Ejerskifteforsikring pris: hvad den koster, og hvem der betaler

Loven fastsætter ikke prisen på en ejerskifteforsikring, og præmien varierer fra selskab til selskab. Det, reglerne fastsætter, er hvem der betaler hvad, og hvor stor selvrisikoen højst må være. Sammenlign derfor aldrig to præmier alene, for to tilbud med forskellig præmie dækker ikke nødvendigvis det samme.

Hvem betaler ejerskifteforsikringen, køber eller sælger?

Det er køber, der tegner forsikringen og bliver forsikringstager. Men sælger betaler med, hvis sælger vil bruge huseftersynsordningen. Ordningen giver sælger mulighed for at blive fri for sit ansvar for bygningens fysiske mangler over for køber. For at få den fordel skal køber have modtaget tre ting fra sælger: en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring. Mangler en af de tre ting, eller er en rapport for gammel, falder sælgers ansvarsfrihed efter huseftersynsordningen bort.

Den fjerde betingelse handler om penge. Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 2, stk. 3, kræver, at sælger ved et skriftligt og bindende løfte har forpligtet sig til at indbetale et beløb til køber, der svarer til mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie. Løftet skal foreligge, inden aftalen bliver indgået, og senest inden køber afgiver det købstilbud, sælger accepterer.

Halvdelen regnes af præmien i det tilbud, sælger har lagt frem. Boligejer.dk skriver, at sælger kun er forpligtet til at betale halvdelen af præmien på det tilbud med den laveste præmie, sælger har givet køber, og at det gælder, uanset om køber vælger sælgers tilbud eller et dyrere eller billigere. Vælger du en forsikring med mere dækning end sælgers, betaler du altså selv hele merprisen. Vælger du en forsikring til en lavere præmie, får du stadig sælgers beløb, men loven kræver, at den forsikring, du tegner, opfylder minimumskravene.

Lover sælger ikke at betale halvdelen, eller fremlægger sælger slet ikke et forsikringstilbud, gælder ansvarsfriheden ikke. Så hæfter sælger efter de almindelige regler for skjulte fejl. Om sælger har opfyldt betingelserne, kan du se i købsaftalen, som skal oplyse, om du har fået rapporterne og tilbuddet. Gennemgå punktet sammen med din rådgiver, inden du skriver under; købsaftalens vigtigste punkter er samlet på en side for sig.

Hvad koster en ejerskifteforsikring, og hvad styrer prisen?

Ingen myndighed fastsætter præmien. Boligejer.dk beskriver, at prisen varierer fra selskab til selskab og afhænger af ejendommens størrelse, alder og pris, og af om du vælger standarddækning eller udvidet dækning. Ud fra det og fra reglerne kan prisen brydes ned i seks faktorer:

1. Boligens størrelse og pris. Et større og dyrere hus har flere kvadratmeter og bygningsdele, der kan rumme skjulte fejl, og en større mulig udbetaling.
2. Boligens alder. I en ældre bygning kan flere installationer og konstruktioner være tæt på enden af deres levetid.
3. Hvad rapporterne viser. Selskabet regner på tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten. Mange alvorlige karakterer kan føre til forbehold i tilbuddet, og et forhold, der er beskrevet i rapporten, er ikke dækket, medmindre det er klart forkert beskrevet.
4. Dækningsniveau. Standarddækning følger lovens minimum. Udvidet dækning lægger fx grund, stikledninger og forurening til og koster mere.
5. Løbetid. Forsikringen gælder mindst 5 år og kan forlænges til 10 år. Spørg, hvad den længere periode koster.
6. Selvrisiko. Et tilbud med selvrisiko kan være billigere, men selvrisikoen må ikke overstige de grænser, der er fastsat ved bekendtgørelse.

Selve præmien er en engangspræmie. Du betaler den én gang for hele den valgte løbetid, ikke hvert år. Derfor står den typisk som en post i dit budget for omkostningerne ved at købe hus, ved siden af tinglysningsafgift og rådgivning, og ikke i det månedlige boligbudget.

Selvrisikoen har et loft

Den eneste del af prisen, som reglerne sætter tal på, er selvrisikoen, altså det du selv betaler pr. skade. Bekendtgørelse nr. 13 af 12. januar 2012 om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer sætter et loft, og beløbet reguleres hvert tredje år efter nettoprisindekset. For tilbud, sælger giver fra 1. januar 2025, gælder disse grænser ifølge bekendtgørelse nr. 1349 af 2. december 2024:

Ifølge bekendtgørelsens § 2 sker reguleringen hvert tredje år regnet fra 1. januar 2016. Næste regulering er derfor 1. januar 2028, og beløbene ovenfor gælder for tilbud givet i 2025, 2026 og 2027, medmindre reglerne bliver ændret. De gamle tal fra 2012, 5.000 og 50.000 kr., ser du stadig i mange tekster, men de gælder ikke for nye tilbud.

Et regneeksempel: Du anmelder tre dækkede forhold på 20.000, 9.000 og 4.000 kr. Selvrisikoen kan højst blive 6.100 kr. for hvert af de to første, i alt 12.200 kr. Forholdet på 4.000 kr. ligger under bagatelgrænsen og kan slet ikke anmeldes. Det betyder, at små fejl i praksis altid er dine egne.

Hvad sparer du med en billig ejerskifteforsikring?

