Landbrugspligt: hvad det betyder at købe en landejendom

Drømmer du om en landejendom med marker, stald eller skov, er det første, du skal undersøge, om ejendommen har landbrugspligt. Det står ikke nødvendigvis i overskriften på salgsopstillingen, men det ændrer både dine pligter og dine rettigheder som køber. Reglerne står i lov om landbrugsejendomme, landbrugsloven (LBK nr. 116 af 06/02/2020), og Landbrugsstyrelsens vejledning til loven (VEJ nr. 9702 af 23/06/2022).

Hvad er landbrugspligt?

En landbrugsejendom er efter loven en ejendom, der er noteret som landbrugsejendom i matrikelregistret. En sådan ejendom er undergivet landbrugspligt, og så gælder landbrugslovens regler for den. Pligten følger altså noteringen og ikke, hvad ejendommen bruges til i dag.

En ejendom kan på ejerens begæring noteres som landbrugsejendom, hvis den er på 2 ha eller derover, bruges til landbrug, skovbrug, gartneri, frugtplantage, planteskole eller lignende og har en beboelsesbygning. Oplysningen findes i matrikelregistret; se matriklen og hvor du slår den op.

Bopælspligten: det vigtigste for en køber

Landbrugsloven giver en person ret til at købe landbrugsejendomme i landzone i fri handel, hvis køberen senest 6 måneder efter erhvervelsen opfylder pligten til fast bopæl. Pligten skal opfyldes i 10 år. For køb med bindende købsaftale før 1. april 2010 er perioden 8 år. Landbrugsstyrelsens vejledning skriver, at bopælspligten er den eneste betingelse, du skal opfylde for at købe en landbrugsejendom i fri handel.

Landbrugsstyrelsens side om bopælspligt tilføjer tre praktiske pointer: du begynder først at aftjene pligten den dag, du eller en lejer flytter ind; når pligten har været opfyldt i 10 år, er der ikke længere krav om, at nogen bor på ejendommen; og der starter altid en ny 10-års periode ved ejerskifte. Landbrugsstyrelsens opgaver er siden overgået til Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø og Landbrugs- og Fiskeristyrelsen.

Fast bopæl betyder ifølge vejledningen, at du reelt bor og overnatter på ejendommen, og bopælen skal være din hovedbopæl i skattemæssig forstand. I tvivlstilfælde ser styrelsen bl.a. på, om du er registreret i CPR på adressen, om du bruger boligen som fast helårsbopæl for husstanden i mindst 250 dage om året, om du bor der med din eventuelle ægtefælle, samlever eller børn under 18 år, og om dit indbo og din husholdning er der.

• Bopæl på en anden ejendom. Pligten kan opfyldes på en anden landbrugsejendom, som du, din ægtefælle eller samlever ejer eller er medejer af.
• En lejer kan bo der. Pligten kan også opfyldes af en anden person, fx en lejer. Vejledningen kræver, at lejeren er en fysisk person, der faktisk bor der, og at hele beboelsesbygningen lejes ud som ét lejemål. Du må så kun opholde dig på ejendommen i naturlig tilknytning til driften.
• Arv og familiehandel. Overtager du ejendommen ved arv eller familiehandel, skal bopælskravet opfyldes inden 2 år, når den tidligere ejer har haft lovlig adkomst i mindst 8 år.

Landbrugets bopælspligt er en anden ordning end kommunernes bopælspligt i helårsboliger i byerne.

Dispensation

Vejledningen beskriver en restriktiv praksis for dispensation. Der kan fx gives dispensation, mens beboelsesbygningen istandsættes eller genopføres, og hvis du kan dokumentere, at udlejning ikke er mulig på markedsvilkår: ejendommen skal være annonceret til leje 3 gange inden for 3 sammenhængende måneder med mindst 3 ugers mellemrum, lejen må ikke overstige det normale niveau i området, og du skal redegøre for henvendelserne. Skyldes den manglende udlejning alene, at ejendommen er i ringe stand, gives der normalt ikke dispensation.

