor pengene er bundet, gav i gennemsnit 1,56 %. Din egen bank kan give mere eller mindre.

Opsparing til hus handler også om vaner. Vil du arbejde med selve opsparingen, budgettet og gælden før købet, har blivgaeldfri.dk, som udgives af samme udgiver som denne side, Seofy ApS, en gennemgang af opsparing. Og hvor meget du kan låne ud fra din indkomst, gennemgår hvormegetkanjeglaane.dk, der også udgives af Seofy ApS.

Hvad mere skal opsparingen dække?

Ud over udbetaling og afgifter er der poster, der ikke har en fast pris, men som du skal regne med:

• Rådgiver. Der er ingen lovbestemt pris på en boligadvokat eller køberrådgiver. Bed om advokatens pris på skrift, før du siger ja, og husk, at en køberrådgiver ikke behøver at være advokat.
• Ejerskifteforsikring. Sælger skal betale mindst halvdelen af den tilbudte præmie for at opnå ansvarsfrihed, resten betaler du. Se hvad der påvirker prisen på ejerskifteforsikring.
• Lånets oprettelse. Gebyrer og kursskæring ved låneoptagelsen varierer mellem institutterne, så sammenlign de samlede beløb i lånetilbuddene.
• Fortrydelse. Bruger du fortrydelsesretten inden for 6 hverdage, koster det 1 % af købesummen, medmindre sælger har opført boligen med henblik på salg eller handler erhvervsmæssigt. Det er ikke en udgift, du forventer, men den er en grund til at have luft i opsparingen, indtil handlen er endelig.
• Vedligehold. Læs tilstandsrapporten med budgettet ved siden af, og brug rapportens karakterer til at se, hvilke skader der er alvorligst.

Er der forskel på opsparing til hus og til andelsbolig?

Reglen om passende udbetaling gælder også, når du låner til brugsretten til en andelsbolig. Pantafgiften for lån med pant i en andel beregnes efter de samme satser som pant i fast ejendom. Prisen for selve andelen er reguleret af andelsboligloven og godkendes af bestyrelsen. Før du byder, så læs foreningens vedtægter og regnskab.

Efter købet: hvad sker der med renterne i skat?

Når du har købt, giver renterne på lånet fradrag. Skattestyrelsen får renterne på realkreditlån indberettet automatisk i rubrik 41 og renter på banklån i rubrik 42 på din årsopgørelse. Hvad fradraget er værd, afhænger af din kommune og dit samlede renteniveau. Det ændrer ikke på, hvor meget du skal have sparet op, men det påvirker din månedlige økonomi efter købet.

Sådan sætter du dit opsparingsmål

1. Vælg et prisniveau for den bolig, du realistisk vil købe.
2. Gang prisen med 5 % for udbetalingen.
3. Læg skødeafgiften til efter satsen i tabellen ovenfor.
4. Læg pantafgiften til, beregnet af det beløb, du låner med pant, ikke af prisen.
5. Læg rådgiver, lånegebyrer og din del af ejerskifteforsikringen til, når du har fået tilbud.
6. Læg en buffer oven i, og del det samlede beløb ud på de måneder, du har tilbage, til du vil købe.