En billig ejerskifteforsikring kan være fornuftig, hvis rapporterne er pæne, og du kun ønsker lovens minimum. Men en lavere præmie kan skyldes mindre dækning, flere forbehold eller en kortere løbetid. Den billigste ejerskifteforsikring på papiret kan ende med at være den dyreste for dig, hvis den netop ikke dækker det forhold, du finder efter overtagelsen. Tjek især tre ting, før du lader prisen afgøre valget:

• Forbehold i tilbuddet. Selskabet må tage forbehold for bestemte bygningsdele eller installationer på grundlag af rapporterne. Et forbehold for taget eller kælderen kan fjerne den dækning, du havde mest brug for.
• Standard eller udvidet. Sælger skal kun indhente tilbud på standarddækning. Ønsker du dækning for fx kloak uden for fundamentet, skal du typisk selv indhente et andet tilbud.
• Løbetid. 5 år er minimum. Spørg, hvad det koster at forlænge til 10 år, og om forlængelsen skal vælges med det samme.

En lav præmie siger derfor kun noget, når du kender grænserne for dækningen ved fx kloak, skimmelsvamp og tag. Læg tilbuddene ved siden af hinanden punkt for punkt, og sammenlign dækning, løbetid og forbehold, før du ser på prisen.

Færre selskaber at hente pris hos

Forsikring & Pension, brancheorganisationen for forsikringsselskaberne, oplyser, at antallet af selskaber, der udbyder ejerskifteforsikring, er faldet fra 30 til fire, siden ordningen startede. For dig betyder det, at der er få tilbud at indhente, og at du ikke kan regne med, at alle selskaber vil give et tilbud på netop din bolig. Ifølge forbrugerbeskyttelsesloven § 5 kan et selskab også svare, at der på grund af særlige forhold ved bygningen ikke kan tegnes en forsikring.

Købsaftalen skal ifølge bekendtgørelsen om formidling af fast ejendom § 21 oplyse dig om, at du frit kan tegne forsikringen i et andet selskab end det, sælger har fået tilbud fra, eller på andre vilkår, og at forsikringen i så fald skal tegnes, inden du overtager boligen eller får rådigheden over den. Det er altså dig, der bestemmer, men fristen er fast.

Sådan får du et tilbud, og hvornår du skal betale

Tilbuddet bestilles normalt af sælger eller sælgers ejendomsmægler, som sender tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten til selskabet. Boligejer.dk anbefaler, at du som køber kontakter flere selskaber, og at du spørger om både pris og vilkår. Selskabets tilbud skal være bindende og have en rimelig frist for accept, jf. forbrugerbeskyttelsesloven § 5, stk. 2. Hold øje med fristen, så tilbuddet ikke udløber midt i forhandlingerne.

1. Læs sælgers tilbud sammen med tilstandsrapporten, og notér forbehold og løbetid.
2. Bed om et alternativt tilbud, hvis du ønsker udvidet dækning eller 10 år.
3. Regn ud, hvad du selv skal betale: præmien i det tilbud, du vælger, minus sælgers halvdel af præmien i sælgers tilbud.
4. Tegn forsikringen før overtagelsesdagen. Sælgers andel kan blive modregnet i handlens pengestrøm, når handlen gøres færdig; spørg din rådgiver, hvordan det sker i din handel.

Betalingen kan ske sammen med de øvrige poster, når handlen bliver berigtiget, og skødet tinglyses. Spørg den, der står for skødet, om præmien er med i opgørelsen. Vil du se hele regnestykket for et boligkøb, kan du bruge beregneren til købsomkostninger, men husk, at den ikke kender din præmie. Den skal du selv lægge oven i.

Sælger du? Sådan påvirker forsikringen dit salg

Som sælger er halvdelen af præmien en udgift, du skal regne med på samme måde som tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke. Forbrug.dk skriver, at sælger selv betaler udgifterne til huseftersyn. Du er ikke tvunget til at bruge ordningen, men uden den hæfter du for skjulte fejl i bygningen efter de almindelige regler. Sikkerhedsstyrelsen beskriver det som et 10-årigt ansvar, du kan blive fritaget for. Regn derfor halvdelen af præmien med i budgettet for salget af boligen, sammen med salær og rapporter.

Husk også, at rapporterne har en gyldighed: tilstandsrapporten skal være under 6 måneder gammel og elinstallationsrapporten under 1 år, når køber modtager dem. Trækker salget ud, kan du blive nødt til at forny rapporterne og indhente et nyt forsikringstilbud, før køberen giver et tilbud. En fornyet tilstandsrapport kan få nye karakterer, og så kan præmien også ændre sig.

Hvis du sælger boligen igen, før forsikringen udløber

Forsikringen følger dig som køber, ikke huset. Bekendtgørelsen om dækningsomfanget fastsætter, at du har krav på godtgørelse af præmien for den resterende periode, hvis forsikringen ophører, fordi ejendommen skifter ejer i forsikringstiden. Godtgørelsen tager hensyn til, at risikoen varierer gennem forsikringstiden, så du skal ikke regne med en ren forholdsmæssig andel. Spørg selskabet, hvordan de beregner det, inden du tegner.

Uanset hvilken pris du ender med, er det en god idé at gemme tilbuddet, betingelserne og rapporterne samlet. Opdager du en skade efter overtagelsen, er det dem, der afgør, om selskabet betaler. Læs mere om forsikringen som helhed i guiden til ejerskifteforsikring.