Berigtigelse af ejendomshandel: hvad advokaten gør efter underskriften

Mellem underskriften på købsaftalen og overtagelsesdagen ligger en række opgaver, som tilsammen kaldes berigtigelse: deponering, garanti, skøde, lån og til sidst frigivelse af pengene. Det er her, pengene flytter sig, og her sikres det, at ingen af parterne står uden enten bolig eller betaling. Fejl i berigtigelsen kan forsinke handlen eller koste penge, så det er værd at forstå rækkefølgen, også selv om en rådgiver står for den.

Berigtigelsen trin for trin

Uanset rækkefølgen følger berigtigelsen af en ejendomshandel samme logik: ingen afgiver noget, før de har sikkerhed for det, de skal have. Rækkefølgen kan variere fra handel til handel, og din købsaftale afgør detaljerne, men hovedtrinene er disse:

1. Købsaftalen bliver bindende. Sælger har skrevet under, eventuelle forbehold er afklaret, og fortrydelsesfristen på 6 hverdage er løbet ud eller ikke brugt.
2. Deponering og garanti. Køber indbetaler den aftalte del af købesummen og stiller garanti for resten.
3. Betinget skøde. Skødet bliver tinglyst med betingelse om, at købesummen bliver betalt.
4. Lånene. Købers nye lån bliver oprettet og tinglyst, og sælgers lån, som køber ikke overtager, bliver indfriet.
5. Endeligt skøde. Når betingelserne er opfyldt, tinglyses skødet endeligt.
6. Frigivelse. Når købers ejendomsret er sikret uden frist eller anmærkninger, får sælger pengene.
7. Overtagelse og opgørelse. Nøglerne bliver overdraget, målerne aflæst, og løbende udgifter bliver gjort op mellem parterne.

Deponering og garanti: købers sikkerhed for betalingen

Deponering betyder, at køber indbetaler en del af købesummen, som bliver stående som sikkerhed, indtil handlen er gennemført. I en handel med ejendomsmægler gælder bekendtgørelse nr. 1413 af 30. november 2023 om formidling ved salg af fast ejendom. Den fastsætter flere regler, der beskytter dig:

• Først efter sælgers underskrift. Sælger kan kun kræve, at du stiller depositum for en del af købesummen, hvis sælger har underskrevet købsaftalen (§ 22, stk. 1). Det samme gælder kravet om garanti for restkøbesummen (§ 23).
• Renter og tilbagebetaling. Sælger skal forrente dit depositum frem til overtagelsesdagen. Bliver handlen ikke til noget, og skyldes det ikke, at du har misligholdt aftalen, skal sælger betale depositummet tilbage med renter (§ 22, stk. 2).
• Standardgaranti. Garantien for restkøbesummen skal være en standardgaranti. Den kan kun fraviges, hvis du i købsaftalen udtrykkeligt får at vide, at garantien afviger fra de sædvanlige vilkår (§ 23, stk. 2).
• Grænse for, hvad mægleren må holde. En mæglervirksomhed må højst modtage et beløb svarende til mæglerens samlede vederlag plus højst 10.000 kr., dog højst 200.000 kr. Resten skal på en særskilt konto i et pengeinstitut, oprettet i sælgers navn (§ 24).

Hvem der stiller garantien, hvad den dækker, hvor meget der skal deponeres, og hvornår, står i din købsaftale. Gennemgå de punkter, før du skriver under, for når købsaftalen først er underskrevet, er det dens ordlyd, berigtigelsen følger.

Skødet: fra betinget til endeligt

Skødet er ifølge Tinglysningsretten det officielle dokument, der tinglyses som ejendomsret for køber. Når handlen først er endeligt gennemført, når bestemte betingelser er opfyldt, fx at købesummen er betalt, skal der anmeldes et betinget skøde. Det sikrer dig som køber en plads i tingbogen fra det øjeblik, retten modtager dokumentet, så sælger ikke kan sælge eller pantsætte ejendommen til andre i mellemtiden.

Når betingelserne er opfyldt, tinglyses skødet endeligt. Retten prøver dokumentet og skal gøre det senest 10 dage efter modtagelsen. Strider skødet mod tingbogen på et mindre punkt, bliver det tinglyst med anmærkning, og mangler sælger at dokumentere sin ret, sætter retten en frist. Afgiften for skødet er 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen i 2026, og den betales ved anmeldelsen. Procentdelen rundes op til nærmeste 100 kr., og afgiften for pantet beregnes efter sine egne satser. Tinglysningen giver køber gyldighed mod senere aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning, og derfor venter frigivelsen af pengene på, at skødet står endeligt i tingbogen.

Hvornår får sælger pengene?

Dette er det centrale princip i en berigtigelse. Bekendtgørelsens § 21, stk. 2, nr. 3, siger, at en mæglers købsaftale skal indeholde to løfter, der spejler hinanden:

• Sælger afgiver ikke ejendomsretten, før sælger har modtaget eller fået sikkerhed for købesummen.
• Sælger får ikke rådighed over købesummen, før købers ejendomsret er sikret ved endelig tinglysning uden frist eller anmærkninger.

