Salg af dødsbo hus: skifteretten, bobestyrer og huseftersyn

Når en husejer dør, er det ikke længere den afdøde, der ejer huset, men dødsboet. Hvem der må sælge det, og hvordan, afhænger af, om boet er udleveret til privat skifte eller til en bobestyrer. Reglerne står i dødsboskifteloven. Den praktiske gang i tinglysningen, når et privat skiftet bo sælger, kender skifteretten og boets advokat, så spørg dem tidligt.

Hvem bestemmer over huset?

Det afhænger af skifteformen. Diagrammet viser de to hovedveje:

Privat skifte

Et bo udleveres til privat skifte, når alle arvinger beder om det, boets aktiver forventes at kunne dække gælden, mindst én arving kan handle uden værge og er solvent, og intet testamente udelukker det. Efter udleveringen råder arvingerne i forening over boets aktiver og træffer beslutning om boets anliggender. En enkelt arving kan altså ikke sælge huset, sætte prisen eller skrive under alene.

Bobestyrer

Skifteretten udleverer boet til en bobestyrer, hvis blot én arving beder om det, hvis boet ser ud til at være insolvent, eller hvis testamentet bestemmer det. Et privat skifte flyttes også til en bobestyrer, hvis en arving kræver det. Her er det bobestyreren, der træffer beslutningerne og skriver under på boets vegne, inden for den tegningsret, skifteretsattesten viser. Væsentlige spørgsmål skal dog først forelægges arvingerne. Loven siger ikke, om et salg af huset hører til de væsentlige spørgsmål, så spørg bobestyreren, hvordan I bliver hørt. Er arvingerne uenige, stemmer et bomøde, og bobestyreren kan tilsidesætte en beslutning, der er klart uhensigtsmæssig.

Skifteretsattesten og tinglysningen

Skifterettens papirer viser, hvem der må handle på boets vegne. Når et bo udleveres til en bobestyrer, udsteder skifteretten straks en skifteretsattest om, at boet er udleveret til den pågældende. Er bobestyrerens ret til at underskrive begrænset, skal begrænsningen fremgå af attesten. Omfatter boet fast ejendom, sørger skifteretten efter tinglysningsloven for, at det bliver tinglyst i tingbogen, når bobestyreren meddeler, at der er en ejendom i boet.

Til sidst kan arvingerne, den efterlevende ægtefælle eller den, der har fået boet udlagt, bede skifteretten om en skifteretsattest om boets berigtigelse. Hvilken dokumentation tinglysningen af købers skøde kræver ved privat skifte, kan skifteretten oplyse. Den almindelige gang i tinglysningen af et skøde er beskrevet i artiklen om skøde og tinglysning.

Frister og hæftelse ved privat skifte

Skal I sælge huset fra et dødsbo ved privat skifte, er der to frister i loven, du skal kende:

1. Åbningsstatus: en opgørelse over aktiver og gæld på dødsdagen skal være hos skifteretten senest 6 måneder efter dødsfaldet og senest 2 måneder efter, at boet blev udleveret.
2. Boopgørelse: den endelige opgørelse skal være hos skifteretten senest 15 måneder efter dødsdagen og være underskrevet af alle arvinger.

Fristerne gælder opgørelserne, ikke selve salget. Planlæg derfor salget, så provenuet er på plads, før boopgørelsen skal ind, og husk, at en køber, et huseftersyn og en tinglysning tilsammen tager tid.

Vær forsigtig med at dele noget, før gælden er betalt. Deler arvingerne boets aktiver, ud over almindeligt indbo og personlige ejendele, eller bruger de pengene uden at dække boets forpligtelser, hæfter de personligt og solidarisk for gælden. Lad derfor provenuet fra salget stå i boet, indtil gælden er betalt, og boopgørelsen er sendt til skifteretten. Er der realkreditlån i huset, skal de typisk indfries ved salget; se artiklen om indfrielse af lån ved salg.

Skal huset beholdes eller sælges?

Arver I et hus sammen som søskende, er det første spørgsmål, om nogen af jer vil overtage det. Gør en af jer det, så skriv prisen ned, og lad den indgå i boopgørelsen, som alle arvinger skal skrive under på ved privat skifte. Skattestyrelsens juridiske vejledning beskriver en hjælperegel til værdiansættelse af ejendomme i dødsboer og ved gaveafgiftsberegning: den gamle 15 pct.-regel, der for ejendomme med en ny offentlig vurdering med vurderingstermin 1. januar 2020 er ændret til en 20 pct.-regel. Ved særlige omstændigheder kan Skattestyrelsen ændre boets værdiansættelse eller bede skifteretten om en sagkyndig vurdering. Boafgift og eventuel skat af en gevinst i boet bør boets rådgiver regne på, før I aftaler en pris mellem jer.

Skal huset sælges til en udenforstående, er det et almindeligt salg med mægler, salgsopstilling og købsaftale; se guiden til salg af bolig. Hvad huset kan forventes at indbringe, og hvorfor den offentlige vurdering ikke er salgsprisen, forklarer artiklerne om husets værdi og ejendomsvurderingen.

Huseftersyn og ejerskifteforsikring, når boet sælger

Lovens regler om huseftersyn gælder for køb af fast ejendom, når ejendommen hovedsagelig bruges til beboelse for sælgeren eller hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen. Ordlyden kræver altså ikke, at sælger selv bor i huset; det er nok, at køberen skal bo der. Et dødsbo kan derfor efter ordlyden bruge ordningen, når køberen skal bo i huset, men få det bekræftet af boets rådgiver i den konkrete sag.

Fordelen er den samme som ved andre salg. Når boet har udleveret begge rapporter og forsikringstilbuddet før købers bud, og boet bindende har lovet at dække minimum den halve præmie, er boet som udgangspunkt fri for krav om husets fysiske stand. Sikkerhedsstyrelsen beskriver det som en fritagelse for sælgers 10-årige ansvar. Tilbyder et dødsbo ejerskifteforsikring på den måde, er det samtidig en vej til at lukke boet uden krav efter salget. Læs om betingelserne i artiklen om ansvarsfrihed gennem huseftersyn og om forsikringen i guiden til ejerskifteforsikring.

Overdrages huset ved arv til en arving, regnes det efter energimærkningsloven ikke som salg. Sælger et dødsbo boligen til en køber, gælder kravet om energimærke som ved andre salg; se energimærket. Står du selv som køber af et hus fra et dødsbo, kan du regne skøde- og pantafgiften i beregneren for købsomkostninger. Skal et hus deles, fordi et ægteskab er opløst, er reglerne nogle andre; se bolig og bodeling ved skilsmisse.