Ejerpantebrev: når banken skal have sikkerhed i din bolig

Et ejerpantebrev er en særlig type pantebrev, som bruges, når en bank skal have sikkerhed i din bolig for et engagement, der ikke har en fast hovedstol. Det særlige er, at du som ejer står som både skyldner og panthaver. Banken bliver ikke panthaver i selve dokumentet; den får underpant i det. Begge dele skal stå i tingbogen for at give beskyttelse over for andre.

Ejerpantebrevet er altså ikke et lån, men en ramme i tingbogen, som banken kan bruge som sikkerhed. Hvor meget du faktisk låner, og på hvilke vilkår, står i din aftale med banken. Afgifterne længere nede gælder pr. 20.10.2026.

Hvad er et ejerpantebrev?

Den juridiske vejledning beskriver et ejerpantebrev som et pantebrev, hvor aktivets ejer både står som pantsætter og panthaver, altså både som debitor og kreditor, fordi ejeren erklærer at have en fordring mod sig selv. Vejledningen kalder det selv en fiktion. Til sikkerhed for den fiktive fordring får den fiktive kreditor pant i ejendommen.

Det lyder underligt, men det har en praktisk funktion. Ejerpantebrevet reserverer en plads i prioritetsordenen med et bestemt beløb, en såkaldt sikringsramme. Når du så giver en bank underpant i pantebrevet, kan banken bruge hele eller en del af rammen som sikkerhed for det, du skylder den. Erklæringen om underpantsætning er det grundlag, bankens pant hviler på.

Fordi fordringen er fiktiv, kan der ifølge vejledningen ikke gøres udlæg i selve dokumentet. En kreditor kan altså ikke tage det fra dig, men kan i stedet forsøge at få pant i en ledig del af rammen, som beskrevet længere nede.

Hvorfor beder banken om et ejerpantebrev?

Ifølge den juridiske vejledning bruges denne type pant typisk til sikkerhed for et løbende mellemværende med et pengeinstitut. Det kan være en konto med træk, hvor gælden går op og ned, eller flere mindre lån samlet i ét engagement. Et almindeligt pantebrev passer dårligt til den slags, fordi det har en fast hovedstol, som afvikles. Her dækker et ejerpantebrev bankens behov bedre, fordi gælden inden for rammen kan gå op og ned.

Med et ejerpantebrev som sikkerhed kan banken låne dig mere eller mindre over tid inden for rammen, uden at der skal tinglyses et nyt dokument hver gang. Tinglysningsloven § 1 a, stk. 3, siger, at en panthaver med tinglyst underpant i et ejerpantebrev i god tro kan udvide det sikrede gældsforhold med prioritet forud for senere tinglyste rettigheder i rammen, indtil panthaveren får meddelelse om de senere rettigheder.

Ejerpantebrevet er altså ikke det samme som pantet bag dit realkreditlån. Ligesom andre pantebreve kræver et ejerpantebrev tinglysning, og hvor det står i prioritetsordenen, afhænger af, hvornår det er tinglyst. Prioritetsordenen gælder for alle pantebreve i fast ejendom, og hvordan realkreditten fungerer, står i guiden til lån med pant i boligen.

To tinglysninger i tingbogen

Før den digitale tingbog blev de håndpantsat: du gav banken det fysiske papir. Den juridiske vejledning forklarer, at reglerne om digital tinglysning trådte i kraft for tingbogen den 8. september 2009, og at de siden da bruges ved underpantsætning, som skal tinglyses. Tinglysningsloven § 1 a, stk. 1, siger det direkte: underpant skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod aftaler om pantebrevet og mod aftaler om eller retsforfølgning mod ejendommen.

Der er altså to tinglysninger:

1. Ejerpantebrevet selv, som tinglyses på ejendommen med et bestemt beløb.
2. Underpantet, som tinglyses i pantebrevet og viser, at banken har sikkerhed i det.

Overdrages underpantet senere til en anden bank, skal også det tinglyses (§ 1 a, stk. 4). Et dokument om underpant skal efter tinglysningsloven § 15, stk. 6, angive de rettigheder, der står foran i pantebrevet og inden for dets ramme, men ikke alle hæftelserne i ejendommen. Ejerpantebrevet selv skal som andre pantebreve angive de hæftelser, der står foran i ejendommen.

Hvad koster et ejerpantebrev at tinglyse?

Tinglysningsafgiftsloven behandler de to skridt forskelligt. Selve pantebrevet er pant i fast ejendom og betaler afgift efter § 5 a: pr. 20.10.2026 er det 1.825 kr. plus 1,25 % af beløbet, og procentdelen rundes op til hele 100 kr. Underpantet i pantebrevet betaler efter § 5 b en fast afgift på 1.825 kr. Det samme gælder, når et tinglyst underpant overdrages til en anden panthaver, og når underpantet forhøjes.

Der er en vigtig undtagelse: Tinglyses underpantet i samme anmeldelse som selve pantebrevet, skal der ikke betales de 1.825 kr. for underpantet. Det samme gælder, hvis underpantet tinglyses sammen med en forhøjelse af pantebrevet.