Får skødet alligevel en retsanmærkning, kan de deponerede midler ifølge samme bestemmelse bruges, hvis depositaren indestår for, at anmærkningerne bliver slettet. Mæglerens oversigt over deponerede beløb må først slette et beløb, når købers ejendomsret er sikret ved endelig tinglysning uden frist eller anmærkning (§ 25, stk. 4). Kravene er minimumskrav, som kun kan fraviges, hvis køber i købsaftalen får udtrykkelig og specificeret besked om det. Sælger du uden mægler, er det din egen aftale, der fastlægger sikkerheden, og så er det ekstra vigtigt, at begge parter har rådgivning.

Lånene: indfrielse, nye pantebreve og frigivelse

En stor del af berigtigelsen handler om lån. Sælgers lån, som køber ikke overtager, skal indfries, og pantet skal aflyses. Købers nye lån skal oprettes, og pantet tinglyses. Er det et kontantlån, kan sælger indfri lånet ved salget uden skat af en eventuel kursgevinst, hvis det sker fra 6 måneder før til 6 måneder efter overdragelsen. Ifølge mæglerbekendtgørelsen kan køber i forhold til sælger og mægler finansiere købet på en anden måde end aftalen forudsætter, hvis det kan ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger, medmindre salget er betinget af, at køber overtager et lån.

Hver tinglysning koster afgift. Køber du for 3.000.000 kr. og låner 2.400.000 kr. med pant i boligen, er afgiften for skøde og pant i et regneeksempel med 2026-satserne 19.850 + 31.825 = 51.675 kr. Vil du se afgifterne sammen med de øvrige udgifter, kan du regne dem igennem med beregneren til købsomkostninger.

Hvem står for berigtigelsen?

Loven kræver ikke, at en advokat står for berigtigelsen. Alle med MitID kan anmelde dokumenter til tinglysning. Men opgaven er juridisk, og anmelderen har ifølge Tinglysningsretten det juridiske ansvar for indholdet i anmeldelsen. Derfor kan det betale sig at have en rådgiver. Hvem der gør hvad, aftales i købsaftalen og i rådgiveraftalerne.

Køberens side

Som køber kan du få bistand af en advokat eller en køberrådgiver. Siden 1. januar 2024 er erhvervsmæssig køberrådgivning omfattet af lov om formidling af fast ejendom. Rådgiveren skal varetage dine interesser, og rådgivningen skal være relevant, retvisende og fyldestgørende. Følger din køberrådgiver boligkøbet helt til dørs? Spørg, før du indgår aftalen, om opgaven omfatter at gennemgå købsaftale og forbehold, tjekke tingbogen, lave eller gennemgå skødet, koordinere garanti og lån med banken og kontrollere, at pengene først frigives, når skødet er endeligt tinglyst. Svaret afgør, om køberrådgiveren eller du selv skal holde øje med resten.

Sælgers side

Som sælger er det ofte mægleren, der laver købsaftalen og står for en del af berigtigelsen. Forbrug.dk skriver, at der er stor forskel på, hvad advokater tilbyder i en bolighandel; nogle tilbyder de samme ydelser som en mægler, andre deltager kun i de juridiske dele af salget. Aftal på forhånd, hvem på sælgers side der sørger for, at sælgers lån bliver indfriet, og at pengene bliver udbetalt korrekt. Berigtigelsen er den sidste del af salget af boligen, og det er her, sælgers lån bliver indfriet, og provenuet bliver udbetalt.

En regel gælder for alle: ingen må repræsentere både sælger og køber i samme handel, jf. lov om formidling af fast ejendom, og forbrug.dk skriver tilsvarende, at en advokat kun må rådgive den ene part i en bolighandel. Prisen for rådgivning er fri og afhænger af opgaven, og en advokat skal give dig en skriftlig opdrags- og prisoplysning, før arbejdet begynder.

Overtagelsesdagen og opgørelsen bagefter

Når handlen er berigtiget, overdrager sælger eller sælgers rådgiver nøglerne på den aftalte dag, skriver borger.dk. Sammen bør køber og sælger aflæse gas, vand, varme og olie, medmindre forsyningsselskaberne gør det automatisk, og tallene bruges til en refusionsopgørelse. Den gør de løbende udgifter op mellem parterne. Hvornår opgørelsen skal være klar, afgøres af købsaftalen; i en sag ved Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere stod der fx 15 dage efter overtagelsen. Det er et eksempel og ikke en fast regel.

Boligskatten følger overtagelsesdatoen. På årsopgørelsen skriver køber sin overtagelsesdato, og sælger skriver købers overtagelsesdato, så skatten bliver delt rigtigt. Har du købt med ejerskifteforsikring, skal den være tegnet før overtagelsen; hvad den dækker, står i guiden til ejerskifteforsikringen.

Når ordet berigtigelse betyder noget andet

Ordet bruges også i dødsboer. Skifteretten udsteder på anmodning en skifteretsattest om boets berigtigelse. Er ejeren af en ejendom død, skal boet ifølge Tinglysningsretten registreres som ejer, inden arvingerne kan disponere over ejendommen. Det er en anden betydning end berigtigelse af en bolighandel. Selve tinglysningen ved et dødsbo har sin egen dokumenttype hos Tinglysningsretten.