Tilstandsrapport pris: hvad koster en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport?

Når du sælger en bolig, er tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten to af de første udgifter. Hvad de koster, står ikke i loven. Lov nr. 740 af 1. juni 2015 afskaffede maksimalpriserne i huseftersynsordningen, og siden har prisen været fri. Artiklen viser derfor, hvad der bestemmer prisen, hvilke beløb der faktisk står i reglerne, og hvad du skal spørge om.

Hvem betaler tilstandsrapporten?

Det gør som regel sælger. Forbrugerrådet Tænk skriver, at det normalt er sælger, der bestiller og betaler tilstandsrapporten, og Forbrug.dk skriver til sælgere, at de selv skal betale udgifterne til huseftersyn, fx tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærkning. Rapporterne er ikke lovpligtige, men uden dem kan sælger ikke blive fri for ansvaret for skjulte fysiske fejl, og køber kan ikke tegne ejerskifteforsikring på de almindelige vilkår.

Som køber betaler du altså normalt ikke for rapporterne. Vil du have en ekstra gennemgang ved din egen byggesagkyndige, er det din regning, og prisen aftaler du direkte med den rådgiver, du vælger, uden for huseftersynsordningen. Hvad hele købet koster, står i oversigten over omkostningerne ved at købe hus.

Hvad påvirker prisen?

Der er ingen takst, men der er en række forhold, som gør opgaven større eller mindre. Brug dem som spørgsmål, når du indhenter tilbud:

Tabellen bygger på bekendtgørelsen om beskikkelse af bygningssagkyndige og udarbejdelse af tilstandsrapporter. Den viser, hvad opgaven består af, ikke hvad den koster.

Beløbene, der faktisk står i reglerne

To små beløb er fastsat af Sikkerhedsstyrelsen, og de er en del af regningen, selv om de ikke er prisen:

• Tilstandsrapporten: Sikkerhedsstyrelsen opkræver et administrationsgebyr på 205 kr. pr. udleveret tilstandsrapportskema hos den bygningssagkyndige, gældende fra 1. marts 2025. Den bygningssagkyndige må lægge et administrationstillæg af samme størrelse oven i sit vederlag.
• Elinstallationsrapporten: Elinstallatørvirksomheden betaler et administrationsgebyr til Sikkerhedsstyrelsen for hver rapport. Gebyret er 55 kr. fra 1. marts 2025.

Alt andet aftales frit. Bed derfor om et samlet beløb inklusive moms og tillæg, så du sammenligner det, du faktisk skal betale.

Hvad koster en tilstandsrapport og elrapport sammen?

Der er heller ingen samlet takst. Beløbet afhænger af, om du køber rapporterne hos to firmaer eller hos et firma, der kan levere begge dele gennem en samarbejdspartner. De er to forskellige rapporter fra to forskellige fagfolk:

• Tilstandsrapporten laves af en bygningssagkyndig, der er beskikket af Sikkerhedsstyrelsen. Den skal være udarbejdet eller fornyet mindre end 6 måneder før køber modtager den.
• Elinstallationsrapporten laves af en autoriseret elinstallatørvirksomhed og skal være udarbejdet eller fornyet mindre end 1 år før køber modtager den.

Fordi gyldigheden er forskellig, kan du ende med at skulle forny den ene rapport og ikke den anden, hvis salget trækker ud. Energimærkningen er en tredje ydelse med sine egne regler; se artiklen om energimærkets pris og gyldighed.

Sådan bestiller du rapporten

Bestil tilstandsrapporten selv. Den bygningssagkyndige må ikke tage imod en bestilling fra sælgers ejendomsformidler, så bestillingen skal komme fra dig som sælger. Den bygningssagkyndige må heller ikke gøre huseftersynet betinget af, at du køber andre ydelser, og skal i rapporten oplyse om samarbejdsaftaler med forsikringsselskaber eller andre, der har interesse i handlen.

1. Indhent tilbud fra flere beskikkede bygningssagkyndige og elinstallatørvirksomheder.
2. Oplys boligtype, størrelse, antal bygninger og om der findes en tidligere rapport.
3. Find tegninger, beskrivelser og BBR-oplysninger frem; den bygningssagkyndige skal bede ejeren om dem.
4. Spørg, om prisen er inklusive administrationstillæg, moms og en eventuel fornyelse.
5. Aftal, hvornår rapporten bliver indberettet; det skal ske senest 14 dage efter gennemgangen.

Spørg også, hvad det koster at forny rapporten senere. Ved en fornyelse afgør den bygningssagkyndige, hvor meget der skal gennemgås igen, og hvilket nedsat vederlag du skal betale.

Hvad får du for pengene?

Formelt beskriver en tilstandsrapport boligens fysiske tilstand: i hvilket omfang den er ringere end tilstanden i tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Gennemgangen er visuel med enkle håndredskaber og orienterende målinger, men uden destruktive indgreb, medmindre andet aftales. Den bygningssagkyndige skal også oplyse den forventede restlevetid for den del af taget, der har den korteste restlevetid.