Procentdelen i eksemplet er 1,25 % af 250.000 kr. = 3.125 kr., rundet op til 3.200 kr. Hvad tinglysning af skøde og andre pantebreve koster, står samlet i artiklen om afgifterne ved tinglysning. Køber du bolig og skal have både realkreditlån og pant til banken, kan du lægge begge beløb ind i købsomkostningsberegneren for at se den samlede pantafgift.

Konstruktionen har en fordel, som et skadesløsbrev ikke har. Efter tinglysningsafgiftsloven § 5 a, stk. 5, kan hovedstolen på denne type pantebrev bruges som grundlag for fritagelse for procentafgiften, når der senere tinglyses nyt pant i samme ejendom, og pantebrevet aflyses på de vilkår, loven stiller. Det kan have betydning, hvis du senere lægger dine lån om. Reglerne om omlægning er beskrevet i guiden til at lægge lånene om.

Hvor stort skal ejerpantebrevet være?

Beløbet på pantebrevet er den ramme, banken højst kan få sikkerhed for. Loven sætter ingen fast størrelse. Et for lille beløb kan betyde, at du senere skal tinglyse en forhøjelse, og en forhøjelse betaler procentafgift af forskellen mellem den nye og den gamle hovedstol (tinglysningsafgiftsloven § 5 a, stk. 6). Et for stort beløb koster mere i afgift fra starten, fordi procentdelen regnes af hele rammen.

Spørg derfor banken, hvorfor den foreslår netop det beløb, og om rammen skal dække et engagement, du forventer at bruge i mange år. Hvor meget du faktisk må låne, afgøres af bankens kreditvurdering, ikke af rammens størrelse.

Hvad banken kan, og hvad andre kreditorer kan

Banken med underpant har sikkerhed i den del af rammen, der er aftalt i underpantsætningen. Det kan være hele beløbet. Er rammen ikke udnyttet fuldt ud, kan en anden kreditor ifølge den juridiske vejledning bryde ind i den ledige del, enten med et udlæg eller med et nyt pantebrev, der placerer sig inden for rammen. Det kaldes indbrudspant.

Banken kan i god tro fortsætte med at låne dig penge med prioritet i rammen, indtil den får meddelelse om den senere rettighed. Derfor skal den, der bryder ind, give banken besked hurtigst muligt. For dig som boligejer betyder det, at pantebrevet ikke er en blankocheck: du kan ikke bare stille den samme ramme som sikkerhed to steder.

Vejledningen nævner også, at pantesikkerheden ikke kan adskilles fra den gæld, det sikrer. Bliver gælden til banken betalt, har banken ikke længere noget krav, som underpantet sikrer.

Når gælden til banken er betalt

Har du betalt banken ud, skal underpantet væk. Tinglysningsloven § 11, stk. 2, siger, at sletning af sådanne rettigheder kræver samtykke fra den, der ifølge tingbogen er berettiget, eller bevis for, at retten er ophørt ved retsbeslutning. I praksis betyder det, at banken skal give samtykke til, at dens underpant aflyses.

Herefter har du to muligheder. Du kan lade pantebrevet stå på ejendommen, så det kan bruges igen som sikkerhed senere, eller du kan aflyse det helt. Begæring om aflysning er afgiftsfri efter tinglysningsafgiftsloven § 8, stk. 3, nr. 1, men husk, at et nyt senere vil koste fuld afgift. Bruger du det eksisterende igen over for en ny bank, er det underpantet, der koster 1.825 kr.

Ved et salg af boligen skal den gæld, der er sikret i pantebrevet, som regel betales ud af salgsprovenuet, og underpantet og pantebrevet aflyses, medmindre køberen efter aftale overtager pantet. Hvordan provenuet fordeles, og hvilke lån der indfries, gennemgår vi i guiden om salg af din bolig.

Ejerpantebrev eller skadesløsbrev?

Banker kan også bede om et skadesløsbrev. Begge typer sikrer et løbende mellemværende, men de er juridisk forskellige:

• Et ejerpantebrev er et omsætningsgældsbrev. Et skadesløsbrev er ikke negotiabelt (tinglysningsloven § 27, stk. 2).
• Et ejerpantebrev kan bruges igen over for en ny bank ved at overføre underpantet. Et skadesløsbrev er udstedt direkte til långiveren.
• Et ejerpantebrevs hovedstol kan give afgiftsfritagelse ved senere omlægning. Et skadesløsbrev giver ingen sådan lempelse.

Detaljerne om skadesløsbrevet, herunder kravet om et maksimumbeløb, står i artiklen om skadesløsbreve til banken. Står der servitutter eller andre rettigheder på ejendommen, påvirker de ikke ejerpantebrevets funktion, men de følger med ved et salg; se siden om rettigheder og pligter på grunden.

Sådan tjekker du pantebrevet på din bolig

1. Slå ejendommen op i Den Digitale Tingbog, og find hæftelser, der er markeret som ejerpantebrev.
2. Se, om der er tinglyst underpant, og hvem der er underpanthaver.
3. Sammenlign rammen med det, du faktisk skylder banken. Spørg banken, hvor meget af rammen der er udnyttet.
4. Er gælden betalt, så bed banken om at give samtykke til aflysning af underpantet.
5. Overvej, om du vil beholde pantebrevet til senere brug eller aflyse det, og læs dine lånevilkår, før du beslutter dig.