Skadesløsbrev: bankens pant for et lån uden for realkredit

Beder banken om pant i din bolig for et lån, der ikke er et realkreditlån, kan det ske med et skadesløsbrev. Det er et pantebrev, men det sikrer ikke et fast beløb, der afdrages efter en plan. Det sikrer det, du til enhver tid skylder banken, op til et loft. Dokumentet bliver tinglyst på ejendommens blad i tingbogen på samme måde som andre pantebreve.

Dermed giver et skadesløsbrev banken plads til at låne dig mere eller mindre over tid, men det binder også din bolig, indtil pantet er aflyst, selv om gælden for længst er betalt.

Hvad er et skadesløsbrev?

Skattestyrelsens juridiske vejledning 2026-2 definerer et skadesløsbrev som et pantebrev, der udstedes til dækning af et løbende gældsmellemværende, fx en konto med træk eller en alskyldserklæring. En alskyldserklæring betyder, at pantet sikrer al din gæld til banken, ikke kun ét bestemt lån.

Dokumentet skal indeholde et maksimumbeløb for at kunne tinglyses. Tinglysningsloven § 10 kræver som udgangspunkt, at et dokuments indhold er endeligt fastsat, men denne type pantebrev kan udstedes med angivelse af et størstebeløb for gælden. Det er dette beløb, du ser i tingbogen, og det er rammen for, hvor meget banken kan få dækket af boligens værdi.

Rammen dækker også renter. Det fremgår af tinglysningsloven § 40, stk. 4, hvor reglen om, at en panthaver kun kan bevare sin prioritet for henstand med renter i et år, ikke gælder her. Vejledningen opsummerer det sådan, at dækningsrammen også dækker renter.

Hvornår bruger banken et skadesløsbrev?

Når gælden ikke har en fast størrelse. Det kan være et engagement, hvor du trækker og indbetaler løbende, eller flere lån, som banken vil samle under ét pant. Realkreditlån er derimod tinglyst med almindelige pantebreve med en fast hovedstol. Som ethvert pant i fast ejendom kræver et skadesløsbrev tinglysning for at beskytte banken.

For dig er det vigtigt at vide, at pantet ikke i sig selv er et lån. Det er sikkerheden. Hvor meget du må låne, og på hvilke vilkår, står i din aftale med banken. Samme type pant bruges også uden for boligen, fx i bilbogen eller andelsboligbogen, hvor tinglysningsloven ligeledes kræver et maksimumbeløb. Generelt om pant i boligen kan du læse i artiklen om hvad et pantebrev er.

Forskellen på skadesløsbrev og ejerpantebrev

Banken kan få sikkerhed for et løbende engagement på to måder: med et skadesløsbrev eller med underpant i et ejerpantebrev. Forskellene er juridiske, men de har praktisk betydning, især når du senere vil skifte bank eller lægge lån om.

Vejledningen peger på endnu en forskel: dokumentet er ikke et omsætningsgældsbrev, og et udlæg risikerer derfor ikke at blive fortrængt af en godtroende håndpanthaver, som det kan ske ved et ejerpantebrev. Konstruktionen med underpant er gennemgået i artiklen om ejerpantebreve som sikkerhed.

Hvad koster tinglysningen?

Pant af denne type i fast ejendom betaler tinglysningsafgift som andet pant: pr. 20.10.2026 er det 1.825 kr. plus 1,25 % af det pantsikrede beløb, som her er maksimumbeløbet. Procentdelen rundes op til nærmeste 100 kr. Satsen blev sat ned fra 1,45 % ved årsskiftet ifølge Skattestyrelsen.

Den store forskel ligger i lempelsen ved omlægning. Tinglysningsafgiftsloven § 5 a, stk. 1, fritager nyt pant for procentdelen af det beløb, der ikke overstiger hovedstolen på et eksisterende tinglyst pant i samme ejendom. Den fritagelse gælder ikke for pant ifølge skadesløsbrev, og den gælder heller ikke, hvis det gamle pant er et skadesløsbrev.