Uden for gennemgangen falder blandt andet bagatelagtige forhold, bygningsdele der ikke kunne ses, bygningens lovlighed bortset fra åbenlyse overtrædelser, æstetik, sædvanligt slid og ælde, vandstik og andre indretninger uden for bygningen, hårde hvidevarer og bedømmelse af den almindelige vedligeholdelsesstand. Tænk understreger, at der kan gemme sig skader, som ikke er synlige for den bygningssagkyndige. Rapportens karakterer siger, hvor alvorlig hver skade er, så læs tilstandsrapporten punkt for punkt og ikke kun forsiden.

Elinstallationsrapporten afklarer, om elinstallationerne er funktionsdygtige og lovlige. Gennemgangen omfatter blandt andet eltavler med kontrolmåling af fejlstrømsafbrydere og materiel bag afbrydere, stikkontakter og lampeudtag. Den vurderer ikke, om installationen er tidssvarende.

Giver en tilstandsrapport sommerhusets sælger ansvarsfrihed?

Det er ikke sikkert. Loven nævner ikke sommerhuse udtrykkeligt, så spørg din rådgiver, før du regner med ansvarsfrihed. Loven om huseftersyn gælder køb af fast ejendom, der hovedsagelig bruges til beboelse for sælger eller hovedsagelig er bestemt til beboelse for køber. Spørg også forsikringsselskabet, om en ejerskifteforsikring på de almindelige vilkår kan bruges ved et sommerhussalg. Ordningen gælder ikke for ubebyggede grunde, bygninger under opførelse og landbrugsejendomme med landbrugspligt.

Ejerlejlighed: to rapporter i én

Sælger du en ejerlejlighed, skal der være tilstandsrapporter både for lejligheden og for fællesejet, og elinstallationsrapporter både for lejlighedens og for fællesejets elinstallationer. Det kan gøre opgaven større end for et hus af samme størrelse. Som køber får du derfor typisk to sæt rapporter, og rapporten for fællesejet er lige så vigtig at læse som rapporten for selve lejligheden.

Hvad koster det at sælge uden rapporterne?

Rapporterne er ikke lovpligtige, men prisen for at undvære dem kan blive høj. Sikkerhedsstyrelsen beskriver, at sælger kan blive fritaget fra sit 10-årige ansvar for skjulte fejl, hvis sælger fremviser tilstandsrapport, elinstallationsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring, hvor sælger betaler halvdelen af præmien, før køber skriver under. Loven stiller fire betingelser:

1. Køber har fået både tilstandsrapport og elinstallationsrapport.
2. Køber har fået oplysning om ejerskifteforsikring og et bindende tilbud fra et forsikringsselskab.
3. Sælger har skriftligt og bindende lovet at betale mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie.
4. Det hele er sket, inden aftalen blev indgået, og senest før køberens bud blev antaget.

Mangler et af punkterne, hæfter sælger efter de almindelige regler for fejl ved huset, og det ansvar kan ingen sætte et beløb på, før fejlen viser sig. Bestil derfor rapporterne tidligt i salget af boligen, så de er klar, før køberne byder, og hold dem op mod kravene i huseftersynsordningen.

Når salget trækker ud

Gyldigheden regnes fra den dag, køber modtager rapporten. En tilstandsrapport, der var frisk, da boligen kom til salg, kan derfor være for gammel, når den rigtige køber dukker op. Hold øje med datoen, og spørg den bygningssagkyndige om en fornyelse i god tid. Den fornyede rapport erstatter den oprindelige og skal også indberettes til Sikkerhedsstyrelsen senest 14 dage efter den fornyede gennemgang. Elinstallationsrapporten holder i op til et år og skal måske ikke fornyes samtidig.

Som køber bør du tjekke datoerne på begge rapporter, før du byder. Rapporterne skal ligge klar, før du afgiver bud, og derfor kommer de tidligt i købet trin for trin.

Sådan sammenligner du tilbud

• Sammenlign det samlede beløb inklusive moms og administrationstillæg.
• Tjek, at tilbuddet dækker alle de bygninger, der skal med.
• Spørg, om elinstallationsrapporten er med, eller om du skal bestille den separat.
• Spørg til prisen på fornyelse og på eventuelle ekstra ydelser som overslag over udbedring.
• Læs oplysningerne om samarbejdsaftaler, som den bygningssagkyndige skal give i rapporten.

Hvad sker der, hvis rapporten er forkert?

Har den bygningssagkyndige overset noget, der burde have stået i rapporten, kan køber have et krav mod rapportens forfatter. Kravet skal meldes inden 5 år fra den aftalte overtagelsesdag og senest 6 år fra rapportens datering. Den bygningssagkyndige skal være dækket af en professionel ansvarsforsikring i samme periode. Ejerskifteforsikringen dækker som udgangspunkt ikke forhold, der står i rapporterne, medmindre de er klart forkert beskrevet; se hvordan ejerskifteforsikringen spiller sammen med rapporterne.