Beboelse, drift og bygninger

Landbrugspligten handler ikke kun om, hvor du bor. Loven kræver også, at:

• ejendommen holdes forsynet med en passende beboelsesbygning, medmindre den ejes sammen med en anden landbrugsejendom med beboelse;
• beboelsesbygningen holdes forsvarligt ved lige, og at fornøden beboelse genopføres eller istandsættes inden 2 år, hvis den ødelægges eller forfalder;
• ejendommen drives forsvarligt under hensyn til jordbrugets muligheder, natur, miljø og landskab; brug til naturformål regnes også som forsvarlig drift;
• ingen del af ejendommen tages i brug til ikke-jordbrugsmæssige formål, medmindre det er i overensstemmelse med planloven eller råstofloven.

Står ubenyttede bygninger og virker stærkt skæmmende, kan ministeren give påbud om at sætte dem i stand eller fjerne dem. Skal du bygge nyt eller om, gælder også de almindelige byggeregler for nybyggeri og byggeprocessen. Er der fredede bygninger på ejendommen, gælder bygningsfredningsloven i tillæg; se fredet og bevaringsværdig ejendom.

Hvornår kan pligten falde væk?

Landbrugspligten bortfalder automatisk, når en landbrugsejendom med beboelsesbygning ved udstykning eller på anden måde bringes under 2 ha, og beboelsesbygningen ligger på den del. Ud over det kan pligten ophæves på to måder:

• Ved erklæring fra en praktiserende landinspektør i en række tilfælde, loven opregner, fx når jorden inden 5 år skal bruges til byudvikling, sommerhusbebyggelse eller offentlige formål og ligger i byzone, sommerhusområde eller et lokalplanlagt område i landzone, eller når jorden skal supplere en parcel i landzone med helårs- eller fritidsbolig, der efter suppleringen er under 2 ha.
• Ved tilladelse fra ministeren efter ansøgning, når særlige forhold taler for det, eller i de øvrige tilfælde, loven nævner, fx for erhvervsmæssige væksthusgartnerier og planteskoler.

Ophævelsen kan gøres betinget, fx af at arealet på ny pålægges landbrugspligt, hvis det ikke tages i brug til formålet inden en fastsat frist. Ophævelse af landbrugspligt kræver ofte en landinspektør; se også skel og udstykning og lokalplanen for området.

Uden huseftersyn og fortrydelsesret: det skal du tjekke

To beskyttelser, du kender fra almindelige bolighandler, gælder ikke for landbrugsejendomme med landbrugspligt. Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom undtager dem fra huseftersynsordningen, og fortrydelsesretten gælder heller ikke for køb af en landbrugsejendom, der er undergivet landbrugspligt. Se, hvad huseftersynsordningen ellers giver, og sørg for forbehold i købsaftalen. En landbrugsejendom kan heller ikke opdeles i ejerlejligheder efter ejerlejlighedsloven.

Overvejer du en landejendom med landbrugspligt, så gennemgå disse punkter, før du skriver under:

• Er ejendommen noteret som landbrugsejendom i matrikelregistret, og hvor mange hektar er den?
• Kan du eller en lejer tage fast bopæl inden 6 måneder, og kan I bo der i 10 år?
• Er beboelsesbygningen i en stand, så den kan bebos, eller skal der søges dispensation under en istandsættelse?
• Hvad siger lokalplan og landzoneregler om den brug, du har planlagt? Plan- og Landdistriktsstyrelsen skriver, at det i landzone som udgangspunkt kræver landzonetilladelse fra kommunen at ændre anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer, og at afgørelsen kan påklages til Planklagenævnet.
• Har du brug for, at pligten ophæves på en del af jorden, og kan en landinspektør erklære det?
• Skal ejendommen belånes, så spørg långiveren, hvordan den vurderes; se valuarvurdering, den sagkyndige vurdering af værdien.

Du møder måske påstanden om, at en grænse på 30 ha afgør, hvordan bopælspligten skal opfyldes. Den grænse fandtes i de tidligere regler. Efter en lovændring i 2007, der fulgte EF-Domstolens dom i Festersen-sagen (C-370/05), kunne bopælspligten på landbrugsejendomme under 30 ha opfyldes af køberen selv eller af en anden person, der brugte ejendommen som helårsbolig. Med lovforslag L 39, fremsat i oktober 2009, blev den ordning udvidet til alle landbrugsejendomme. I den gældende landbrugslov kan pligten derfor opfyldes af en lejer eller en anden person uanset ejendommens størrelse (§ 8, stk. 2), og lovens størrelsesgrænse for landbrugspligten er i dag de 2 ha.