Et eksempel med vores egne tal: Du har et pant af denne type på 300.000 kr. og skal have et nyt på 400.000 kr. i en anden bank. Det nye koster fuld afgift: 1,25 % af 400.000 kr. er 5.000 kr., plus 1.825 kr., i alt 6.825 kr. Havde både det gamle og det nye pant været almindelige pantebreve, og var betingelserne for lempelse opfyldt, skulle der kun betales procentafgift af de 100.000 kr., der ligger ud over det gamle pant: 1.250 kr. rundet op til 1.300 kr., plus 1.825 kr., i alt 3.125 kr.

Skal du købe bolig og regne alle afgifter ind, kan du bruge beregneren til købsomkostninger. De øvrige satser og afrundingsreglen er samlet i artiklen om tinglysningsafgiften for skøde og pant.

Hvad betyder maksimumbeløbet for dig?

Maksimumbeløbet er det højeste, banken kan kræve dækket af boligen, renter medregnet. Det er ikke et beløb, du skylder. Skylder du mindre, er det kun den faktiske gæld, banken kan kræve. Men beløbet har tre praktiske følger:

• Afgiften regnes af det fulde maksimumbeløb, også selv om du kun bruger en del af det.
• Når du senere vil låne mod pant i boligen andre steder, kan den nye långiver se rammen i tingbogen og må regne med, at den kan være fuldt udnyttet.
• Skal rammen være højere senere, kræver det en ny tinglysning med afgift.

Aftal derfor et maksimumbeløb, der passer til det, du faktisk forventer at skylde, og spørg banken, hvordan det er fastsat.

Skadesløsbrevets plads i prioritetsordenen

Hvor pantet står i rækken, betyder noget for, hvad der kan ske med den del af rammen, du ikke bruger. Den juridiske vejledning forklarer to situationer:

• Står det ikke sidst i rækken, kan du som ejer disponere over den del af pålydende, der ikke er udnyttet. Et udlæg fra en kreditor kan ikke sætte sig på en ledig plads inde i rækken.
• Står det sidst, eller er der senere tinglyst hæftelser, som har placeret sig inden for rammen, kan et udlæg bryde ind i den uudnyttede del. Kreditoren skal give banken besked for at forhindre, at banken låner dig mere med sikkerhed i rammen.

Det er ikke noget, du som boligejer normalt skal styre selv, men det forklarer, hvorfor banken holder øje med, hvad der bliver tinglyst efter dens pant.

Når banken er betalt

Pantet forsvinder ikke af sig selv, når du har betalt gælden. Derfor kræver et skadesløsbrev aflysning i tingbogen. Tinglysningsloven § 11, stk. 2, kræver samtykke fra den, der ifølge tingbogen er berettiget, altså banken. Begæring om aflysning er afgiftsfri efter tinglysningsafgiftsloven § 8, stk. 3, nr. 1.

Ved et salg skal det som regel aflyses, fordi det sikrer din gæld og ikke køberens. Gælden betales typisk af salgsprovenuet, og banken giver herefter samtykke til aflysning. Vær opmærksom på, at en alskyldserklæring kan betyde, at banken vil have al gæld betalt, før den frigiver pantet. Hvordan salget gøres op, står i guiden til salg af bolig.

Ser du et gammelt skadesløsbrev på ejendommen, når du køber, skal det stå i købsaftalen, at det bliver aflyst. Det samme gælder andre rettigheder, men servitutter på ejendommen følger ofte med ejendommen og bliver stående.

Sådan håndterer du et skadesløsbrev

1. Spørg banken, hvilken gæld pantet skal sikre, og om det er en alskyldserklæring.
2. Se på maksimumbeløbet. Det er grundlaget for afgiften, så et højt beløb koster mere.
3. Skifter du bank senere, så regn med fuld afgift for et nyt pant af samme type, og sammenlign med et ejerpantebrev.
4. Når gælden er betalt, så bed banken om samtykke til aflysning, og tjek bagefter, at hæftelsen er væk i tingbogen.