Skilsmisse hus: bodeling, udkøb og salg

Når et ægteskab slutter, skal I tage stilling til tre ting på én gang: hvem der ejer huset bagefter, hvad der sker med lånene, og hvem der bor der i mellemtiden. Reglerne om bodeling, tinglysning og boligskat giver faste rammer for en del af det. Resten er jeres aftale, og den bør en advokat se på, før I skriver under.

Hvem får huset ved skilsmisse?

Det afgør jeres aftale, jeres formueordning og i sidste ende bodelingen. Indgår huset i ligedelingen, giver ægtefælleloven en regel for, hvem der kan overtage det. Efter § 48 kan hver af jer efter vurdering udtage aktiver, der indgår i delingen, også aktiver, som den anden ejer. Ønsker I begge at overtage huset, får den af jer, der ejer det, det. Undtagelsen er, når boligen har den væsentligste betydning for den anden for at opretholde hjemmet, og den gælder både for familiens helårsbolig og en fritidsbolig, også når I ejer den i sameje. Overstiger husets værdi det, du har krav på i delingen, skal du betale resten kontant (§ 49); skifteretten kan i særlige tilfælde give en kortere afdragsperiode.

Indtil I har en aftale eller en endelig afgørelse om boligen, må ingen af jer sælge, pantsætte eller udleje familiens helårsbolig uden den andens samtykke, heller ikke efter separation eller skilsmisse (ægtefællelovens § 6). Særeje holdes som udgangspunkt uden for delingen, så står huset som særeje for den ene, er udgangspunktet et andet, end hvis det indgår i fælleseje.

Skæringsdag og gebyrer i bodelingen

Datoen er det første holdepunkt. Familieretshuset skriver, at formuefællesskabet som udgangspunkt ophører ved udgangen af det døgn, hvor der er indgivet en ansøgning, og den dato er skæringsdagen for, hvad der indgår i delingen. Kan I ikke blive enige, kan skifteretten hjælpe, og en bobehandler skal så snart som muligt finde ud af, om en af jer vil have huset udlagt efter vurdering (ægtefælleskifteloven § 24):

• Grundafgiften er 750 kr. til skifteretten.
• Udpeges en autoriseret bobehandler, koster det yderligere 0,5 % i skifteafgift af boets formue, dog højst 10.000 kr.

Beløbene er Familieretshusets, pr. 20.10.2026. Hvad huset skal indgå med i delingen, er et spørgsmål om værdi. Den offentlige vurdering er lavet til skat og kan afvige fra en handelspris, og mæglerens og bankens tal er igen andre; forskellen gennemgår vi under hvad huset er værd.

Hvad skal på plads, når den ene køber den anden ud?

Tre ting: en pris, I er enige om, et nyt skøde og en ny finansiering, som den, der bliver boende, kan bære alene.

1. Værdien. Bliv enige om en pris, gerne ud fra en salgsvurdering. Låner du til udkøbet, laver realkreditinstituttet sin egen værdiansættelse, der ikke må overstige markedsværdien.
2. Skødet. Overdragelsen kræver et skøde, der tinglyses i tingbogen. Sker ejerskiftet mellem ægtefæller som følge af, at formuefællesskabet opløses, betales efter tinglysningsafgiftsloven § 10 kun den faste afgift, ikke 0,6 % af summen. Den faste afgift for et skøde er 1.850 kr.
3. Lånet. Den, der bliver i huset, skal typisk kunne bære gælden alene, og et nyt pantebrev koster tinglysningsafgift. Fra 1. januar 2026 er satsen for pant 1.825 kr. plus 1,25 % af det pantsikrede beløb. Erstatter det nye lån et eksisterende tinglyst pant, er den del, der ikke overstiger det gamle pants hovedstol, fritaget for procentafgiften.

Lempelsen i § 10 nævner ægtefæller og opløsning af formuefællesskab. Er I samlevende og ikke gift, gælder den efter ordlyden ikke, og et skøde mellem jer koster så den almindelige afgift. Begge afgifter kan du regne i beregneren for købsomkostninger, og satserne for tinglysningsafgift har deres egen side.

Når I sælger

Vil ingen af jer overtage huset under et skifte, skal bobehandleren sørge for, at det bliver solgt på den måde, der tjener jer bedst, og er en af jer uenig, afgør skifteretten det (ægtefælleskifteloven § 25). Sælger I selv, skal I sammen indgå formidlingsaftale med en mægler, I bør overveje huseftersyn og ejerskifteforsikring for at begrænse jeres ansvar, og lånene skal som regel indfries ved salget. Forløbet trin for trin følger et almindeligt boligsalg, og hvad der sker med lånene, ser du under indfrielse af lån ved salg.

Et salg kræver, at I begge skriver under, når I begge står på skødet. Aftal derfor på forhånd, hvem der har kontakten til mægleren, hvilken mindstepris I vil acceptere, og hvordan provenuet deles, så salget ikke går i stå undervejs.

Skat af gevinsten er sjældent et problem, hvis huset har været jeres helårsbolig. Efter reglen om skattefrit salg af egen bolig er fortjenesten skattefri, når boligen har tjent som bolig for ejeren i hele eller en del af ejertiden, og grunden er under 1.400 m². Den juridiske vejledning vurderer det for hver ejer for sig, og det er uden betydning, om I sælger samlet, eller om én af jer sælger sin andel.

Når I bliver ved med at eje huset sammen

Vælger I at beholde huset sammen i en periode, fx til børnene er større, er I samejere uden et ægteskab bag. Det kræver en skriftlig aftale om, hvem der bor der, hvem der betaler ydelser og vedligeholdelse, og hvordan og hvornår huset skal sælges, hvis en af jer vil ud. En sådan samejeoverenskomst kan tinglyses, så den også binder en senere køber af den enes andel. Få aftalen gennemgået, før I skriver under.

Boligskat og energimærke, når huset skifter hænder

Har den ene fået en personlig skatterabat på ejendomsværdiskat eller grundskyld efter 2024-reglerne, bortfalder rabatten ved salg, men ikke når ejendommen handles mellem ægtefæller, skriver Vurderingsportalen. En samlevende kan derimod ikke overtage rabatten, uanset hvor længe I har boet sammen. Selve beregningen af skatten af boligens værdi ændrer sig ikke af, at ejeren skifter.

Overdragelse til ægtefælle eller samlever regnes efter energimærkningsloven ikke som salg, så der kræves ikke nyt energimærke ved udkøbet. Sælger I til en tredjemand, gælder kravet som ved andre salg. Er huset en del af et dødsbo, fordi en ægtefælle er død, gælder reglerne for et dødsbo i stedet.